꽁꽁 언 부동산 시장 내년엔 더 춥다는데..

DTI규제 확대후 강남·판교 1억안팎 급락양도세 감면 혜택 내년 폐지땐 '한파 지속'분양가상한제 폐지도 현재로선 장담 못해

부동산 시장이 깊은 동면(冬眠)에 빠졌다. 연초 이후 '반짝'경기를 탔고 이어 국지적 '미니 버블'조짐까지 보였던 것과는 완전 다른 분위기다.

수도권 유망 분양지에서 불던 청약 열풍은 프리미엄이 빠지며 열기도 점차 식기 시작했고, 제2금융권까지 확대 적용된 총부채상환비율(DTI)은 거래 감소와 집값 하락으로 반응하고 있다. 여기에 정부는 양도소득세 한시 감면조치를 예정대로 마친다고 밝히고 있어, 내년 시장전망을 더욱 춥게 만든다.

차가운 시장

DTI규제 확대 시행 이후 서울 수도권 주택시장엔 거품이 빠지고 있다. 수요자들의 발길이 급감하면서, 급매물이 쏟아지고 시세 하락이 잇따르고 있다.

특히 서울 강남권은 이미 DTI 제한을 받아온 투기지역이었음에도 불구하고 정부 규제에 민감하게 반응하는 탓에 재건축 아파트를 중심으로 평균 5,000만~9,000만원, 최고 1억5,000만원이나 떨어졌다.

실제로 DTI 확대 시행 전에 6억7,000만원 선을 호가하던 강동구 둔촌동 주공1차 52㎡는 6억~6억1,000만원 선에 매물이 나오고 있다.

송파구 가락동 가락시영2차 43㎡형은 9월말 6억4,000만~6억6,000만원이던 것이 최근 6,000만원이 내린 5억8,000만~6억원 선에 시세가 형성됐다.

강남구 개포동 주공1단지 56㎡형은 DTI 확대 시행 직전 거래가가 14억원까지 올랐지만 최근엔 12억5,000만~13억원선까지 주저앉았다.

분양권에 억대 웃돈이 붙으며 '로또'로 불리던 판교 아파트도 비슷한 기간 8,000만~1억원씩 웃돈 거품이 빠졌다.

김은경 부동산1번지 리서치팀장은 "DTI 규제와 금융권 가산금리 인상 등으로 주택 매수 부담이 늘어나면서 10월 이후 거래가 실종되다시피 했다"며 "여기에다 가격 약세가 또다시 수요 감소로 이어지는 침체의 악순환이 형성되며 시장 냉기가 확산되고 있다"고 말했다.

내년에도 찬바람

계절이 바뀌어도 건설ㆍ부동산업계의'겨울잠'은 계속될 가능성이 커 보인다. 우선 정부가 신규 및 미분양주택에 적용해온 양도소득세 한시 감면조치에 대해 추가연장 없이 예정대로 내년 2월에 종료하는 등 부동산 시장에 대한 출구전략을 본격화할 경우, 부동산 시장은 정부의 부축 없이 홀로서야 하는데 그게 쉬워 보이지 않기 때문이다.

건설업계 유동성 위기와 잇단 부도의 도화선이 됐던 악성 지방 미분양 문제가 아직 해소되지 않은 시점에서 양도세 한시 감면이 끝날 경우 업계엔 또다시 생존 문제가 불거질 수도 있다.

주택공급의 숨통을 터줄 것으로 건설업계가 학수고대해온 분양가상한제도 현재론 내년 폐지를 장담할 수 없다. 정종환 국토해양부 장관이 "상한제 폐지는 내 소신"이라고까지 말했지만, 국회에선 좀처럼 진전이 이뤄지지 않고 있다.

정부가 야심 차게 공급확대를 추진중인 보금자리주택으로 민간 건설업계가 설 자리는 더욱 비좁아졌다. 민간 업체로서는 주변 분양가의 50~70% 수준에 공급되는 보금자리주택과 분양가 경쟁력에서 밀릴 수밖에 없는 처지다.

최근 재개발ㆍ재건축 사업을 통해 공급된 서울지역 아파트들이 저조한 계약률을 보인 것도 가격 경쟁력에서 밀렸기 때문이다.

전문가들은 아직도 거품이 낀 서울과 수도권은 그렇다손 치더라도, 미분양에 허덕이는 지방만큼은 정부가 별도 배려를 고민해야 한다고 지적한다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "양도세 감면 혜택 연장은 건설업계의 도덕적 해이를 부추긴다는 점에서 일정대로 끝내는 게 바람직하다"며 "그러나 당초 이 제도의 취지였던 지방 미분양 해소에는 미흡했던 만큼, 지방에 한해 양도세 감면을 연장해주는 등 차별화 정책도 검토해볼 만하다"고 말했다.

김 소장은 "양도세 감면 종료는 수요자 입장에서도 신규 청약에 대한 세제혜택이 없어지는 부분으로 받아들여질 수 있다"며 "가격 하락기엔 수요자들이 기존 거래시장은 물론 신규 청약시장에서 멀어지는 시장 성격을 감안하면 한동안 수요 감소와 가격하락이 맞물린 시장 냉각의 가능성도 있다"고 덧붙였다.

전태훤기자 besame@hk.co.kr

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