한강변 재개발·수도권 토지 특수 노려라

[[머니위크]2010 재테크 올가이드/ 부동산-주택]2010년 주택시장은 여러 변수들을 종합적으로 판단해 볼 때 전반적인 단기 조정이 진행되는 가운데 지역ㆍ종목별 차별화 현상이 두드러질 것으로 보인다.

◆주택시장 펀더멘탈이 약하다

주택시장의 펀더멘탈이 취약해져 가고 있다는 증거는 여러 곳에서 찾을 수 있다.첫째, 최근 집값은 조그만 호재나 악재에도 등락을 거듭하고 있다. 최근 수년 동안의 지속적인 집값 오름세에 따른 피로도 누적으로 풀이된다.

둘째, 소득 수준에 비해 집값이 너무 높은 수준이다. 소득이 가파르게 오르기 전에는 집값이 오르기 힘든 구조다. 전국 평균 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 5.6으로 양호한 수준이지만 서울지역의 PIR은 13.3으로 높다. PIR이 13이라면 13년 동안 소득을 한푼도 안 쓰고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이다. 특히 강남3구지역의 경우 PIR이 20에 육박하는 것으로 나타나고 있다.

셋째, 수도권 가구수는 당분간 증가할 것으로 보이지만 신규 주택수요에 영향을 미치는 30대 인구는 2005년 이후 지속적으로 감소하고 있다.

넷째, 금리 인상과 금융규제 강화에 따른 주택 구매력 약화가 예상된다. ◆한강변, 뉴타운, 연립 등 주목하라

2010년 부동산시장의 최대 이슈는 6월로 예정된 지자체 선거다. 시장의 활성화나 침체와 무관하게 후보자들은 도심재생사업과 맞물린 각종 개발 이슈를 발표하기 마련이다. 낙후된 부도심을 되살리기 위한 공격적이고도 국지적인 개발 프로젝트는 일시적이나마 부동산 가격을 밀어 올릴 것으로 관측된다.

이럴 경우 지역적으로는 한강변 정비구역, 뉴타운 등이 유망해 보인다. 합정동-망원동-한남동, 성수-노유-자양동 등이 다시 한번 주목을 받을 가능성이 높다. 한강 이남지역에서는 노량진ㆍ흑석동을 포함 가격 부담이 비교적 적은 천호동지역의 재개발 지분이 투자측면에서 유리해 보인다.

시장의 불안 요소가 여전하기 때문에 5억원 이상의 자금이 들어가는 덩치가 큰 주택은 매력도가 떨어질 것이다. 1억~4억원대에서 투자가 가능하고 환금성과 임대수익을 고려할 수 있는 단독, 연립, 다세대주택 등이 각광을 받을 전망이다.

20조원에 가까운 보금자리의 보상금이 유입될 것으로 예상되는 수도권 토지도 오랜만에 호황을 맞을 가능성이 높아 2010년 다시 한번 특수를 노릴 가능성이 있다.

한편 2010년 말로 시한이 마감되는 다주택자 양도세 중과세 한시적 감면 조치도 간과해선 안 될 포인트다.

2010년까지 1가구 다주택자가 양도하거나 1가구 1주택자가 신규 취득해 다주택자가 되는 경우 1가구 2주택은 6~35%(2010년 6~33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 중과세율이 적용된다. 이에 따라 다주택자 및 부재지주토지 중과세 회피 매물이 시장에 나올 것으로 보여 단기적으로 가격 하락을 유도할 가능성이 높다.

이럴 경우 양도차익이 적은 지역, 그러니까 가격 상승이 적었던 지역의 매물이 나오는 반면 주택가격 구조가 견고한 지역이나 호재가 있는 지역은 장기 매수포지션을 가져갈 가능성이 있어 가격이 오히려 뛸 수 있다.

왜냐하면 2009년부터 2010년 말까지 취득한 주택에 대해서는 영구적으로 중과세율이 적용되지 않는 혜택이 있기 때문이다. 따라서 강남권 지역 등 버블세븐의 전성시대가 다시 올 수도 있다.

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김광석스피드뱅크 실장< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >