부동산 침체기때 '묻지마 매도' 주의를

◆ 김민수의 자산관리 Tip ◆

부동산 투자자들이 부동산 자산관리에 실패하는 가장 큰 실수 중 하나가 바로 요즘 같은 부동산 불황기에 유행하는 '묻지마 매도'를 한다는 것이다.

묻지마 매도는 부동산 가격 하락에 대한 불안증을 이겨내지 못해 우량 부동산도 급매로 팔려는 것이다. 부동산 가격 상승기에 유행하는 '묻지마 투자'와 반대 행위다.

분당에 거주하는 전 모씨(여ㆍ43세)는 2008년 미국 금융위기 때 묻지마 매도로 내 집을 잃어버린 아픈 경험이 있다.

전씨는 버블세븐 지역이라는 말이 나올 정도로 2006년 아파트 가격이 대세 상승하는 시점에 더 이상 내집 마련을 하지 않으면 안 된다는 불안함으로 무리가 되었지만 전세금 4억원에 대출 3억원을 받아 분당구 정자동에 122㎡ 아파트를 7억원에 구입했다.

매월 150만원씩의 대출이자를 감당하기도 힘들었지만 내집 마련을 했다는 즐거움과 아파트 가격이 상승하는 보도가 나오면 "앞으로 10억원은 오르겠지"하는 기대로 매월 생활비를 쪼개가며 은행이자를 납부했다. 하지만 2008년 하반기 글로벌 금융위기로 미국도 일본같이 부동산 가격이 폭락하자 버블세븐 지역 부동산이 하락세로 돌아서고 우리나라도 부동산 가격이 50% 이상 폭락해 일본과 같은 장기불황으로 간다는 비관적인 전망으로 부동산투매 현상까지 나타났다.

이때 전씨도 중개업소에 급매물이 쌓이고 경매물건이 증가하는 현실과 전문가의 비관론을 견디지 못하고 시세보다 7000만원 싸게 급매로 팔고 전세로 평수를 줄여 이사를 가는 뼈아픈 상황을 경험했다.

전씨는 판 아파트 가격이 2009년 상반기 회복하는 것을 보고 묻지마 매도를 했던 자신의 실수를 생각하며 우울증에 병원 신세를 지고 있다.

'묻지마 매도'를 극복하기 위해서는 다음 3가지 원칙을 지켜야 한다.

첫째, 자신만의 중장기 부동산 자산관리 목표를 세워라.

자신의 보유현금과 상황에 맞게 1단계 내집 마련 전략과 내집 마련 이후 2단계 평수 상향 전략 그리고 3단계 재테크 부동산투자 전략 이후 마지막으로 수익용 부동산 투자 전략에 대한 자신만의 중장기 부동산 자산관리 목표와 전략을 세워야 한다. 그리고 투자 단계마다 부동산 경기와 연동해 반드시 보유할 부동산과 불필요한 부동산에 대한 계획적인 선별 매수와 매도를 해야 한다.

둘째, 투자 시 매도 시기와 매도 목표 가격을 정하라.

부동산은 주식투자보다 환금성이 낮고 투자 시 세금 등 부대비용이 많이 소요되므로 투자할 부동산 상품의 시장조사를 주식투자할 때보다 두 배 이상 철저하게 발품을 팔아 현장답사와 유사 사례 비교조사 및 행정기관에 반드시 정책을 확인해야 한다.

그리고 주식투자처럼 가격이 상승할 목표시기를 정해 예상 보유기간을 미리 계산해 놓는다. 이때 손절매 가격과 목표수익가격을 정해 탄력적이고 계획적인 매도 전략을 세워야 묻지마 매도를 막을 수 있다.

셋째, 투자한 부동산에 대한 확신을 가져라.

묻지마 매도는 대부분 부동산 투자 시 발품을 판 철저한 시장조사와 투자한 부동산에 대한 확신 없이 투자한 경우가 많다.

주위 권유와 철저한 시장조사 없이 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자를 했다면 지금이라도 현재 투자한 부동산의 내재가치를 분석해 매도 시기와 매도 예정가격을 반드시 정해야 한다.

하지만 철저한 시장조사와 분석을 통해 부동산 투자를 해 보유하고 있는 부동산이라면 부동산 불황기라도 과거 두 번의 폭락과 반등의 학습경험을 통해 시장의 긍정적인 부분을 확신하며 투자한 부동산을 믿어 보자.

[김민수 한국부동산자산관리협회 대표]

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