[김민수의 자산관리 Tip] 남들과 다른 길 가야 돈이 보인다

부동산 투자에서 제일 먼저 하는 것이 아파트 투자고, 꼭 해야 하는 투자 대상도 아파트다. 이왕 투자할 것이면 돈 되는 아파트에 투자를 해야 한다. 아파트 투자 성공 사례를 살펴보면 그들만의 차별된 전략과 노하우를 알 수 있다.

우선 부동산 불황기냐 호황기냐에 따라 투자기법이 다르다.

빌딩 임대사업을 하고 있는 정 모씨(56ㆍ여)는 2001년부터 네 차례 아파트 투자로 돈을 불려 현재는 서울 논현동에 매월 1500만원이 나오는 빌딩을 가진 부자가 됐다.

정씨는 부동산 불황기 때 아파트 값이 시세보다 30% 정도 떨어지면 '버블세븐' 지역에 있는 아파트를 산다. 아파트 가격 하락 시 상승폭 만큼 떨어진 적이 없었다는 정씨의 경험상 투자원칙이라고 하겠다.

정씨는 "인기 지역 40~50평형대 아파트는 불황기에 중소형보다 낙폭이 크지만 호황기로 전환되면 오름폭도 크다"며 "그래서 내 주요 투자 대상은 인기 지역 40~50평형대 아파트였고 150~200% 투자수익을 올렸다"고 자신 있게 말한다.

부동산 투자로 성공한 부자들은 매매가격 대비 전세금이 낮은 저평가 아파트에 주로 투자한다.

아파트 값이 비싼 곳은 지하철역 개통이나 편의시설과 학교 등 주거 여건이 우수하기 때문에 임차인들에게 인기가 많아 전세금도 높게 형성된다. 매매가격 대비 전세금이 낮은 저평가 아파트는 현재 주거 여건이 우수하지 않다. 하지만 향후 지하철역 개통이나 편의시설 발달 등으로 주거 여건이 향상될 수 있는 지역 호재가 있는 아파트가 바로 돈 되는 아파트다.

항공사에 다니는 김 모씨(38)는 내 집 마련을 위해 직장과 가까운 양천구와 강서구 지역을 대상으로 1년간 발품을 팔아 조사를 했다. 김씨는 조사를 하면서 강서구는 한강도 가깝고 거주하기 편한데 왜 양천구에 비해 매매가격이나 전세금이 낮은지 의문이 생겼다. 그래서 값이 비싼 양천구 대신 지하철 9호선이 개통되면 전세금이 올라갈 수 있고 이로 인해 매매가도 상승할 수 있는 강서구에 1억원을 투자했다. 투자 후 지하철 9호선이 개통돼 5000만원 정도 시세가 올랐다고 한다.

비인기 지역 저평가 아파트라도 지역 호재로 인해 3~5년 후 값이 오를 수 있는 아파트에 투자하는 전략도 옥석만 가릴 수 있다면 차별된 투자전략이다.

부동산 부자들은 자신이 사는 주변에서 입지가 우량한 아파트에 관심을 갖는다. 필자가 보기에 아파트 가격이 상승할 때는 버블세븐 지역이 우선 주도하지만 아파트 가격 조정기에는 버블세븐 지역 인근 등 입지가 우량한 아파트 가격이 버블세븐 지역 아파트 가격을 따라 상승하는 아파트 가격 평준화 현상이 지금 나타나고 있다.

서울 지역도 강남아파트 가격을 따라 강남 이외 지역 시세가 지하철역 개통이나 재건축ㆍ재개발 호재가 있는 지역 아파트 매매가나 분양가가 조금씩 사이클을 갖고 상승하고 있다.

수도권 지역도 분당과 일산을 중심으로 인근 미니 택지개발지구 내 아파트 시세가 인근 신규 분양가 상승이나 지하철역 개통과 편의시설 연계성 등으로 인해 주거환경이 동일화하면서 매매가와 전세금을 중심으로 부동산 조정 시기마다 조금씩 상승하는 등 아파트 가격 평준화가 진행되고 있다.

같은 인기 지역이라도 인기 평형에 따라 투자 수익이 다르다.

아파트 투자 시 입지도 중요하지만 지역에 따라 선호하는 아파트 평형대가 분명히 다르다. 과거에는 강남 지역은 중대형 평형, 강북 지역은 중소형 평형에 투자해 높은 수익률을 올렸다면 요즘은 전반적으로 중소형 평형대 인기가 높아지고 있는 추세다. 이처럼 시세가 변하고 입지성이 변하면서 보다 섬세하게 아파트 시세가 꿈틀거리고 있다.

옥석을 잘 분석하고 골라 차별된 역발상 투자로 자산관리를 잘한다면 남들보다 많은 달콤한 시세차익을 얻을 수 있다.

[김민수 포커스에셋 대표 www.focusasset.co.kr]

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