기존주택 약세-전세 강세 지속

2분기 주택시장 전망

이달 말 실시되는 2차 보금자리주택 사전예약 등의 여파로 2분기에도 '기존 주택 매매시장 약세, 전세시장 강세' 기조가 유지될 전망이다. 재건축의 경우도 개포 지구단위 계획과 잠실주공5단지 안전진단 통과 여부가 결정되고, 지방자치단체 선거가 끝나는 6월초까지는 급매물 중심의 소극적인 움직임이 예상된다. 전세입자들은 서울 은평ㆍ길음ㆍ미아 뉴타운과 경기 북부를 중심으로, 물량이 대거 풀리는 입주초기를 중점 공략하는 것이 바람직하다.

'기다리자'강해 매수세 위축…소형도 입지좋은 곳 선별 접근

▶기존아파트

=2분기 기존 아파트 매매 시장은 1분기와 마찬가지로 매매 약세, 전세 강세 기조가 이어질 것으로 전망된다. 경기 회복이 더디게 진행되는 데다, 최근 3차보금자리 지구 등의 발표로 '반값 아파트를 기다리자'는 심리가 강해져 매수세가 더욱 위축될 것으로 전망되기 때문이다.

더구나 개포, 잠실5단지 등 재건축 단지의 추진 결과와 보금자리, 미분양 대책 등 분양물량과의 경쟁이 심화될 것으로 보여 기존 아파트 매매 시장은 상당한 고전이 예상된다. 그나마 강세를 이어오던 소형 아파트마저 지난달 하순 들어 일부 지역에서 가격 조정 움직임이 나타나고 있어, 입지 여건 등을 따져 신중히 매수에 나서야할 것으로 보인다.

2분기에는 경기 지표는 물론, 지방선거, 금리와 대출규제 등의 외부변수가 주택 시장의 흐름에 영향을 줄 것으로 보인다. 앞서 1분기 기존 아파트 매매 시장은 서울 수도권은 물론 전국적으로 중소형 위주로만 거래가 됐을 뿐 전반적으로 보합이나 약세 기조를 보였다. 연초 강남권 주요 재건축 아파트의 급매물이 소진되면서 일반 아파트도 상승하는 듯했지만, 단기 급등으로 인한 가격 부담과 경기불안감이 커지면서 추격매수가 사라져 일반아파트 시장도 침체로 빠져들었다. 부동산 114에 따르면, 1분기 서울 지역 매매가는 0.23% 상승했지만, 수도권과 신도시는 각각 -0.2%, -0.33%로 하락세를 보였다.

2차보금자리 분양시장의 핵…민간청약 양극화현상 심화 예상

▶신규분양

=2분기 분양 시장의 핵은 단연 2차 보금자리가 될 것으로 보인다. 시범, 위례신도시 보금자리에 이어 서울내곡, 서울세곡2 등 2차 보금자리로의 청약 쏠림 현상은 더욱 두드러질 전망이다. 청약저축 가입자를 대상으로 한 보금자리주태에서 소외된 청약예ㆍ부금 가입자들은 2기 신도시 및 도심재개발ㆍ재건축 단지에 관심을 보일 것으로 예상되지만, 보금자리 후폭풍에 민간 분양이 계속 미뤄지고 있어 물량이 많지 않다.

부동산 시장의 불황이 심화되는 만큼, 입지 여건 및 브랜드 등에 따라 청약 결과가 극명하게 갈리는 양극화 현상도 지속될 전망이다. 2분기에는 지방선거와 분양가상한제 폐지 여부 등이 분양시장을 좌우할 주요 변수로 작용할 것으로 예상된다.

앞서 1분기 분양 시장은 양도세 혜택을 노린 막바지 물량으로 전년도 동기 대비 68% 증가했지만, 우수한 입지에 분양가도 저렴한 위례신도시, 보금자리 등 공공분양에 밀려 민간분양은 연초 계획 대비 분양 실적이 절반 수준에 불과했다.

DTI규제 꽁꽁 반등 기대難…재건축 연한완화 여부 최대 변수

▶재건축=

올 1분기 강남권 재건축 시장은 한마디로 빛좋은 개살구였다. 강남 대치동 은마아파트가 안전진단을 통과하고, 서초 반포주공1단지가 가구수 제한에서 풀렸지만 강남권 재건축 시장은 올초 반짝 상승하다 2월 이후 하락세로 접어들어 지금까지 약보합세를 벗어나지 못하고 있다. 최근들어 약세기조가 더욱 심화돼 주간 기준으로 1년여 만에 최대 하락폭을 기록하기도 했다.

이런 까닭에 2분기에도 반등을 기대하기는 쉽지 않을 전망이다. 우선 여전히 은행권 대출은 단단히 묶여 있고 재건축 시장의 핵으로 꼽히는 재건축 연한이 6월 서울시의회에 재상정될 예정이지만 결과를 낙관하기는 힘들다. 이미 앞서 5번이나 보류 결정을 받은 데다 서울시도 연말께나 이에 대한 방안을 내놓을 방침이기 때문이다.

또 강남 개포지구 지구단위계획, 잠실주공5단지 안전진단 등 굵직한 재료들도 남아 있지만 6월 2일 지방선거가 잡혀 있어 인허가 절차가 지연될 가능성도 있다.

이처럼 재건축 시장의 약세가 예상되는 가운데 틈새를 비집고 들어갈만한 곳은 시공사 선정을 앞둔 강동 둔촌과 고덕 일대 급매물이 꼽히고 있다. 단 강남 진입을 목표로 한 장기 실거주 겸 매입을 전제로 한 투자가 안정적일 것으로 보인다.

이밖에 2분기에는 수도권에서는 13개 재건축 단지에서 1622가구가 일반분양될 예정이다. 단기급등한 소형지분 조정 임박…용산·왕십리 등 도심 주목▶재개발=

올해 1분기 재개발 시장은 용적률 상향 호재로 분위기가 고조됐으나, 급매물이 소진되면서 거래량이 크게 늘지는 않았다. 재개발 내부 분쟁 등 근본적 문제가 해결이 안 된 상태로 비용 부담을 둘러싼 조합원간 내분과 소송 등 진통은 여전한 상태. 고평가된 한강변 소형지분 가격은 소폭 하락했지만, 용산 한남 성수 동작 흑석 등에 대한 관심은 꾸준했다.　2분기에는 재건축 시장 약세와 더불어 재개발 시장도 약세가 예상된다. 단기 급등한 소형 지분이나 한강변 소형지분은 가격 조정, 초기 투자금이 높은 대형지분은 추가하락도 예상된다.　용산ㆍ왕십리 뉴타운 등 도심 내 분양 물량이 나올 예정으로 인근 도심 재개발 지분 투자에 대한 관심은 고조될 전망이다. 사업이 지연되는 도심내 일부 사업장은 조합원 급매물이 나올 것으로 보인다. 서울시의 역세권 재개발 사업장에 대한 용적률 완화 조치로 사업 진행이 조금 더뎌질 수도 있다.　6월 지방선거를 앞두고 매도자는 기대, 매수자는 관망으로 나뉘어 호가 차가 커지고, 인허가 지연으로 사업이 불리해질 수도 있다. 투자자는 역세권 재개발 구역 용적률 확대 구역을 미리 점검하고 매물을 미리 수배해 둘 필요가 있다.

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