(건설사 구조조정)옥석가리기 '숨통'.. 불씨는 '여전'

- 정상 기업 자금조달 어려움 줄어들 듯

- 미분양·PF 상환등 근본적 해결책 못돼

[이데일리 이진철 좌동욱 기자] 채권은행들이 건설사에 대한 3차 구조조정 대상 선정 작업을 마무리함에 따라 정상적인 건설사들의 재무리스크가 완화될 것으로 예상된다.

이번 신용위험평가에서 A(정상), B(일시적 유동성 부족) 등급을 받은 건설사의 경우 건설사에 대한 불확실성 해소로 자금차입에 대한 어려움이 한결 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 금융권은 신용위험평가 발표를 앞두고 부실과 정상기업을 막론하고 건설사에 대한 대출을 꺼려왔다. 정상기업도 도매금 취급을 받아왔던 것이다.

그러나 부동산 경기가 침체된 상황에서 건설사 부실의 주요 원인으로 지목되고 있는 미분양 리스크는 여전히 진행형이다. 따라서 이번 3차 구조조정이 건설사들의 유동성 문제를 근본적으로 해결할 수 없을 것이란 지적도 있다.

◇ 건설사 3차 구조조정 16곳 확정.. 작년보다 강도 높아

채권은행들이 26일 발표한 기업 신용등급평가 결과에서 건설사 16곳이 C(워크아웃)등급(9곳)과 D(퇴출)등급(7곳)으로 분류됐다. 이들 기업은 앞으로 워크아웃이나 법정관리(퇴출)에 들어가게 된다.

시중은행 고위 관계자는 "부실한 건설사들의 재무평가 점수가 대부분 60점에서 70점사이에 걸쳐있었다"며 "비재무평가 점수가 중요한데 은행들도 워크아웃이나 법정관리로 지정되면 대손충당금을 추가로 쌓아야하고 부실채권(NPL)비율도 높아지게 돼 고민이 많았다"고 말했다.

신용위험평가 기준은 재무항목 평가 60점, 비재무항목 평가 40점 등 총 100점으로 종합점수가 ▲80점 이상이면 A등급 ▲70점 이상~80점 미만 B등급 ▲60점 이상~70점 미만 C등급 ▲60점 미만 D 등급으로 분류된다.

퇴출이나 법정관리에 해당하는 D등급 건설사가 7곳으로 작년 구조조정(1차 1곳, 2차 4곳)보다 많았다. 이는 살아날 가능성이 희박한 건설사는 확실히 정리하겠다는 금융당국과 채권은행 의지가 반영된 것으로 분석된다.

배문성 한국기업평가 선임연구원은 "작년 건설사 구조조정에선 금융위기 영향으로 은행들의 체력이 약했던 시기라 문제가 있는 기업들을 많이 포함시키지 못했던 측면이 있다"면서 "그러나 지금은 은행들의 체력이 많이 개선된 상태이기 때문에 작년과 비교해 보다 강도높은 옥석가리기가 가능해졌다"고 평가했다.

◇ 불확실성 해소, 자금조달 어려움 해소.. 정부 지원책 기대

이번 신용위험평가에서 A, B등급을 받은 건설사의 경우 프로젝트 파이낸싱(PF)과 차입금에 대한 만기연장이 한결 수월해질 것으로 예상된다.

특히 구조조정 이후 정부의 건설사 지원방안 마련도 기대되고 있다. 정부는 건설사 신용위험평가 결과 발표 이후 부동산거래 활성화를 위한 4.23대책 후속을 발표하는 방안을 검토하고 있다.

부실 우려 건설사들의 옥석가리기가 이뤄졌지만 부동산시장이 얼어붙은 상태에서 미분양과 입주지연에 따른 PF 만기상환 문제는 여전히 불씨로 남아있다는 판단에서다.

▲ 전국 미분양아파트 현황 (자료: 국토해양부, 단위:가구)

지난 4월말 현재 전국의 미분양 아파트는 모두 11만409가구로 전월보다 2501가구(2.2%) 줄었고, 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 4만9592가구로 전월대비 1196가구 감소했다.

미분양이 줄어든 것은 분양시장이 살아났기 보단 건설사의 분양가 할인판매와 일부 분양단지의 분양취소 등이 영향을 미친 것으로 분석된다. 준공 후 미분양의 경우 건설사들이 대손충당금을 쌓아야 하기 때문에 재무부담을 가중시키고 있다.

3~4년 전 건설사들이 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기 분양에 나섰고, 당시 주택경기 호황을 틈타 아파트 분양가를 높게 책정한 것이 부메랑으로 돌아오고 있다.

아파트의 입주가 올해부터 본격적으로 도래하고 있지만 최근 아파트값 하락으로 분양가에도 미치는 못하는 마이너스 프리미엄 단지가 속출하고 있다. 주택거래 침체와 대출규제로 잔금납부에 어려움을 겪는 입주예정자들의 입주지연이 발생하면서 건설사들은 PF 만기상환에 난항을 겪는 악순환이 나타나고 있는 것이다.

▲ (자료: 스피드뱅크)

작년 12월말 기준 은행권 PF 잔액은 50조9000억원, 금융권 전체로는 82조4000억원에 달한다. 금융권 전체의 부동산PF 연체율은 작년말 6.37%를 기록해 2008년 6월말의 3.58%에 비해 훨씬 높아졌다.

이원형 현대경제연구원 연구위원은 "신용등급이 낮아 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달하지 못한 주택사업 비중이 높은 건설사들의 단기차입 비중이 높아졌고, 결국 자금유동성 악화로 이어지고 있다"고 말했다.

◇ 미분양·PF만기상환 여전히 `불씨`.. 부동산시장 활성화 `관건`

이번 건설사 3차 구조조정으로 부실우려가 높은 건설사에 대한 솎아내기기 이뤄졌다. 하지만 건설경기가 살아나지 않는다면 앞으로 추가 부실우려 건설사는 지속적으로 나올 수 밖에 없을 것으로 보인다.

실제로 지난해 1차 평가에서 A등급을 받았던 남양건설과 B등급이었던 현진건설은 1년새 재무구조가 급속히 악화되면서 올해 부도가 나기도 했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "현재의 부동산 개발사업은 전적으로 PF에 의존하는 구조이기 때문에 부동산시장 침체가 장기화되면서 PF사업장이 큰 부담으로 돌아오고 있다"고 말했다.

일각에선 건설사가 일방적으로 리스크를 짊어져야 하는 현재의 PF 대출보증과 같은 주택금융 방식을 개선해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 리스크 관리를 제대로 하지 못한 저축은행의 경우 자산관리공사(캠코)에서 부실PF 채권을 인수하는 반면 건설업체의 경우 워크아웃이나 퇴출 위주로 구조조정이 추진되고 있다는 불만이다.

이홍일 건설산업연구원 연구위원은 "현재 주택업계의 부실은 엄밀하게는 주로 아파트 분양사업장, 즉 PF사업장 단위의 부실"이라며 "부실에 대한 구조조정은 부실 PF사업장을 대상으로, 관계된 이해관계자인 시행자, 건설업체, 금융기관, 보증기관 등의 명확한 책임소재 정의와 손실분담을 통해 해결해야 한다"고 강조했다.

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