[Real Estate] 2분기에도 찬바람.."역세권 소형·상가·오피스텔엔 온기"

수요자 관망세 지속으로 지방선거 전까지 하락 가능성은평·길음 신규입주 많은 곳 전세·매매 거래 활발할 듯재개발·재건축은 일단 관망…오피스텔 1분기보다 활기

부동산 시장은 2분기에도 침체 국면에서 벗어날 기미를 보이지 않고 있다. 아파트 미분양 악재가 장기화하고 일부 경제연구소들이 잇달아 집값 버블 붕괴를 경고하면서 가격 하락에 대한 불안감이 확산되는 양상이다. 매수세가 뚝 끊겨 수급 균형도 좀체 회복하지 못하고 있다. 집을 급하게 처분해야 하는 소유자들은 일주일마다 매도 가격을 낮추며 매수자를 유인해 보지만 거래는 신통치 않다.

분양 시장도 사정은 비슷하다. 보금자리주택에 실수요자가 몰려 수도권 민간 아파트도 미분양이 늘고 있다. 토지 시장에도 투자자들의 발길이 끊겼다. 판교 · 광교신도시 등 상권 전망이 양호한 곳에서 근린상가가 쏟아지면서 상가 시장은 온기가 느껴지지만 계약률이 기대만큼 좋지는 않다는 게 분양업계의 설명이다. 오피스텔도 지난달 준주거 개념에 포함시키고 바닥난방 면적이 확대되면서 투자자들의 관심이 꾸준히 이어지는 상황이다.

◆주택시장…역세권 소형 아파트 주목

서울 · 수도권 기존 주택시장은 1분기와 크게 다르지 않을 전망이다. 계속되는 부동산 시장 침체로 떠난 투자자들을 되돌려 세울 만한 재료가 마땅치 않다는 점에서다. 무주택 실수요자들이 선호하는 보금자리주택 공급이 늘면서 기존 주택을 매입하려는 수요가 크게 줄고 있다는 점도 매매 시장 냉각 요인이다. 집을 사기보다 전세로 살면서 관망하고 있기 때문이다.

시장 상황은 이렇지만 그래도 2분기 투자에 나서고 싶다면 역세권 소형 아파트와 강남권 재건축 급매물을 눈여겨볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다. 재건축 단지는 '6 · 2 지방선거' 이전까지 가격이 더 떨어질 가능성이 높아 적정한 시점에 저가 매수에 나서볼 만하다는 지적이다.

전셋집을 찾거나 이사를 하려는 수요자들은 새 아파트 입주 물량이 집중된 은평 · 길음 · 미아 등 서울지역 뉴타운을 돌아보는 게 좋을 듯하다. 2분기 강남권은 입주 물량이 486채로 연내 최저 수준이어서 전셋집을 구하기가 쉽지 않다. 수도권에서는 남양주 · 광명 등지에 입주 물량이 많아 매매가와 전셋값 하락이 예상된다. 용인 지역에도 신규 입주 물량이 많다. 경전철 개통을 앞두고 거래가 활기를 띨지 주목된다. 지방 광역시에는 3만4525채의 새 집이 입주 채비를 하고 있다. 1분기보다 7540채 늘어난 물량이다. 새로 입주하는 물량이 늘어 부산 · 대전 지역에서는 1분기에 발생한 소형 아파트 매물난이 다소 해소될 전망이다.

◆분양 시장…장기 투자 관점서 선택

분양 시장도 찬바람이 가시기는 힘들 전망이다. 봄철 분양 성수기가 시작된 지난달 잠깐 공급이 늘었지만 계약률은 저조했다. 양도세 감면 혜택이 폐지되면서 작년부터 조금씩 움직였던 투자자들의 발걸음이 사라졌기 때문이다. 수요자 입장에서 보면 2분기 분양 시장의 최대 이슈는 역시 2차 보금자리주택이다. 서울 내곡，서울 세곡2지구 등이 대상이다. 서울 도심권 재건축 · 재개발 단지,수도권 택지지구 등도 관심을 끈다. 서울에서는 5,6월 예정인 동대문구 답십리,동작구 흑석동,왕십리뉴타운2구역,금호14 · 19구역 등의 일반분양을 눈여겨볼 만하다.

보금자리주택에서 밀린 청약 예 · 부금 가입자들은 광교 및 한강신도시 등 2기 신도시와 남양주 별내지구 등의 청약 시기를 챙겨볼 필요가 있다.

◆재건축 · 재개발…당분간 관망이 유리

재건축 시장도 약세가 지속될 것이라는 게 부동산 업계의 일반적인 전망이다. 시장 침체로 단기 시세차익 매력이 크게 떨어져 매수세가 사라진 게 가장 큰 원인이다. 따라서 6월께 강남 개포지구 재건축 방향을 결정짓는 마스터플랜이 확정된다 해도 큰 호재로 작용하기는 어려울 것으로 전문가들은 보고 있다. 다만 서울시와 서울시의회가 발족하는 '공동주택 재건축 정책자문단'이 본격 활동하면서 재건축 연한 단축이 필요하다는 반응을 보인다면 호재가 될 수도 있을 전망이다.

개별 단지로는 시공사 선정을 앞둔 강동 둔촌,고덕 일대의 급매물 정도가 거래될 수 있을 것으로 보인다. 2분기 재건축 투자를 원하는 수요자들은 신중할 필요가 있다는 지적이다. 대부분의 호재들이 이미 가격에 반영된 상태여서 단기 시세차익을 얻기가 쉽지 않아서다. 급매물 위주로 투자를 검토하고,강남 진입을 원하는 수요자라면 장기 실거주 차원에서 결정해야 낭패가 없다는 지적이다.

◆오피스텔 · 상가…상대적 활기

오피스텔 시장은 1분기에 이어 상대적으로 활기를 띨 것으로 보인다. 주택 전세난,준주택 개념 도입,소형 주택 강세 등에 따른 수혜가 이어질 가능성이 높기 때문이다. 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않아 투자자의 관심이 꾸준한 것도 한 요인이다.

준주택 개념 도입과 바닥난방 허용 면적 확대도 호재다. 지하철 3호선 연장 개통으로 송파 · 강남 · 용산 · 종로권 등 도심 오피스텔을 주목해볼 만하다. 독신자，노인가구 등 1~2인 가구의 증가도 오피스텔 투자에 긍정적 요인이다.

침체가 이어진 상가 시장은 판교 · 광교신도시에서 4~10층짜리 근린상가들이 지난달부터 쏟아지기 시작하면서 활기가 돌고 있다. 판교 일대에서만 지난달까지 50여곳,6000여개 점포가 투자자를 찾고 있다. 광교에서도 이달 중 경기도시공사가 근린생활시설 용지 38개 필지(4만4135㎡)를 일반인 대상으로 분양에 나선다. 예정 가격만 총 1549억8044만원에 달한다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com

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