공동주택 공시가격 4.9%..보유세 어떻게 되나

'산이 높으면 골이 깊다' 는 속담처럼 올해 공동주택 공시가격은 지난해 낙폭이 컸던 지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다.

전국 공시가격이 평균 4.9% 상승함에 따라 보유세 부담이 다소 높아질 것으로 보인다.

특히 사실상 종합부동산세 대상이 되는 9억원 초과 주택이 지난해(6만 1000가구) 보다 40% 가까이 늘어난 8만 5000가구로 추산됨에 따라 집값이 9억원대로 진입한 고가주택의 보유세 부담은 커질 전망이다.

공시가격을 산정하는 기준일은 매년 1월 1일로 4월30일 최종 확정된 가격이 공시된다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세 과표로 사용되는데 보유세 부과기준일은 6월 1일이다.

지난해부터 보유세를 메길때 과표적용률 대신 '공정시장가액비율'을 적용하고 있는데 지난해 재산세는 지방세법 시행령에 따라 공시가격의 60%, 종합부동산세는 종부세법 시행령에 따라 공시가격의 80%를 적용했다. 올해도 같은 비율이 적용될 것으로 보인다.

◇보유세 부담 다소 커질듯

종합부동산세 대상이 되는 9억원 초과 공동주택의 보유세를 살펴보자.

이신규 하나은행 세무사의 시뮬레이션 결과에 따르면 아파트 가운데 가장 비싼 서울 강남구 삼성동 아이파크(269㎡.공시가격 44억 7200만원)의 보유세는 지난해 3451만원에서 3654만원으로 5.9%(203만원) 상승할 것으로 추산됐다. 재산세와 종부세의 공정시장가액비율을 지난해와 동일하게 각각 60%, 80%를 적용했을 경우다. 보유세 증가율은 이 아파트의 공시가격(지난해 42억 8800만원--＞올해 44억 7200만원) 상승률 4.3%와 비슷한 수준이다. 삼성동 아이파크(269㎡)의 종합부동산세는 1609만원에서 1721만원으로 112만원 상승하고, 재산세는 966만원에서 1010만원으로 44만원 늘어난다. 보유세액은 재산세에 도시계획세, 지방교육세를 합한 재산세액과 종부세에 농어촌특별세를 더한 종부세액의 합계로 산출된다.

종부세 대상에서 제외된 9억원 이하의 공동주택 보유세도 공시가격 상승률에 비례해 늘어난다.

공시가격이 7억100만원에서 8억 1600만원으로 16.4% 오른 서울 송파구 잠실 주공5단지(76.5㎡)의 경우 보유세 합계는 185만원에서 227만원으로 42만원(23.1%) 늘어난다. 공시가격 상승률보다 세액 상승률이 조금 더 높다.

서울 서초구 서초동 삼풍아파트(79.47㎡)는 공시가격이 5억6300만원에서 6억400만원으로 7.3% 상승함에 따라 보유세가 133만원에서 149만원으로 16만원(11.4%) 늘어나게 됐다. 강남구 대치동 은마아파트(76㎡.공시가격 7억 2200만원)의 보유세는 143만원에서 182만원으로 증가할 것으로 분석됐다.

◇재산세상한제로 저가주택 부담줄어

보유세는 과세대상의 기준가격 상승과 비례해 변동하는 것이 당연하지만 저가주택의 경우 '재산세상한제'로 인해 세금 상승이 크지않다.

재산세상한제는 재산세액의 급격한 상승을 막기위해 공시가격 기준으로 3억 미만 주택은 전년도 재산세 보다 5%, 3억이상~6억미만 주택은 10%, 6억초과 주택은 30%를 넘겨 부과 할 수 없도록 상한을 정해둔 제도다. 예를 들어 전년 납부한 세액이 60만원인 공시가격 5억원 주택을 보유하고 있다면 올해 재산세액은 66만원을 초과할 수 없다.

이신규 세무사는 "저가주택은 올해 공시가격이 올랐더라도 일정률의 상한에 걸려 세금이 크게 늘지않게 된다"며 "특히 공시가격 현실화율이 낮은 단독주택이나 오래된 재건축 단지 등은 수년간은 재산세 상한제로 인해 법정세율로 계산된 금액은 무의미 해지고 전년 부담세액이 얼마냐에 따라 올해 재산세가 결정되는 현상이 발생할 수 있다"고 말했다.

경기도 안양시 비산동 삼성래미안(84㎡)가 그런 경우다.

공시가격은 2억5800만원에서 2억9400만원으로 14% 오른 이 아파트는 법정세율로 계산할 경우 재산세가 26만 1000원으로 지난해 20만70000원 보다 늘었으나 5% 상한제율 때문에 지난해보다 5%만 늘어난 21만 7350원이 부과된다.

◇6억~9억 아파트 상승률 최고

가격대 별로는 6억초과~9억 이하 공동주택의 상승폭이 가장 컸다.

지난해 14.8% 떨어졌던 6억원 초과~9억원 이하 주택은 올해 10.2% 올랐다. 또 1가구 1주택 종부세 기준이 되는 9억원 초과주택은 지난해 13.7% 하락했다가 올해 8.8% 상승했다. 2000만원 초과~5000만원 이하는 3.8%, 5000만원 초과~1억원 이하 4.3%, 1억원 초과~2억원 이하 3.6%, 2억원 초과~3억원 이하 3.3%, 3억원 초과~6억원 이하는 5.2% 상승했다. 2000만원 이하는 2.3%로 오름폭이 가장 작았다.

서울 주요지역 공시가격을 살펴보면 강남구와 송파구는 지난해 각각 14.1%, 11.5% 떨어졌다가 올해 재건축 아파트의 상승으로 각각 11.5%, 11.3% 오르며 지난해 하락폭을 거의 회복했다.

하지만 버블세븐 지역인 서초구(지난해 -20.6%→올해 7.7%), 용인(-15.0%→2.7%), 평촌(-11.5%→5.4%), 양천구(-15.5%→9.6%) 등은 지난해 하락폭을 만회하지 못했다.

시도별로는 서울이 지난해 -6.3%에서 올해 6.9%로, 경기가 -7.4%에서 4.1% 오름세로 돌아섰고, 인천(지난해 5.9%-＞올해 2.7%)과 부산(2.5%-＞5.5%), 전북(4.3%-＞3.0%) 등은 2년 연속 꾸준한 상승세를 보였다.

[심윤희 기자]

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