분양가 간접인하 계약자는 稅감면 못 받는다..4월부터 지방 미분양 稅감면

2월12일 후 구매자들 소급 불가리츠ㆍ펀드 매입분도 혜택 못받아

지방 미분양 아파트를 사면 양도소득세와 취득 · 등록세를 깎아주는 세금 차등감면제는 분양계약서 상의 가격이 직접 할인된 것이라야 혜택이 주어질 전망이다.

건설사들이 미분양 판촉용으로 주로 쓰는 △잔금 선납 할인 △대행사 수수료를 통한 할인 △중도금 무이자 대출 등 간접할인은 대상이 안된다. 이에 따라 정부와 한나라당이 내놓은 '지방주택경기 활성화 대책'에 대해 건설사와 주택 투자자들이 혼란을 겪고 있다.

◆법령 공포 전 소급 적용 힘들 듯

19일 국토해양부와 기획재정부에 따르면 지난 2월11일 현재 신고된 지방소재 미분양 아파트 9만3000여채에 적용되는 양도세 차등감면 기준으로 '분양계약서상 할인가격'이 적용된다. 구매자와 건설사가 계약서에 쓰는 가격에서 입주자 모집공고에 명시돼 있는 가격을 뺀 금액(할인율)을 기준으로 양도세를 줄여주는 방식이다.

또 지난 2월 12일부터 오는 4월로 예상되는 조세특례제한법 공포일 사이에 지방 미분양을 사들이면 양도세를 감면받지 못한다. 이 기간에 맺은 계약을 해지하고 재계약해도 마찬가지다. 리츠(부동산투자신탁회사) · 펀드 등이 건설사로부터 매입한 지방 미분양 아파트를 계약하는 경우에도 감면혜택 대상에서 제외된다. 이에 따라 건설업계는 법령이 바뀔 때까지 미분양 판촉전을 전혀 못할 것으로 우려하고 있다. A사 관계자는 "성수기인 봄 시즌에 맞춰 각종 미분양 마케팅을 준비하고 있는데 세감면 시행시기 확정 때까지 꼼짝 못하고 기다려야 할 판"이라고 걱정했다.

◆계약자 반발로 직접할인 어려워

건설사들은 이번 대책에 대해 "시장을 너무 모르고 내놓은 것"이라고 지적하고 있다. 정부 방침에 따르면 수요자들과 개별적으로 합의한 간접할인 방식이 낱낱이 공개돼 기존 계약자들의 반발을 막을 수 없다는 것이다. B사 관계자는 "이번 대책을 활용해 미분양 판촉에 나서는 곳은 분양률 제로(0)단지밖에 없을 것"이라고 불만을 터뜨렸다.

건설업계는 특히 준공전 미분양 아파트에 대해선 가격 직접 할인이 사실상 어렵다고 설명했다. 한 시행사 관계자는 "기존 계약자들도 할인해 달라고 할테고 시행사가 이 부담을 떠안으면 망하는 길밖에 없다"며 "분양가 직접할인만 인정하겠다는 것은 전형적인 생색내기"라고 평가했다.

준공후 미분양 단지에선 분양가 할인에 나설 채비를 하고 있다. C사 관계자는 "할인에 따른 손실을 최소화하면서 수요자들의 관심을 촉발시킬 수 있는 전략을 짜고 있다"면서도 "큰 기대는 않고 있다"고 말했다. 거래가 원체 없고 가격상승에 대한 기대감이 적어 양도세 감면만으로 수요를 유인하기 쉽지 않다는 지적이다.

◆리츠 · 펀드는 매입수요 기대

건설업계는 리츠나 펀드 등 부동산 투자사의 수요가 살아나길 기대하고 있다. D사 마케팅 팀장은 "미분양 할인을 해도 지방에선 투자용으로 사들이는 개인이 거의 없다"며 "리츠나 펀드가 미분양 아파트를 매입하면 법인세와 종합부동산세를 깎아주기로 한 만큼 이들이 투자에 나서길 바라고 있다"고 전했다.

대형 건설사 관계자도 "지방은 공급면적 200㎡형 아파트도 분양가가 4억원이 채 안된다"며 "1주택자의 경우 3년만 갖고 있으면 양도세가 비과세되기 때문에 취 · 등록세 감면 연장의 효과가 더 클 수 있다"고 말했다.

이번 조치로 지방에서도 산업단지 등 실수요가 많은 지역이 더 혜택을 볼 전망이다. 이영진 닥터아파트 리서치센터장은 "경남 창원,충남 당진 등 수요가 확대되는 지방산업단지 중심으로 매기가 살아날 가능성이 있다"고 말했다.

강황식/장규호 기자 hiskang@hankyung.com

▶ [사설] 건설업계 이젠 확실한 자구노력 보여야

▶ 지방 미분양 양도세 감면 연장

▶ 9만여채 혜택…중소형 미분양 크게 해소될 듯

▶ 전세로 나온 미분양 아파트, 등기 안 떼보면 낭패

▶ 지방 미분양 소폭 감소…수도권은 늘어

< 성공을 부르는 습관 >ⓒ 한국경제신문, 무단 전재 및 재배포 금지< 한국온라인신문협회의 디지털뉴스이용규칙에 따른 저작권을 행사합니다 >