[고종완의 부동산 돋보기] 8·29 부동산 대책 무주택자에겐 기회

8ㆍ29 부동산대책의 핵심은 금융완화, 세제감면, 공급제한 등 세 가지다. 내년 3월까지 실수요자에 한해 9억원 이하 주택(강남 3구 제외)의 총부채상환비율(DTI) 폐지 등 예상을 뛰어넘는 파격적인 대책이다.

시장은 어떤 반응을 보일까? 강남 3구는 어떻게 될까? 전문가들 사이에서도 해석이 분분하다. 일단 심리적 안정 효과는 있겠지만 집값 회복에는 역부족이라는 분석이 우세하다.

그렇다면 향후 최고 수혜지역 혹은 부동산은 무엇일까?

지역적으로는 지방 도시보다는 수도권, 수도권 중에서도 규제가 심했던 서울지역에 파급력이 집중될 것으로 보인다.

이를테면 강남권과 용산, 여의도, 과천, 판교 등 중산층 이상 거주지역이다. 가격면에서는 저가주택보다는 대출 수요가 많은 6억~9억원 사이 중대형 주택에 대한 선호도가 증가할 것이다. 신규 분양시장은 물론 중고주택과 재건축ㆍ재개발지분 등도 수혜대상이다.

이러한 시장변화에 따라 투자자의 대응전략은 어떻게 바뀌어야 할까?

다주택자는 주택 처분을 위한 1차 기회로 삼아야 한다. 투자 목적의 과도한 융자주택이나 저수익형 혹은 가치가 떨어지는 주택은 내년 3월 말까지 과감히 처분하는 게 유리하다. 상승이 확실한 주택은 2년 정도 여유가 생겼다. 아니면 이 기회에 임대주택사업자로 등록해 장기보유 절세를 추구하는 것도 좋은 선택이다.

1주택자에게는 자산을 교체하는 절호의 기회다. 그동안 팔리지 않았던 애물주택은 가치주택으로 신속히 교체해야 한다.

그렇다면 무주택자는? 주변에는 근거 없는 폭락론에 빠져 내집 마련을 포기하는 사람들이 의외로 많다.

무주택자에게 '告(고)'한다! 집값 폭락론자들은 결코 나의 주거복지와 노후를 보장해주지 않는다. 주택은 삶의 필수재이자 노후보장 자산이다. 내집 마련은 사치나 낭비가 아니며 손해 보는 장사는 더더욱 아니다. 전세금 불안은 향후 2~3년간 지속될 확률이 높다. 따라서 내년 초까지가 주택 구입에 최고 적기로 추정된다.

청약자격을 갖췄다면 15% 정도 저렴한 보금자리 주택이 최선책이다. 전세금이 마련됐다면 2억원까지는 생애 첫 주택자금 장기저리 대출을 활용해보자. 물론 과도한 융자는 금물이다. 집값이 비싼 주상복합이나 아파트보다는 도심권, 역세권의 연립, 다세대, 다가구주택이 안성맞춤이다.

예컨대 2014년 제2롯데월드 건립과 9호선 개통이 예정된 석촌, 방이동과 월드디자인플라자센터가 들어서는 동대문역사문화공원역 인근 신당ㆍ장충동 일대, 그리고 GTX 개통 시 교통거점 지역으로 변신하는 서울역, 연신내역과 구로, 금천 역세권의 저층 소형주택이 내집 마련 대상이다.

[고종완 고려대 도시개발ㆍ자산관리 최고위과정 겸임교수]

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