5조원 투입 미분양 4만가구 축소..2만가구는 정부서 매입

정부가 23일 내놓은 '4·23 주택 미분양 해소 및 거래활성화 대책'은 미분양 주택을 정부 등이 매입해 건설사들의 유동성을 지원하고 기존 주택이 팔리지 않아 새로 분양받은 주택으로 입주를 하지못해 고통받고 있는 새 아파트 입주예정자들의 기존 주택 처분을 원활하게 하는 데 초점을 두고 있다. 미분양 해소를 위해 정부가 미분양아파트를 사들이거나 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)보증 확대 및 미분양 리츠·펀드 활성화 등 직·간접적인 방법으로 미분양을 해소하는 방안이 제시됐다. 또 주택거래 활성화 차원에서는 극히 제한적으로 총부채상환비율(DTI) 적용을 배제했다.

■거래 활성화 위해 DTI 제한적 해제'4·23 대책' 중 거래 활성화 부분은 DTI 규제의 제한적 해제가 주요 내용이다. 기존주택이 거래가 안돼 신규주택에 입주를 못하는 거래정체 현상을 해소하기 위해 내달 중순부터 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파구)를 제외한 나머지 지역에서 기존주택을 구입하는 사람에겐 DTI의 적용을 배제했다. 다만, 정부는 주택투기를 우려해 전용 85㎡·6억원 이하 주택을 구입하는 1주택 이하 보유자에 대해서만 DTI를 풀어 주기로 했다. 또한 기존주택을 팔고 새 주택에 입주를 했다는 사실을 증명해야 한다. 주택구입자금 지원도 확대했다. 이들 주택을 구입하는 사람 가운데 부부합산 연소득이 4000만원 이하인 가구에 대해선 국민주택기금에서 연 5.2%의 금리로 최대 2억원까지 구입자금이 대출된다. 현행 주택기금의 주택구입자금 대출에 비해 연소득은 2000만원, 대출금액은 1억원이 각각 늘어난 것이다.

■5조원 지원, 미분양 4만가구 해소정부가 내놓은 미분양 해소 방안은 총 5조원의 자금 및 보증을 지원해 11만6000가구에 이르는 미분양 주택을 7만6000가구로 4만가구를 줄인다는 게 골자다.

이를 위해 현재 민간부문의 미분양 주택을 매입하고 있는 대한주택보증의 미분양 매입금액 규모를 현행 5000억원에서 3조원 규모로 늘렸다. 다만 정부는 건설사의 도덕적 해이 등을 우려해 분양가의 50% 이하 가격에서 낮은 가격을 제시하는 지방 미분양 주택부터 매입키로 했다. 업체당 매입한도도 금액기준 현행 1000억원에서 1500억원으로 늘리고 주택 준공 후 1년 안에 건설사가 되사갈 수 있도록하는 '환매조건부'를 도입했다.

또 미분양 주택에 투자하는 펀드나 리츠가 만기가 돼 미분양 주택을 처분하려 해도 팔 수 없을 때 한국토지주택공사(LH)가 의무적으로 매입토록 한 미분양 확약 규모도 현행 5000억원에서 1조원으로 늘렸다. 이렇게 되면 미분양 펀드 및 리츠는 만기 때 미분양 주택을 처분할 수 있는 안전장치가 생겨 기존의 미분양 매입이 활성화되는 등 미분양 해소에 도움이 될 전망이다.

■자금조달 불투명…실효성 의문하지만 정부의 미분양 매입방안은 자금조달이 불투명해 실효성이 떨어진다는 지적이 일고 있다. 미분양 매입의 핵심인 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입은 실제 자금여력이 그만큼 되지 않는다.

대한주택보증에 따르면 현재 여유자금이 2조5000억원 수준으로 정부의 대책을 제대로 따르기 위해서는 나머지 5000억원은 빚을 내서 조달해야 하는 형편이다.

더불어 대한주택보증은 분양 계약자인 소비자 보호를 목적으로 설립된 회사인데 이런 설립 취지와 달리 건설사에 사실상 자금을 대주는 회사로 전락한다는 지적도 나오고 있다.

더불어 리츠나 펀드가 투자한 미분양 주택을 반드시 매입키로 약속을 하는 LH는 보금자리주택 건설 등으로 자체 자금을 운영하는 데도 버거운 형편이다. 특히 LH는 부채만 111조원에 달해 하루에만 80억원이 넘는 이자를 내야 하는 처지여서 미분양 매입 확약은 자금난을 더욱 심화시킬 것으로 우려되고 있다.

■준공 후 미분양 매입 등은 긍정적다만 '4·23 대책' 중 P-CBO 보증과 LH의 준공 후 미분양 매입, 브릿지론 보증 등은 큰 부작용 없이 건설사의 자금난을 덜어주는 데 일정 부분 역할을 할 것이라는 게 전문가들의 견해다.

P-CBO는 건설사가 미분양 주택을 담보로 맡기면 건설사 발행 회사채에 대해 한국주택금융공사가 신용을 보강해 회사채를 내다(유동화)팔고 들어온 자금을 건설사에 빌려주는 제도다.

정부는 주택금융공사에 내달부터 1조원 규모의 C-PBO 보증을 통해 약 5000가구의 미분양 주택을 해소할 수 있을 것으로 내다보고 있다.

또 LH공사로 하여금 지방에 있는 전용 85㎡ 이하 준공 후 미분양 주택을 1000가구가량 매입해 임대주택으로 활용키로 했다. 정부는 LH가 임대주택을 건설해 공급하는 대신 미분양 주택을 매입해 공급하면 건설사의 자금난도 덜고 임대주택의 공급시기를 앞당기는 효과가 있을 것으로 분석하고 있다. 이 밖에 공사대금을 담보로 대출을 받을 수 있도록 브릿지론 보증을 통해 중소 건설사의 자금난도 덜 수 있을 것으로 예상되고 있다.

/victoria@fnnews.com 이경호 조창원기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]