"DTI 20%P 이상 완화-보금자리 폭탄 제거해야"

'총부채상환비율(DTI) 규제를 어느 수준까지 풀어야 주택거래시장을 살릴 수 있을까.'주택거래시장에서 '철옹성'으로만 여겨졌던 DTI 등 주택담보대출 규제 완화 방안이 정부 차원에서 검토됨에 따라 시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 주택거래시장이 워낙 꽁꽁 얼어붙어 있어 완화 폭을 얼마로 해야 할지를 두고 정부 내에서는 물론이고 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있다.

전문가들은 그러나 "정부가 금융규제를 푸는 것만으로도 시장에 긍정적인 신호를 줄 수 있고 거래 활성화에 도움이 될 것"이라고 말했다. 다만 그 효과는 기대만큼 강력하지는 않을 것이고 다른 규제가 동시에 완화돼 시너지 효과를 발휘해야만 거래 숨통이 트일 것이라는 게 전문가들의 평가다.

■금융·세제 등 '칵테일 처방' 필요20일 부동산 전문가와 주택업계는 DTI 등 단순한 금융규제 완화보다는 금융과 세제 등 각 부문에서 규제를 완화하는 '칵테일 처방'만이 얼어붙은 주택시장을 살릴 수 있다고 진단한다.

금융규제의 경우 주택담보인정비율(LTV)보다는 DTI 규제 완화가 시장에 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택산업연구원에 따르면 연평균 수도권 주택수요를 25만가구로 추정할 경우 주택수요 증대 효과는 수도권에서 LTV를 10%포인트 완화했을 경우 1000가구, DTI를 10%포인트 완화했을 경우는 3500가구인 것으로 추정됐다. 주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 "DTI가 LTV보다는 효과가 크고 완화 폭이 크면 클수록 효과도 비례한다"며 "하지만 단순히 DTI 등 금융규제 완화만으로는 효과가 제한적일 수 있기 때문에 양도소득세 세율 인하 및 감면 등의 세율 부문도 함께 포함시키는 종합적인 처방이 필요하다"고 말했다.

권 선임연구위원은 또 "참여정부에서 시행됐던 양도세 중과 등 각종 규제도 함께 풀어야 하고, 한시적으로 주택구입에 사용됐던 자금의 출처 조사를 면제하는 것도 주택거래시장을 활성화시키는 좋은 방안이 될 수 있다"고 강조했다.

■DTI 완화 폭 20%포인트 이상 돼야DTI의 경우 최소 기존 수치 대비 20%포인트 이상 완화하거나 강남 3구를 제외하고 아예 폐지해야 한다는 의견도 주택업계에서 나오고 있다. 거래활성화 대책이 이보다 낮은 수준에 머무를 경우 금리인상 기조를 상쇄할 것이라는 이유에서다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 "거래 침체의 원인은 금융위기 이후 집값이 회복세를 보이던 중 지난해 9월께 정부의 DTI 규제로 수요가 말라버린 게 직격탄"이라면서 "DTI 규제를 상당 폭 수준 혹은 강남 3구를 제외한 나머지 지역에 대해 전면 해제하는 처방 없이는 시장 침체현상을 막을 길이 없다"고 지적했다.

전문가들은 이와 함께 실수요자뿐 아니라 투자수요까지 감안한 거래활성화 대책을 주문하고 있다.

닥터아파트 이영진 이사는 "다량의 매물이 대기중인 데다 실물경제 회복이 더디기 때문에 고강도 정책 없이는 거래를 되돌리기 힘든 상황"이라며 "지금은 실수요자를 위한 정책을 넘어 투자수요까지 겨냥한 정책을 내놓지 않는 한 시장기능을 정상화시키기엔 역부족인 상황"이라고 말했다.

전문가들은 1가구 2주택자에 대해선 중과세를 폐지하는 것도 검토해볼 만한 방안이라고 말한다. 대한주택건설협회 송현담 정책본부장은 "미분양은 이미 치유 단계를 넘어 악성종양으로 변해 도려내야 할 상황"이라며 "50% 중과세 대상인 1가구 2주택자에 대해 연말까지 일반세율로 하고 있는 조치를 아예 반영구적으로 일반세율로 전환하고 기존 1가구 3주택 이상에 60% 중과세했던 것을 일시적으로 올해 말까지 6∼35%까지 내린 것도 일반세율로 해야 효과를 볼 수 있다"고 말했다.

■민간분양 촉진대책도 병행해야주택시장을 건전하게 회복시키기 위해서는 거래시장뿐 아니라 민간 분양시장도 함께 활성화해야 한다는 지적이다. 주택업계는 민간 분양시장을 짓누르고 있는 '보금자리주택 폭탄'을 제거해야 한다고 보고 있다. 이를 위해서는 보금자리주택의 공급 시기와 물량을 조절해야 한다는 것이다.

대한건설협회 한 관계자는 "값싼 보금자리주택이 공급되면서 수요자들이 주택구입을 미뤄 분양시장이 왜곡되고 있다"면서 "민간 분양시장을 활성화시키기 위해서는 보금자리주택을 공급하되 물량과 공급 시기를 민간 분양시장과 연동시켜 조절해야 한다"고 말했다.

주택업계는 "민간 분양 아파트는 보금자리주택과 달리 부지 매입비가 전체 사업비의 절반을 넘는 경우가 많아 보금자리주택과 같이 싼 값에 공급하기 어려운 구조"라며 "민간도 부지를 싼 값에 매입할 수 있도록 정책적 지원이 필요하다"고 주장했다.

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