미분양 10채 중 4채는 '악성'

- 10월 준공후 미분양 5만가구 육박..전년비 23%↑

- 건설사, 저가판매·임대전환 통해 자금숨통 `안간힘`

[이데일리 문영재기자] 미분양 주택 가운데 악성 미분양으로 분류되는 준공후 미분양 물량이 다시 늘고 있다. 전체 미분양 주택수가 감소하고 있는 것과는 반대다.

9일 국토해양부에 따르면 준공후 미분양은 10월말 현재 4만8519가구로 전월대비 1.83%(870가구) 증가했다. 지난해 같은 기간(3만9464가구)에 비해서는 무려 22.9%나 급증했다.

이에 따라 전체 미분양 물량 중 악성 미분양이 차지하는 비중은 10월말 현재 40.3%로 전월(37.7%)보다 높아졌으며 지난해 같은 기간(25.3%)에 비해서는 크게 증가했다. 외환위기 때(17.6%)보다는 무려 2.5배 가까이 비중이 커졌다.

◇ 악성 미분양 지방이 더 심각

▲ 준공후 미분양 아파트 현황(자료 : 국토해양부)

준공후 미분양 물량은 글로벌 금융위기 때인 지난해 하반기부터 가파르게 상승했다. 지난 5월에는 5만4141가구를 기록하며 최고점을 찍기도 했다.

이후 차츰 줄면서 9월에는 4만7649가구까지 떨어졌으나 10월들어 다시 증가세로 반전했다.

준공후 미분양은 지방에서 더 심각하다. 10월 기준 악성 미분양 가운데 지방물량은 4만5829가구로 전체의 95%에 육박한다.

수도권 상황도 별반 다르지 않다. 지난 5월 이후 지속적으로 상승곡선을 그리고 있기 때문이다. 지난 5월 수도권 악성 미분양은 2185가구였으나 10월에는 이보다 23.1% 늘어난 2690가구로 집계됐다.

◇ 악성 미분양 왜 안줄까

미분양을 털어내기 위한 정부와 건설업체의 노력은 눈물겹다. 지방 미분양 취득·등록세율 인하, 양도세 감면 등의 해소책을 잇따라 내놓고 할인 분양 등 갖가지 방법을 동원하고 있기 때문이다. 그러나 효과는 신통치 않다.

전문가들은 분양가상한제에 따른 공급량 집중을 악성 미분양 사태의 결정적 요인으로 꼽는다. 2007년 11월 시행된 분양가상한제를 피하기 위해 건설사들은 앞다퉈 사업승인을 따냈고 이는 결국 2년이 지난 올해 준공후 미분양으로 남은 것이다.

또 현재의 준공후 미분양 문제는 일시적인 수급불균형에서 비롯된 게 아니라 구조적인 문제이기 때문에 한꺼번에 해소되긴 어렵다는 분석이다. 악성 미분양은 입지가 떨어지고 공급이 많은 곳에서 생기기 때문에 해소가 쉽지 않다는 것이다.

김규정 부동산114 부장은 "지방의 경우 준공전 미분양도 쌓이고 있다"이라며 "신규 아파트가 대량 공급되는 내년에도 미분양이 적체되는 악순환은 계속될 것"이라고 내다봤다.

◇ 악성 미분양에 묶인 돈 15兆

악성 미분양은 건설업체들에게 직접적인 부담이다. 자금회수가 제 때 안돼 자금난을 부채질하기 때문이다. 아파트 1채값을 3억원으로 치더라도 악성 미분양에 묶인 건설업체의 자금은 10월말 현재 15조에 달한다.

준공후 미분양 꼬리표를 달면 상품 가치도 떨어진다. 건설사들은 미분양을 털어내기 위해 울며 겨자먹기로 당초 분양가보다 저가로 팔거나 임대로 돌리고 있다. 대형건설사 한 관계자는 "일시 자금난 해소를 위해 저가로 미분양 아파트를 내놓거나 시장상황을 보기 위해 2년간 임대로 돌리기도 한다"고 말했다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "주택 미분양의 책임은 건설사에 있기 때문에 업체 스스로의 자구노력이 필요하다"며 "정부가 미분양 대책을 연장하거나 추가혜택을 주지 않고 시장기능을 정상화한다면 건설사들이 분양가 할인 등의 자구노력을 할 것"이라고 지적했다.

또 "보금자리주택의 공급을 늘리는 한편 미분양 주택을 값싸게 사서 보급하고 임대주택 사업자를 육성하는 것도 미분양 해소의 한 방법"이라고 덧붙였다.

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