[장용동리포트]1분기 지역별 부동산시장 분석과 향후 대응전략

< 장용동 편집국장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >　　MC 성기영: 부동산 시장의 침체 늪이 깊어지면서 지역별로 차별적 양상이 강하게 나타나고 있습니다. 1분기 주택시장 흐름을 분석해보고 지역별로 엇갈리고 있는 시장상황을 자세히 짚어 봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.　-부동산시장에서는 그래도 다른 어떤 시기보다 관심이 많은 1분기가 지났는데 매매시장 흐름을 지역별로 좀 분석해주시죠.　▲지루한 장마 같은 침체장세 속에서 매매는 크게 위축된 반면 전세는 비교적 거래가 활발하면서 가격이 꾸준히 오른 것이 특징이라 할 수 있습니다. 그러나 전세 역시 상승세가 다소 꺾이는 모습입니다.　

　1분기 집값흐름을 보면 부산과 대전만 회복세일 뿐 인천 경기 등 수도권은 낙폭이 깊었습니다. 국민은행자료에 따르면 올 1분기 아파트 평균 상승률은 0.90%선으로 약세가 이어졌습니다. 서울은 평균치보다 낮은 0.27%정도에 그쳤으며 경기는 마이너스 0.17%, 인천도 마이너스 0.14%로 뒷걸음질을 쳤습니다.　　하락률 상위 10곳이 모두 수도권이어서 수도권 침체를 단적으로 말해줍니다. 파주와 양주시의 낙폭이 컸고 일산, 의정부, 용인 기흥도 많이 떨어졌습니다. 이들 지역은 집을 팔지 못해 안달인 곳입니다.　　서울에서도 버블세븐지역이자 재건축이 시장을 주도한 서초 1.57%, 강남 0.70%, 송파 0.78%, 양천 0.26% 등은 올랐지만 분당, 평촌, 용인 수지 등은 떨어져 최근의 침체를 반영했습니다.　　또 시간이 흐를수록 용인과 고양, 파주, 안양의 낙폭이 커지고 상승보합에서 하락으로 전환되는 곳이 많이 생겨나는 추세입니다. 이는 2분기 낙폭이 깊어질 것임을 의미합니다.　-전세시장은 그래도 꾸준했던 것으로 파악되는데요?　▲그렇습니다. 전세는 꾸준히 올라 오름폭이 전분기 대비 2.3%를 넘어섰습니다. 서울에서는 광진구의 전세가가 가장 많이 올랐고 이어 송파 서초 강동 동작 영등포구 등이 3%대 이상의 오름폭을 실현했습니다. 학군수요에 신혼부부수요, 재개발재건축 뉴타운 임대수요가 지속적으로 밀려들었기 때문으로 풀이됩니다.　　수도권에서는 분당신도시가 비교적 2.7%대로 강세였고 화성 봉담이 공장수요, 화성 동탄이 직장인 수요, 하남-수원등이 각각 3%가 넘는 전세가 상승률을 기록했습니다. 그러나 소형에서 중대형으로 확산되지않고 있는 것으로 봐서는 시간이 흐를수록 전세시장도 다소 둔화되는 분위기입니다.　-지역별로도 차이가 많은 것 같은데 좀 더 구체적으로 살펴보죠. 김포, 일산신도시, 파주권, 고양 삼송 등 서북부권의 시장 흐름을 설명해주시죠.　▲공급과잉이 맞물리면서 기존아파트 가격이 맥을 못추고 분양권 가격도 지속적으로 하락하는 장세였습니다. 투자자나 실수요자 모두 위축되면서 양도세감면 등의 조치로 다소 감소세를 보였던 미분양 물량이 재차 7000여 가구로 늘어났습니다.　　김포의 경우 분양업체 마다 줄줄이 참패를 기록하고 있는 상황입니다. 지난해 12월 공급한 삼성래미안 분양률이 절반수준을 웃도는 가운데 대림산업, 쌍용건설 등의 대단지 미분양도 600여 가구에 달하고 있습니다. 일산과 고양 삼송도 마찬가지이지요. 서울인접지로 관심을 모은 삼송지구의 경우 지난해 공급물량의 절반이 남아있으며 일산 고양에서는 대규모 단지의 입주가 시작돼 향후 시장을 더욱 어둡게 합니다. 연말까지 입주물량이 대략 전년동기보다 1.5배 정도가 많은 1만3000가구 수준입니다. 이로인해 서북부권의 집값하락은 더욱 가속화될 전망입니다.　　다만 파주 교하지구 단독주택용지와 점포주택용지는 예상외로 인기를 끌었습니다. 4필지가 입찰로 팔려나갔는데 낙찰가는 2억~4억원대에 달했습니다.　-남부권인 용인과 분당, 수원 등의 시장은 어떻습니까?　▲부진하기는 마찬가지입니다. 분당신도시의 경우 고가 주상복합아파트와 중대형 평형의 아파트가 집값하락을 주도하고 있습니다. 대형 아파트는 고점에 비해 3억~4억원 정도 떨어진 매물도 나오고 있으나 수요자들은 더욱 하락할 것으로 기대, 거래가 되지않은 상황입니다. 비교적 수요가 탄탄했던 전용 85제곱미터 아파트 역시 5억원대 이하에 급매물이 나올 정도로 하락여파가 커지고 있습니다.　　판교와 용인권 아파트의 입주가 본격화되면서 동반하락하는 장세입니다. 입주물량이 풍부, 전세자들의 천국이 되고 있습니다. 중대형 전세가 1억5000만원선이면 대략 서울 30분 출퇴근 거리에서 구할수 있습니다. 다만 광교신도시의 근생용지는 여전히 추후 입지여건 등을 감안 대규모 자금이 몰리는 상황입니다. 이달초 입찰에서 무려 수천억원대의 자금이 몰려 광교의 가치를 실감케했습니다.　　수원 역시 아파트가 팔리지않아 매물이 쌓이는 장세가 깊어짐에 따라 향후 거래가 더욱 위축될 것으로 예상됩니다.　-그래도 열기가 다소 살아있다는 서울권의 흐름을 좀 짚어주시죠.　▲서울은 2월까지 반짝 장세가 연출되었으나 2월 하순부터 약보합으로 이어지다가 3월 중순을 넘어서면서 매매가가 전국평균을 밑도는 장세를 보였습니다. 특히 동북권을 중심으로 하락하면서 강북지역의 집값이 본격하락세에 접어들고 있는 것으로 분석됩니다.　　노원구는 위례신도시 등의 보금자리 주택에 대한 관심이동, 경기침체와 부동산 버블에 대한 영향 등으로 매수세가 감소했으며 상계동을 중심으로 하락했습니다.　　강북구는 미아뉴타운 입주물량 영향이 컸습니다. 용산구는 보합권에 머물렀는데 국제업무지구 개발 기대심리가 여전히 강하게 작용한 것으로 풀이됩니다. 수혜단지를 중심으로 소형아파트거래가 이뤄지기도 했습니다.　　금천구는 금천 구도심 개발, 강남순환도로 개통, 신안산선 노선확정 등의 지역개발 호재로 소폭오르기도 했습니다. 강동구 역시 보합세를 보였는데 9호선 연장검토 등이 영향을 끼친 것으로 풀이됩니다.　　분양시장에서도 서울권은 비교적 미분양 소화력이 빨라 미분양이 크게 줄어들었습니다.　-끝으로 수요자들의 내집마련 전략에 도움을 주신다면.......　▲제각각의 호재가 난무, 이에 유혹되지않는 것이 중요합니다. 공급이 넘치고 미분양이 증가하다보니 여러 가지 개발호재를 부풀려 홍보하는 경우가 많아지고 있습니다. 철저하게 현장중심으로 냉정히 파악해 보는 것이 필요하죠. 그리고 하반기로 갈수록 입주물량이 많아지고 분양권 전매물량도 늘어나기 때문에 다소 시기를 늦추면서 더블역세권 등 확실한 대형 호재의 알짜중심 매물 탐색을 계속해 볼 필요가 있습니다.　　재건축 대상아파트의 투자도 바닥 매물탐색 적기가 도래하고 있는 것으로 보입니다. 또 도심권 소형 오피스텔 임대 등도 투자대상으로 검토해보는 것도 필요하다고 봅니다. ( www.changapt.com)　

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