[4·23 미분양 해소책] 5조원 들여 지방 미분양 아파트 4만가구 사들인다

■4·23 부동산대책 뭘 담았나2만가구는 분양가 절반 가격에 환매조건부 매입새집 입주위해 파는 기존 집 사면 2억 저리대출보증지원 통해 비투기지역 DTI규제 제한적 완화非강남에 6억 집 살때 3억까지 담보대출 받아

정부가 23일 발표한 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 대책은 부동산시장에 대한 정부의 인식이 '비정상적인 상황'으로 바뀌었다는 것을 의미한다. 그동안 정부는 수많은 지적에도 불구하고 "부동산시장은 아직 정상적"이라고 강변해왔다.

하지만 더 이상 거래침체에 따른 집값 하락과 미분양 적체를 방치할 경우 회복세를 보이고 있는 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 고조됐음을 나타낸다. 정부는 결국 5조원의 자금을 직ㆍ간접적으로 투입해 미분양 주택 4만가구를 사들이기로 했다.

◇새집 입주 위해 내놓은 기존 주택 사면 기금 지원

=새 아파트에 입주하기 위해 매물로 내놓은 '기존 주택' 매수자는 올해 말까지 시중금리보다 낮은 국민주택기금을 최대 2억원까지 대출받을 수 있다.

대상주택은 6억원(실거래가 기준) 이하이면서 전용 85㎡ 이하다. 단 투기지역으로 묶여 있는 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남3구의 주택은 기금지원 대상에서 제외된다.

이 자금은 무주택자뿐 아니라 1주택보유자도 이용할 수 있어 금융비용 부담을 낮출 수 있다. 금리 자체는 현재 시중은행 금리와 별 차이가 없다.

시중은행의 한 관계자는 "코픽스(COFIX) 담보대출 상품을 이용하면 낮게는 연 5% 이하에도 대출이 가능하다"고 말했다. 다만 기금대출은 고정금리여서 시중금리가 상승할 경우 은행권 담보대출보다 유리할 수 있다는 게 국토해양부 측의 설명이다.

기금대출 자격은 소득기준이 부부합산 4,000만원 이하인 경우로 제한되며 이때 소득기준은 상여금ㆍ수당 등을 제외한 소득이다. 예컨대 연간 부부 총소득이 5,000만원이더라도 상여금과 수당을 제외한 소득이 4,000만원 이하라면 기금대출을 이용할 수 있다. 수당에는 숙직비ㆍ교통비ㆍ식사비ㆍ연월차ㆍ시간외수당 등이 포함된다.

새 아파트 입주를 위한 기존 집 매물의 실질 주택담보대출 금액도 높아진다. 주택금융신용보증기금(주택금융공사)의 보증을 받을 경우 비투기지역에 한해 총부채상환비율(DTI) 범위를 초과한 주택담보대출을 허용하도록 했기 때문이다. 다만 이 경우에도 대출한도는 지역별로 40~50%인 주택담보인정비율(LTV)로 제한된다.

만약 연간 소득이 7,000만원인 A씨가 DTI 50%, LTV 50%를 적용받는 서울 강동구 소재 6억원짜리 주택에 대해 주택구입자금대출을 신청할 경우 DTI(10년 만기, 금리 6% 전제)를 적용하면 2억1,800만원밖에 빌리지 못한다. 하지만 앞으로 보증을 받게 되면 LTV 한도인 3억원까지 대출가능 금액이 늘어난다. 보증을 전제로 사실상 DTI 규제를 없애는 셈이다.

◇미분양 아파트 2만가구 절반 값에 사들인다

=정부는 현재 11만6,000가구 수준인 미분양을 연내에 7만5,000가구 수준으로 낮추기로 하고 5조원의 자금을 직ㆍ간접적으로 시장에 투입한다.

우선 가장 눈에 띄는 것은 '환매조건부 매입'을 통해 2만여가구의 미분양 아파트를 직접 사들이겠다는 계획이다. 이를 위해 이달 매입하기로 했던 5,000억원어치를 포함해 상반기 중 총 1조5,000억원어치의 미분양 아파트를 환매조건부로 사들이고 하반기에도 1조5,000억원 규모를 추가 매입한다.

대신 매입가격은 분양가의 50% 이하로 제한하되 업체당 매입한도는 1,000억원에서 1,500억원으로 늘린다. 대상 미분양 주택은 공정률 50%를 넘어야 한다.

정부는 이와 함께 한국토지주택공사(LH)를 통해 준공 후 미분양 아파트도 1,000가구를 사들인다. LH가 사들인 준공 미분양 주택은 공공임대주택으로 활용하게 된다.

◇리츠ㆍ펀드, 프라이머리CBO 활성화로 1만가구 해소

=이번 대책에는 미분양 직접 매입 외에 미분양 리츠와 펀드 활성화를 통해 5,000가구 정도의 미분양을 줄이는 방안도 포함됐다.

미분양 리츠나 펀드 청산시 주택매각이 이뤄지지 않을 경우에 대비해 LH가 제공하는 매입확약 규모를 5,000억원에서 1조원으로 확대한다.

또 연기금 등 기관투자가들이 미분양 리츠ㆍ펀드에 참여할 수 있도록 세제지원을 연장하고 지방 미분양 주택을 매입하는 리츠와 펀드에 법인세 추가 과세 면제, 종부세 비과세 등의 혜택도 주기로 했다.

이와 함께 리츠와 펀드의 설정기간이 3~4년인 점을 감안해 매입 미분양 주택의 취득ㆍ등록세 및 재산세 감면기한을 3년 연장하는 방안도 검토하고 있다.

특히 자산관리공사(캠코)가 운영하는 구조조정기금도 미분양 리츠ㆍ펀드 투자에 나설 계획이다.

캠코 측은 "펀드와 리츠의 미분양 주택매입 규모를 고려할 때 구조조정기금의 투자규모는 1조원 수준이 될 것"이라며 "필요하다고 판단될 경우 투자뿐만 아니라 출자도 가능할 것"이라고 설명했다.

주택금융신용보증기금은 미분양으로 자금난을 겪는 건설업체가 발행하는 회사채에 1조원 규모의 신용보강을 해주기로 했다. 건설사가 회사채를 유동화 특수목적회사(SPC)에 넘기면 유동화 SPC는 주택신용보증기금의 신용보강을 받아 프라이머리 채권담보부증권(CBO)을 시장에 발행하는 방식이다. 이를 통해 5,000가구의 미분양 물량을 해소할 수 있을 것으로 국토부는 예상했다.

국토부의 한 관계자는 "현재 추진하고 있는 양도소득세 및 취득ㆍ등록세 감면조치까지 감안하면 총 11만6,000가구인 미분양 주택을 7만5,000가구 수준으로 4만가구 정도 줄일 수 있을 것"이라고 내다봤다. .

정두환기자 dhchung@sed.co.kr ▶[알파클럽] 재야고수 추천! 오늘의 승부주는?

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