매입임대사업자 요건 완화해 주택거래 늘린다?

'8ㆍ29대책'으로 주택거래 활성화를 위해 수도권 매입임대사업자에 대한 세제 지원 요건이 완화됐지만 현재 부동산 시장에서 약발을 발휘하기엔 미흡하다는 평가가 나오고 있다.

정부는 이번에 자금에 여유가 있는 사람들의 주택 매입을 촉진하기 위해 임대호수를 5호 이상에서 3호 이상, 임대기간을 10년 이상에서 7년 이상, 취득 시 공시가격을 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 조정하기로 했다. 매입임대주택은 양도세 중과 배제, 종합부동산세 비과세, 장기보유특별공제(최고 30%) 적용 등의 혜택을 받을 수 있다.

그러나 현재 부동산 시장 가격이 약보합세이며 임대수익률이 매우 낮게 형성돼 매입임대사업자 요건을 완화해도 주택 매입이 크게 늘어나는 데는 한계가 있다.

전ㆍ월세금이 오르고 있지만 국민은행에 따르면 올 7월 수도권의 전세ㆍ매매가격 비율은 44.3%로 전세를 끼고 매입을 하려 해도 추가 비용이 많이 들어간다. 월세 수익률 역시 연 2~3%에 머물러 관리비용 등을 고려하면 제1금융권의 연 3% 이상 정기예금 이자율에 크게 못 미친다는 지적이다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "우리나라에서 순수히 임대소득만을 노리고 매입임대를 하는 사람은 거의 없고 대부분 집값 상승을 염두에 두고 임대사업을 한다"며 "집값이 떨어진다는 전망이 지배적이라면 매입임대 수요는 오히려 줄 수도 있다"고 말했다.

그는 이어 "더구나 전세제도가 있기 때문에 월세는 전세에 비해 열등재라는 측면도 있다"고 덧붙였다. 실제로 전세보증금을 감당할 자금 여유가 없는 사람들을 대상으로 월세를 놓는 경우가 대부분이라 집값이 비싸도 월세 금액을 마냥 높이긴 어렵다.

용인 성복자이 1차 114㎡의 경우 현 시세는 5억3000만원 정도인데 대부분 보증금 3000만원에 월 100만원가량에 월세가 나간다. 연수익률로 따지면 2.4% 정도다. 분당 이매동의 한신아파트 109㎡ 역시 시세대로 5억5000만원에 매입한다고 해도 1억원 보증금에 90만원 월세를 놓는다면 역시 연수익률은 2.4% 정도를 기대할 수 있다. 집값이 오르지 않는다면 굳이 오피스텔이 아닌 주택을 사서 전ㆍ월세를 놓을 이유가 없는 셈이다.

또한 현재 수도권 기준 미분양 주택의 71.4%가 몰려 있는 전용 85㎡ 초과주택은 매입임대 대상에 속하지 않아 미분양 해결에 실질적인 효과는 없을 것이란 전망도 나온다. 함영진 부동산써브 실장은 "현재 부동산 거래가 부진한 가장 큰 이유는 중대형 미분양, 미입주 때문인데 이번 세제혜택 대상 주택은 기존과 동일하게 했기 때문에 문제가 해결되기는 쉽지 않다"고 말했다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "매입임대사업자에 대한 세제지원 확대는 투자수요를 일으키겠다는 의미로 보인다"며 "당장의 효과보다는 시간이 지나면서 구체적인 세부지침에 따라 효과가 나타날 것"이라고 말했다.

[장용승 기자 / 김제림 기자]

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