추석 전후 급매물, 내집마련 찬스.. 강남,용산,한강변 급매물 노려라

내집마련을 준비중인 수요자라면 추석 전후 급매물을 노려보는 것이 바람직하다는 전망이 제기됐다. 다주택자의 경우 시세차익이 적은 것부터 처분하는 것이 유리하다.

부동산정보제공업체 '내집마련정보사' 정보분석실 양지영 팀장이 제시하는 '8.29대책 발표에 따른 내집마련 전략'을 소개한다.

▶추석 전후 급매물 노려라

=내집마련을 준비하고 있는 수요자라면 추가하락을 마냥 기다리기보다는 추석 전후나 늦더라도 올 4분기에 급매물 위주로 노려보는 것이 좋다. 거래 시장 부진, 입주대란, 기타 보금자리주택 공급 등으로 악재로 당분간은 집값 상승으로 이어지기는 힘드나 인기 지역은 추석 전후로 급매물이 들어가는 등의 반응이 나타날 것으로 예상되기 때문이다.

또한 내년에는 입주 물량이 줄어들고, 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 가격 상승 가능성이 있기 때문에 마냥 기다리기는 기회비용이 커질 수 있다.

최근 가격 하락이 크고, 시장이 호황일 때 가격 상승을 이끌 수 있는 강남3구를 비롯해 목동, 분당, 용인 등의 버블세븐 지역 급매물 중심으로 적극 공약할 필요가 있다. 이들 지역은 그동안 가격이 많이 떨어진데다가 앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승 여력이 큰 지역으로 꼽히기 때문이다.

버블세븐 지역 중 용인 지역의 경우에는 인근 광교, 판교신도시 등의 공급 물량까지 겹쳐 공급 과잉 현상이 나타나 가격이 쉽게 회복되기는 힘들다. 하지만 중장기적으로 볼 때에는 광교와 판교신도시의 후광효과까지 기대할 수 있어 투자가치가 높다.

▶한강변 투자 유망

=용산, 성수 등의 한강변 재건축 재개발도 투자 유망하다. 이들 지역은 한강변 초고층 개발이라는 개발 기대감과 한강 조망이라는 입지적 희소가치가 있다. 자금 여력이 크지 않고, 3년 이상 장기적으로 내다본다면, 한강변이지만 아직 가격이 크게 오르지 않은 합정 및 자양동 일대나 기타 재개발 지역 등을 노려보는 것도 좋다.

양도세 중과 유예가 2년 간 연장이 된 만큼 다주택자들은 급할 게 없어졌다. 2012년 연말까지만 집을 매도하면 양도세 중과가 되지 않고 일반세율을 적용되는 만큼 여유로워진 것이다. 따라서 매도를 고려하고 있는 다주택자라면 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황에 맞춰 팔아도 된다. 특히 내년에는 부동산 활성활 대책 등의 영향으로 부동산 시장이 다소 회복될 가능성이 높기 때문에 더 좋은 가격에 팔 수 있다.

▶ 시세차익 적은 것부터 처분=여러 채의 집을 소유한 사람은 매도 시점과 함께 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다. 상황별로 다르기 때문에 본인의 상황을 잘 파악해야 한다. 1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면, 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다.

시세 차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세 차익이 적을수록 세금이 적어진다. 그리고 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유)만 하게 되면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 아무리 커도 세금을 내지 않아도 된다.

1가구 3주택자 보유자가 하나의 주택만 유예 기간 내 팔 계획이라면, 시세차익이 큰 부동산을 파는 것이 유리하다. 유예기간 이후에 매도하게 되면 양도세가 중과되기 때문에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 일반세율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다.

강남과 강북에 집을 두고 있다면, 강북을 먼저 파는 것이 현명하다. 강남 등과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 올해 한 채를 팔더라도 기본세율에다 10% 포인트가 가산이 되기 때문에 부담이 더 크다.

앞으로 시장이 호황일 때 시세 상승여력이 큰 부동산이라면 팔지 않고 자녀에게 증여하는 등 증여 전략을 짜는 것이 유리하다.

강주남 기자/namkang@heraldm.com

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