2010 신도시는 광교, 땅은 양평이다

[[머니위크]2010년 부동산 전망 & 전략 /전문가 지상좌담]2010년 부동산시장 전망과 투자전략을 부동산 전문가 지상 좌담 형식으로 살펴보았다. 지상좌담에는 은행, 증권, 건설사, 부동산 정보회사 등 각계에 포진한 전문가 6명이 함께 했다. 이들의 의견을 참고해 새해 내집 마련 전략과 부동산 재테크 작전을 짜보자.

*지상좌담 참석자(가나다순)*김경철 동부건설 주택영업본부장김재언 삼성증권 부동산연구위원고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장박원갑 부동산1번지 대표안명숙 우리은행 부동산팀장이광석 현대산업개발 상무

좌담 참석자들은 대체로 올해 부동산 경기는 완만한 회복세를 탈 것이며 실수요자 내집 마련 적기는 1분기라는 의견을 내놓았다. '강남불패'는 아직 흔들리지 않은 것이고, 강북쪽에서는 용산을 가장 강력한 경쟁자로 꼽았다. 신도시로는 광교, 땅으로는 양평을 유망하게 보는 사람이 많았다.

Q : 2010년 집값 전망이 폭락설과 회복설로 나눠지고 있는데.

A : 폭락이나 폭등은 없다. 느림보 회복 아니면 횡보다.

김경철

- 경기 회복이 점쳐지는 연말 시점에 회복세로 돌아설 것이다. 현재의 미분양 해소는 미분양에 대한 각종 특혜 및 양도세 감면 혜택 등이 작용한 결과일 뿐이다.

2월12일 이전까지인 양도세 감면 혜택을 최대한 이용하기 위해 연초 민간건설사의 밀어내기식 분양으로 일시적 공급과잉 및 미분양이 늘어날 것이다. DTI(총부채상환비율) 규제로 매매시장 또한 거의 침체된 상태에서 2007년 하반기~2008 상반기에 대거 분양이 이뤄진 분양가상한제 미적용 아파트들이 입주하는 시기라 입주물량(특히 경기 남부 및 서북부 일대) 또한 부담으로 작용할 수 있다.

김재언

- 2010년엔 경기회복과 적은 공급물량으로 가격상승 압력이 높지만 DTI 규제, 금리상승, 높은 가격 등 하락변수도 있다. 우선은 현재의 가격수준을 유지하면서 서서히 회복세를 탈 가능성이 있다. 폭락이나 하락조정 가능성은 없으며 폭등 가능성도 약하다.

고준석

- 비교적 시장이 안정돼 보이지만, 근본적으로는 주택공급이 부족하다. 또한 강북지역 재개발이 활발하게 진행되면 이로 인한 전세수급 불안정, 40조원 규모로 예상되는 막대한 토지보상금을 비롯해 시중의 풍부한 부동자금(6개월 미만 예금) 등이 부동산가격 상승을 압박할 것으로 예상된다.

박원갑

- 지난해에 이어 회복세를 이어갈 것으로 예상된다. 다만 현재의 부동산 경기는 대세상승이라기 보다는 소사이클상 회복장이라는 점을 염두에 둬야 한다. 2001년 이후 저금리 영향으로 가파른 상승이 나타나 이로 인한 피로감으로 상승에너지가 강하지 않은데다 선도지역인 강남 등은 소득대비 집값이 너무 비싸 장기적 랠리는 현실적으로 기대하기 어렵다.

안명숙

-회복설에 무게를 두고 있다. 2010년에는 유동성과 경기 회복에 따른 집값 상승이 예상된다.

이광석

- 현재로서는 주택 관련 제도적 불확실성이 제거되지 않았으며 실물경기 회복 추세도 불투명한 상황이다. 수도권도 호재지역 외에는 고전한다. 당분간 주택(아파트)가격은 보합권에서 횡보 가능성 매우 크다. 대폭락도, 추세적 상승회복도 없는 지리한 횡보현상이 1~2년 지속될 수도 있다.

Q :실수요자들은 언제쯤 주택을 구입하는 것이 좋을까?

A : 1분기가 최적기 vs 하반기 이후 모색, 4대1

김경철

- 미분양 할인 혜택 및 양도소득세 감면 혜택, 입주 및 매매시장 침체시점을 최대한 이용할 수 있는 상반기가 좋다. 무주택자라면 보금자리주택에 지속적인 관심을 두는 것이 현명하다.

김재언

- 경기회복에 따라 가격 상승이 조금씩 이뤄질 것으로 전망되는 만큼 1분기에라도 집을 사는 것도 좋을 것으로 보인다. 그러나 단기적으로 볼 때 집값 상승이 물가상승률 이상으로 오를 가능성은 비교적 적어 자산가치보다는 실거주 목적과 중장기적인 관점에서 매수할 필요가 있다.

박원갑

- 당분간은 지금의 침체장세가 그대로 유지될 것으로 보이는 만큼 1분기가 적당하다. 다만 매입하더라도 추가적으로 가격이 하락할 수 있기 때문에 실거래가 고점 대비 20% 저점에서 매수하는 전략이 필요하다. 용인, 분당 등 경기남부지역이 판교입주물량 충격으로 급락세를 보이고 있어 유망지역으로 꼽힌다.

안명숙

- 2분기 이후 경기 회복 속도에 따라 주택가격 회복 속도도 빨라질 가능성이 있는 만큼 내집 마련 시기는 1분기가 합리적이라고 판단된다.

이광석

- 일부 재건축단지나 수도권 신도시에서 일시적 상승세가 있을 수 있으나 전체적인 가격흐름은 보합권일 것이다. 이 추세는 최소한 1년은 갈 것이다. 하반기쯤 실물경기 회복세가 실질적인 추세로 돌아선다면 구입을 고려해보는 것도 방법이다. 그러나 하반기까지 실물경기 불투명성이 제거되지 않는다면 서두르지 말고 2011년 이후에 구입을 고려하는 신중한 전략을 구사해도 된다.

Q : 내집 마련을 위해 놓치지 말아야 할 중요 포인트는? 올해 폐지되는 각종 제도들이 부동산 가격에 미칠 영향도 점검해달라.

A : 양도세 한시면제는 종료 이후 악재다. 분양가 상한제 적용지구 적극 공략하라. 금리상승 가능성 등 감안해 대출 끼고 무리한 내집 마련은 절대 금물이다. 다주택 양도세 중과유예 조치 끝나는 연말에 몰려 나올 '절세용 급매물'을 노려라.

김경철

- 교통이 관건이다. 대중교통(역세권)이 우수한 도심지역이 각광받을 것이며 향후 추가적인 개발호재가 나타날 가능성이 높다. 매매가 이뤄지기 쉽고 전·월세 수요가 높은 중소형 평형을 구매하는 것도 좋다.

지난해 아파트 분양시장에 가장 큰 영향을 미친 양도소득세 한시적 면제는 신규 분양시장과 미분양시장에서 실수요 및 투자수요 모두에게 상당한 영향을 끼쳤다. 올 2월 종료 이후에는 실물경기가 크게 회복되지 않는 한 분양시장에 커다란 악재로 작용할 것이다.

김재언

- 분양가 상한제 유지시기 동안 가격메리트가 큰 만큼 폐지에 분양가상한제가 적용되는 택지개발지구 내 분양 아파트를 적극적으로 공략하라. 또 지역별 양극화가 심해지고 있어 투자목적에 따라 지역을 잘 선택하는 것이 필요하다.

고준석

- 무리하게 대출을 끼고 내집 마련하는 것은 지양해야 한다. 확실한 자금계획이 선행돼야 한다. 여기에 가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수시점을 놓치는 우를 범하지 않는 것이 포인트다.

박원갑 -

금리는 2010년 부동산시장을 점칠 때 중요한 변수다. 따라서 금리 상승 가능성을 감안해 투자할 때에는 자기자본의 비율을 높이는 것이 좋다.

다주택자의 양도세 한시적 중과유예 조치가 예정대로 끝나고 다시 원상태로 되돌릴지가 관건이다. 현행 세법상 2009년 3월16일~2010년 12월31일 신규 취득 및 매도분은 일반 양도세율(2010년 6~33%, 2009년 6~35%)이 적용된다. 다만 양도를 할 때 주택투기지역으로 지정돼 있는 강남 등 3개구에서는 기본 양도세율에서 10%포인트 추가 부과할 수 있도록 돼 있다.

그런데 문제는 이런 양도세 특례 규정이 끝나는 시점이 다가올수록 '절세용 매매'가 늘어날 수 있다는 것이다. 현재 집을 두채 갖고 있는 사람이 양도세 중과(50%)를 피하려면 2010년 말 이전에 팔아야 한다. 그런데 집을 한채 갖고 있는 사람으로서는 2010년 말까지 한채를 더 사도 추가매수분에 대해서는 언제 팔아도 양도세 중과대상에서 제외된다. 따라서 2010년에는 팔 사람은 팔고, 살 사람은 사야 되는 것이다.

만약 정부가 양도세 중과를 부활할 경우 연말이 갈수록 막판 양도세 절세매물이 많아져 집값 하락요인으로 작용할 수 있다. 2010년 말 집을 싸게 살 수 있는 기회가 올 수 있지만 정부가 다주택자 양도세 정책을 어떻게 펼쳐나가느냐에 따라 다소 유동적이 될 수 있다는 점은 기억해두자.

안명숙

- 경기회복세에 따른 매수세 회복이 관건이다. 금리는 1분기 내 상향 조정할 가능성이 낮고 이후 상승폭도 완만할 것으로 예상되므로 주택가격에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 본다.

이광석

- 실물경기의 본격 회복이 가장 중요한 변수다. 단순 지표의 호전이 아니라 경제 참여자들이 체감하는 수준이어야 한다. 그리고 회복징후가 가시화될 때 금리인상이 필연적으로 뒤따르는 만큼 본인의 구매력을 고려해 과도한 차입이 일어나지 않도록 주의해야 한다.

Q : 재테크 수단으로 집을 구입한다면 구입 적기 타이밍은?

A : 당분간 관망세 유지하라 vs 투자 타이밍에 근접했다, 3대2

김경철

- 실물경기 회복이 지연되고 있는 만큼 관망세를 유지해야 한다. 김재언

- 문제는 집값이 얼마나 상승할 것인가에 달려 있다. 주택시장 활력이 상승기에 비해 상대적으로 크게 낮아진 만큼 다소 보수적으로 접근할 필요가 있다. 집을 사느냐 마느냐는 관점보다는 지역·대상별로 선별적으로 접근할 필요가 있다.

고준석

- 당연한 얘기지만 공급자 우위시장이 아닌, 수요자 우위시장이 형성되었을 때 매입하는 것이 재테크에는 가장 유리하다.

박원갑

- 투자측면에서 보면 우선은 관망하는 것이 좋다. 지금은 대세상승이 아니고 고점을 향한 회복시도 정도인 만큼 주택투자는 바람직하지 않다. 특히 투자재 성격을 갖고 있는 버블세븐지역의 경우 집값 자체가 소득대비 너무 부풀려져 있어 언제든지 작은 충격에도 가격이 하락할 수 있기 때문에 리스크 관리를 해야 할 시점이다.

안명숙

- 경기회복과 인플레이션 등의 영향으로 주택가격이 오를 것으로 예상되는 만큼 투자 측면에서 사는 것이 유리할 것으로 보인다. 다만 지역별 가격 상승폭이 다른 만큼 추가 상승 가능성이 있는 지역을 선별적으로 투자하는 것이 좋다는 의견이다.

이광석

- 저평가 시 선취매라는 관점에서 적기로 볼 수 있으나 금리인상 가능성이 커진 만큼 과도한 레버리지는 금물이다. 주식시장에 빗댄다면 바닥에서 탈출하고 다지는 과정이므로 진입시기로서는 무리가 아니다.

Q : 재테크시장에서 부동산 경기를 주도할 시장과 유망 지역을 추천한다면?

A : 40조원 토지보상금이 몰리는 토지시장 주목하라. 성남 광명 용인 광주 이천 여주 하남 등이 유력하다. 수익형 부동산 좋지만 높은 수익성은 기대하지 말라. 재견축 관련 한강변 저층 아파트 눈여겨보라. 아파트는 분당권의 용인 죽전지역 유망하다.

김경철

- 수도권에 40조원 규모라는 사상 최대의 토지보상금이 풀릴 것으로 추정되면서 토지시장에 대한 관심이 높아져 토지보상비의 상당 부분이 아파트시장이나 토지시장에 재투자될 것으로 보인다. 주택이나 아파트를 구매한다면 도심재생지역을, 토지는 성남 광명 용인 광주 이천 등이 유망하다고 본다.

김재언

- 상가, 오피스 등 수익형 부동산이 주도할 것으로 생각된다. 그러나 높은 가격 대비 낮은 수익성으로 완연한 주도주로 자리매김하기에는 한계가 있을 것으로 예상된다.

고준석

- 토지시장, 재건축아파트가 유망해 보인다. 특히 토지시장은 4대강 개발, 보금자리 등과 관련해 보상금이 많이 풀리면서 다시 토지시장으로 유입될 가능성이 높다. 경기도 광주, 충북 음성, 진천지역을 추천한다. 강남 재건축시장도 기대되며 한강변 저층아파트도 눈여겨볼 만한다.

박원갑

- 토지시장은 원재료시장으로 회복세가 가장 늦게 나타나는 특징이 있다. 기업수요가 시황을 좌지우지하는데 요즘은 기업수요가 많지 않다. 더욱이 기업도시나 혁신도시 같은 릴레이 개발재료가 나올 만큼 다 나온 상황이다. 4대강 개발사업, 그린벨트 보상금 유입이 변수이긴 하지만 참여정부 때처럼 폭발성은 낮다.

따라서 2010년 부동산시장은 주로 참여정부 때의 지방발 땅값 상승보다는 서울발이나 수도권 그린벨트발 상승세가 나타날 가능성이 크다.

분당과 용인지역 아파트를 추천하고 싶다. 특히 용인 죽전의 경우 33평형짜리가 4억3000만원 정도로 동탄신도시 같은 평형 아파트보다 더 싸기 때문에 사실상 분당생활권이면서 서울 접근성이 좋다.

안명숙

- 토지보상 및 유동성 자금 증가로 부동산 투자가 늘 것이다. 경기도 광주, 이천, 여주, 하남 등 동부지역 토지를 유망지역으로 꼽을 수 있다. 주택의 경우 강남권 저층 소형 재건축아파트, 한남뉴타운, 성수동 등 입지 좋은 재정비구역 대상에 관심을 가져볼 만하다.

이광석

- 당분간 아파트의 투자가치는 유지된다. 상가는 실물경기 침체로 상당기간 매력이 저하될 듯하다. 오피스텔의 경우 1인 가족 증가, 고령화 등으로 인해 중장기적으로 매력적이다. 별내, 삼송 등 서울 인접 신도시와 광교 청라 등 수도권 신도시를 권하고 싶다.

Q : 2010년 역시 부동산시장의 중심은 강남인가? 강남불패에 대적할 대체지로 부상할 만한 곳이 있다면?

A : 강남불패는 계속된다. 강남대체지 수준으로 꼽을 곳은 없다. 용산 한남 성수동 등이 후보권이고 이중에서는 용산이 가장 강력하다.

김경철

- 흑석뉴타운, 왕십리뉴타운, 용산재개발지역에서 분양이 대기 중인 만큼 이들 지역이 크게 주목받을 것이다. 그중에서도 단연 투자주거가치 등 모든 면에서 용산지역이 우위를 차지하고 있다.

김재언

- 강남권은 압도적인 인프라와 재건축 잠재력 등을 고루 갖춰, 중장기적으로 계속 강세를 보일 가능성이 있다. 하지만 2010년은 가격조정은 없는 가운데 보합세를 유지할 것으로 예상된다. 전세난이 지속될 경우 비강남권 중 인기지역이 일시적으로 움직일 가능성이 있다. 그러나 하나의 중장기적 트렌드일 뿐 고착화될 가능성은 낮다.

고준석

- 물론이다. 새해에도 강남지역은 부동산시장의 활화산이 될 것이다. 박원갑

- 글쎄. 아직은 강남을 대체할 곳이 등장할 가능성은 없고 강남 등 부의 벨트, 인기주거지역이 확산될 수는 있다. 용산이나 한남동, 성수동 등 한강주변지역을 그 예로 꼽을 수 있다.

안명숙

- 가격 상승의 진원지는 역시나 강남이 될 가능성이 높다. 강남불패의 대체지로 성수동, 용산 등 강북 한강변 개발지역이 유망하다.

Q : 현재 연봉 4000만원이고 현금 자산으로 8000만원을 갖고 있는 직장인이 올 가을 결혼을 앞두고 있다면?

A : 일단 전세로 시작하고 청약통장을 활용해 광교신도시 등 유망지역의 신규분양을 준비하라.

김경철

- 도심접근성이 우수하고 가격대가 저렴한 서울 성북구 지역에 전세로 구하겠다. 김재언

- 현재 20평형대가 보통 3억원을 넘고 있는 가격 수준으로 볼 때 8000만원 보유자가 집을 마련하기엔 자금 여력이 적다. 실제로 대출 2억원(대출이자 7%)을 받는다면 15년 원리금 균등분할 상황일 경우 월 약 180만원, 연 2150만원을 대출금상환에 사용해야 한다. 세전 4000만원 연봉에서는 원리금 규모가 커 현실적으로 아파트 구입은 불가능하다고 본다.

고준석

- 당분간 전세로 살면서 종자돈 마련에 주력하고 청약통장을 이용한 내집 마련 전략을 꼼꼼히 세우는 것이 중요해 보인다.

안명숙

- 두가지 경우를 고려해 볼 수 있다. 장위동 뉴타운 등 뉴타운 지분을 투자하고 집은 서울 도심의 오피스텔에 전·월세로 거주하거나 역세권지역에 전셋집을 구하고 청약통장을 활용해 광교신도시 등 입지가 좋은 지역 분양을 선택하겠다.

이광석

- 현재로서는 전세가 답이다. 강북권이라고 해도 24평의 경우 3억원대로 부족자금은 2억원 내외다. 현재 연봉 4000만원 수준이면 풀로 대출 받아도 1억5000만원 내외로 매우 높은 레버리지다. 금리가 앞으로 상승하는 것은 기정사실인 만큼 이자부담도 매우 크다. 그것을 충분히 상쇄할 만큼 집값이 오르진 않을 것이다.

Q : 여유자금으로 주말농장 용도로 구입을 한다면 어느 지역이 좋은지.

A : 1순위는 양평이다. 용인 가평 당진 파주 강화 등도 눈여겨보라.

김경철

- 서울과 가까운 양평을 추천한다. 김재언

- 토지는 장기투자인 만큼 중장기적 전망이 좋은 지역을 선별하는 것이 중요하다. 최근 각광받고 있는 충남 당진이 유력한 투자대상이라고 본다.

박원갑

- 용인이나 가평, 양평 일대를 고려해볼 만하다. 이광석

- 우선적으로 남양주, 의정부, 파주, 강화, 용인 등 서울 최인접 위성도시를 추천하고 싶다.

Q : 삼송뉴타운, 광교신도시의 유망성은?A : 광교신도시는 유망하다. 그러나 삼송뉴타운은 핸디캡이 있는 만큼 신중하게 접근하라.

김경철

- 수도권 서북부지역(김포,파주,고양 등)은 공급과잉으로 인해 당분간 침체가 불가피하다. 삼송지구 또한 서울 외곽에 위치해 있는 은평뉴타운지구와 맞붙어 있어 유망성이 높다고 할 수 없다.

김재언

- 두지역 모두 투자 대상으로 충분히 고려할 만하다. 그러나 삼송지구는 임대비중이 60%선에 달하는 것이 단점이다.

박원갑

- 광교신도시는 수도권 남부지역 개발축이라는 점에서 앞으로 판교 다음으로 인기를 끌 것으로 기대된다. 하지만 삼송신도시의 경우 지역자체에 투자수요가 유입되기보다는 지역 실수요가 많은데다 주변에 많은 난개발이 진행되고 있어 실수요 차원에서 접근하는 것이 좋다.

이광석

- 광교신도시는 용인 및 수원권의 난개발에 대비한 계획적인 신도시로서 투자와 거주가치가 커질 것이다. 삼송뉴타운은 블록별로 선호도 차이가 심해 역세권 주변에 비해 외곽권은 상대적으로 상당기간 소외될 수도 있다.

Q : 마지막으로 부동산시장에 대한 의견이 있다면 허심탄회하게 말해 달라.

A : 이젠 대세적이고 전국적인 상승은 없다. 그만큼 세밀하게 지역과 대상을 보아야 하다. 결코 무리하지 말고, 조급하지도 말라.

김경철

- 앞으로 수도권 양극화가 더욱 뚜렷하게 진행될 것이다. 서울 및 수도권 주요 지역에서 도심재생사업에 역점을 두고 공급량을 늘리는 것이 부동산시장 안정화에 크게 기여할 것이다.

김재언

- 경기회복으로 수익성이 개선될 가능성이 있으나 시장여건이 대세상승으로 이어지기에는 무리가 있다. 때문에 절대우위를 가진 투자대상을 꼽기가 쉽지 않다. 그러나 임대수익성과 시세차익을 나눠 볼 때 현재 수익형 부동산의 수익률은 세전 4% 이하다. 임대료 상승대비 가격상승이 매우 높았기 때문이다. 금융상품과 비교해도 부동산이 우위를 가질 수 있는 가능성은 낮다. 단기차익보다는 중장기적인 관점에서 자산가치가 오를 만한 곳을 대상으로 한 투자가 정답이다.

고준석

- 규제보다는 주택공급 위주의 정책이 필요해 보인다. 이광석

- 앞으로 아파트시장은 2000년대 초중반처럼 급등세를 타기는 어려울 것이다. 오르더라도 일부 특수한 호재지역에만 국한된 국지적이고 차별적인 현상들을 보일 것이다. 대세적이며 전국적인 현상은 오지 않을 것이다. 무리하지 않으면서 당분간 관망하는 것이 필요하다. 조급할 필요 없다.[관련기사]☞ 한눈에 보는 2010 부동산 월별 체크포인트☞ [부동산 Up & Down]세종시 수정안 건설사 '희비'☞ [부동산W] '2010년 달라지는 부동산 세제'☞ "올 부동산투자 이렇게 하세요"

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유은정기자 apple@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >