'8.29 부동산 대책' 강남3구는 어떻게 바뀌나?

강남3구를 제외한 DTI(총부채상환비율) 규제 한시 폐지를 골자로 하는 정부의 '8.29대책'에도 불구, 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 거래를 되살리기에는 역부족이라는 평가가 제기되면서 벌써부터 추가 대책 가능성에 관심이 쏠리고 있다.

이번 대책에서 제외된 강남 3구에 대해 DTI 규제를 10%포인트 정도 완화해는 한편 수도권 미분양 주택에 대한 양도세 감면, 보금자리주택 공공분양 폐지 등이 추가 대책으로 거론되고 있다.

▶다주택자 'Exit'은 허용 & 강남1주택자는 '투기꾼' 낙인

=정부는 이번 대책에서 다주택자 양도세 중과 유예를 2년간 연장해 사실상의 투기수요에 대한 탈출구를 열어줬다. 정부가 급매물 방지를 이유로 내년부터 향후 2년간 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%인 양도세를 6~35%로 일반과세키로 함에 따라 사실상 2주택자 이상 투기수요에 대한 양도차익을 인정해준 셈이다.

반면 강남3구에 대해서는 1주택자에 대해서도 투기수요로 간주, 차별적인 대출규제를 유지함에 따라 스스로 정책 일관성과 형평성을 훼손했다는 비난을 사고 있다. 대출담보물건에 대한 제한(강남3구 LTV 40%)과 동시에 금융건전시스템과 무관한 개인 소득(강남3구 DTI 40%)에 대해 제재를 가하는 것은 이중규제인 동시에 개인 재산권을 과다하게 침해한다는 주장도 제기되고 있다.

박상언 유엔알 대표는 "실질적인 2주택자 이상 투기수요에 대해서는 양도차익을 일반과세해 탈출구를 열어준 반면, 특정 지역(강남3구)에 대해서는 또다른 잣대를 들이대며 1주택자도 투기수요로 간주함에 따라 반시장적ㆍ포퓰리즘적 정책을 드러냈다"고 지적했다. 그는 "물가 상승률이나 대출이자 수준 만큼 주택가격 상승을 기대하는 것도 넓은 의미에서는 실수요자로 봐야한다"며 "주택거래 활성화를 위해서는 실수요와 투기라는 이분법적인 시각에서 벗어나, 물가수준 정도의 주택가격상승을 용인해주는 사회적 합의가 필요하다"고 덧붙였다.

이영진 닥터아파트 이사도 "현재의 침체된 주택거래시장을 되살리기 위해서는 실수요자 뿐 아니라, 투자수요를 견인할 만한 정책이 필요하다"고 강조했다.

▶위기 경보 수도권 미분양, 양도세 감면과 보금자리 조절로 풀어야

=이번 대책의 또다른 문제점은 점증하고 있는 수도권 미분양주택에 대한 허술한 대책이 꼽힌다. 6월말 현재 전국 미분양 가구는 11만 20가구로, 이 가운데 지방 미분양은 15개월째 감소해 8만1752가구로 줄어들었다. 반면 수도권의 경우 전달에 비해 2.2% 늘어난 2만8268가구로 2개월째 증가세를 보이고 있다. 특히 악성 미분양으로 꼽히는 준공후 미분양의 경우 지난 6월 수도권 물량이 지방에 비해 3배 가까이 늘면서 수도권의 미분양대란 우려가 가중되고 있는 상황이다. 여기에다 연말까지 서울 1만7787가구, 경기 5만6727가구 등 총 8만6000여가구의 신규 입주가 대기중이지만, 집주인을 찾지 못해 3채중 1채는 불꺼진 집으로 남을 운명이다. 이 때문에 지방 미분양에만 적용되고 있는 양도세 감면혜택을 수도권으로 확대하는 한편 세제혜택을 통한 수도권 임대사업자 활성화 대책이 시급하다는 주장이 제기되고 있다.

최상근 대한건설협회 규제개혁팀장은 "최근 늘고 있는 수도권 미분양주택 해소를 위해서는 양도세와 취득ㆍ등록세 감면을 수도권으로 확대하는 것이 필요하다"고 지적했다.

업계에서는 정부가 지방 미분양 물량을 감축한후 단계적으로 수도권으로 이를 확대할 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 김중겸 한국주택협회 회장은 "현 단계에서 양도세 감면 혜택을 수도권으로 확대할 경우 지방 미분양은 더욱 외면 받을 수 밖에 없다"며 "시장 상황이 호전되지 않을 경우 추가적으로 수도권 미분양 활성화 조치가 본격 논의될 것으로 본다"고 말했다.

이와 함께 현재 LH 등 공공부문이 맡고 있는 보금자리주택 공급 물량 가운데 중대형 뿐 아니라 중소형에 대해서도 분양주택은 전량 민간에 넘겨야 한다는 주장도 제기되고 있다. 보금자리주택 공공 분양을 단계적으로 폐지해 '보금자리 분양은 민간, 보금자리 임대는 공공'으로 이원화하는 방안이 검토될 수 있다.

강주남 기자/namkang@heraldm.com

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