[뉴시스아이즈]이슈진단 '정부, 깊어가는 부동산 고민'-MB 롤러코스트 정책에 집값 요동

【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 이명박 대통령의 부동산 공약은 규제 완화를 통해 주택 공급 및 거래를 활성화하겠다는 내용으로 요약된다. 참여정부 시절 부동산 정책이 '묶기' 위주였다는 판단에서다.

MB정부는 출범 초기 규제완화 위주의 부동산 정책을 펼쳐 왔다. 다만 부동산 가격 급등에 대한 우려와 부자정권이라는 비판을 의식해 일거에 판을 뒤엎는 변화는 피했다.

◇집권 초기 규제완화에 집중MB정부 출범 이후 첫 부동산 관련 대책은 2008년 6월11일 나왔다. 1년간 지방 미분양주택에 한해 취·등록세를 50% 감면해 주고 1가구 2주택에 대한 양도세 면제 기간을 1년에서 2년으로 늘린 것이다.

이어 8·21 대책에서는 주택공급 확대와 건설경기 부양을 위해 신도시 개발 사업을 추가로 추진키로 하고 재건축 후분양 폐지 및 조합원 지위양도 허용, 안전진단 심의 기준 간소화 등의 재건축 완화 정책도 발표했다.

이로부터 한 달도 안 돼 발표한 9·19대책에서는 대규모 주택공급의 청사진을 내놓았다.10년간 수도권 300만 가구를 포함해 전국적으로 500만 가구를 공급, 장기적으로 주택수급 안정을 꾀하기로 한 것이다. 서민주거 안정을 위한 보금자리주택 150만 가구 건설계획도 이 대책을 통해 세상에 나왔다.

금융위기로 건설사들의 유동성 위기가 심각해지자 직접적인 지원책도 발표됐다. 정부는 10·21 대책을 통해 토지공사가 주택업체의 보유토지를 최대 3조 원까지 사들이고 대한주택보증이 2조 원까지 지방 미분양주택을 매입키로 했다.

11·3경제위기종합 대책에서는 재건축 사업 시 용적률을 법적 상한인 300%까지 허용해주고 임대주택 비율은 폐지키로 했다. 또 서울의 강남구, 서초구, 송파구 등 강남3구만 남기고 나머지 전 지역을 주택투기지역 및 투기과열지구에서 해제했다.

또 2010년까지 지방 미분양 주택을 취득한 경우에 매각 시 일반세율을 적용해 주고 1가구 1주택자가 근무나 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방의 1주택을 취득한 경우는 계속 1가구1주택으로 인정해 주기로 했다.

◇규제 완화와 가격 안정 '줄타기'금융위기의 여파로 2009년 들어서도 주택시장 활성화를 위한 대책들은 이어졌다. 정부는 2009년 2월12일 미분양 해소책으로 양도세 한시 감면 조치를 내놓는다.

이는 앞으로 1년 안에 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에서 미분양주택 취득 시에는 5년간 양도세 전액을, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역에서 미분양주택 취득 시 5년간 양도세의 60%를 감면해 주는 조치다.

그러나 주택 공급은 쉽사리 살아나지 않았다. 이에 따라 2008년 수도권에서 19만8000가구로 전년대비 34.6% 감소한 주택 인허가 물량은 2009년 들어서도 7월까지 전년대비 22.3% 감소한 6만1000가구에 그쳤다.

정부는 이 같은 공급부족이 누적될 경우 경기가 회복되는 시점에서 수급불안정이 발생할 수 있다고 판단, 8·27대책에서 보금자리주택 공급 확대 방안을 발표한다.

당초 수도권 그린벨트에서의 개발계획이 앞당겨져 2012년까지 12만 가구로 예정됐던 물량이 32만 가구로 대폭 확대됐다.

그러나 2009년 하반기 들어 정부는 금융규제 강화라는 카드를 내놓는다. 금융위기 여파가 가시면서 집값이 들썩이고 있다는 판단에서다.

KB국민은행연구소에 따르면 2009년 1분기 -1.0%의 하락세를 보인 전국 주택매매가격은 2분기 들어 ▲4월 0.1% ▲5월 0.1% ▲6월 0.2% ▲7월 0.3% ▲8월 0.3%의 오름세를 기록했다.

7월6일 수도권 전 지역의 LTV(주택담보대출 담보인정비율)를 60% 이내에서 50% 이내로 강화한데 이어 9월4일에는 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 전 지역의 은행권 아파트 담보대출로 강화했다.

이어 10월8일에는 강화된 DTI규제를 다시 제2금융권까지 확대하는 규제 강화 카드를 연이어 내밀었다. 대출규제가 강화되자 주택 매수세도 급격히 위축됐다.

◇다시 주택시장 활성화로 선회집값 상승세는 정부 의도대로 사그라졌지만 민간 부문의 주택공급 위축이라는 또 다른 문제가 발생했다.

DTI·LTV 등 금융규제 강화로 주택 구매력이 꺾이고 저렴한 분양가를 앞세운 보금자리주택에 수요자들의 관심을 빼앗겼기 때문이다.

이에 따라 2010년 2월11일 양도세 한시 감면 종료를 앞두고 2009년 말부터 이어진 밀어내기 분양이 끝나면서 민간부문의 공급은 눈에 띄게 위축됐다. 지난해 2분기부터 감소추세를 보이던 미분양도 연말에는 다시 증가세를 보였다.

특히 일부 중견건설사들이 자금압박으로 경영난을 겪으면서 정부와 한나라당은 지난 3월 양도세 한시감면 및 미분양 아파트의 취·등록세 감면혜택 연장에 합의했다.

건설사들의 분양가 인하 노력을 전제로 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방의 미분양주택에 대한 양도세 감면 혜택을 내년 4월30일까지 재시행키로 했다. 또 2009년 2월12일 이후 계약을 체결한 전국 미분양 아파트의 취·등록세 감면혜택도 내년 4월30일까지 연장키로 했다.

하지만 미분양 적체와 거래 침체가 해결되지 않아 민간공급은 여전히 부진을 면치 못했다. 이에 정부는 정기적인 수급불안이 발생할 수도 있다는 판단 하에 4·23대책을 통해 미분양 해소와 거래 활성화를 꾀한다.

4·23대책을 통해 정부는 올해 5000가구로 예정돼 있던 대한주택보증의 환매조건부 매입규모를 2만 가구로 확대시켰으며 LH도 지방의 85㎡이하 준공 후 미분양 주택 1000가구를 추가 매입해 임대주택으로 활용키로 헀다.

또 기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 수분양자의 보유주택을 매입할 경우 최대 2억 원(연 이율 5.2%)까지 융자를 실시키로 했다.

그러나 대상 주택을 비투기지역에서 6억 원 이하, 85㎡이하로 제한한데다 부부합산 연소득을 4000만 원 이하로 한정하는 등 조건이 까다로워 실제 대출은 거의 이뤄지지 않았다.

ephites@newsis.com※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제187호(8월2일자)에 실린 것입니다.< 저작권자ⓒ '한국언론 뉴스허브' 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지. >