[김규정의 부동산 특강] 뒤돌아 본 2009년 부동산시장

상반기 침체·하반기 회복 온도 차연말엔 대출규제로 하향 안정세

2009년 부동산시장의 가장 큰 특징은 상반기와 하반기의 온도 차(差)다. 금융위기를 관통하며 하락장세로 시작한 상반기와 달리 하반기에는 재건축을 중심으로 서울 강남권 아파트값이 회복되고 전세가격도 오르면서 부동산경기 회복에 대한 기대감도 고조됐다.

정부의 부동산정책도 상·하반기에 크게 달라졌다. 상반기에는 경기부양 명목 아래 각종 규제가 완화되거나 해제됐다. 재건축의 경우 임대의무비율 폐지, 소형의무비율 완화, 용적률 상향 조정 등 주요 규제를 풀어줬고 분양시장 활성화를 위해 전매제한기간 단축, 양도세 한시감면 혜택을 제공했다. 경인운하, 4대강 정비사업, 한강변 초고층 개발을 비롯해 서울 산업뉴타운, 동북권르네상스 등 다양한 개발사업 계획도 발표됐다. 반면 하반기에는 집값 안정을 위해 주택공급 계획과 전세대책을 발표하고 대출규제를 강화하는 등 방향을 바꿨다. 9, 10월에는 연이어 총부채상환비율(DTI) 규제를 확대하는 등 강력한 규제 조치를 내놨다.

부동산정책 변화에 따라 서울, 수도권(경기·인천)의 아파트값도 변동이 심했다. 규제완화와 급증한 유동성에 힘입어 2009년 초부터 강남권 재건축 시장은 거래가 늘고 가격이 빠르게 회복되기 시작했다. 단기간 과거시세를 회복하면서 정부가 다시 규제를 강화했고 하반기 DTI 규제가 확대된 직후부터는 빠르게 하락했다. 수도권 아파트시장도 서울 도심, 강남권의 가격 변화에 연동하면서 주요 지역이 상승과 하락을 거쳤다.

상품 간 격차도 심했다. 올봄 청라지구 청약성공을 시작으로 열기가 고조돼 온 신규분양시장은 하반기 대출규제에서도 제외되며 반사이익을 더했다. 반값아파트로 불리며 관심을 모은 보금자리주택 시범지구 사전예약을 비롯해 고분양가 논란이 불거진 사업장들도 1순위에서 청약 마감되는 등 인기를 이어갔다. 하지만 동시에 미분양시장의 물량 적체는 계속됐다. 소형주택 대체재로 떠오르며 임대사업자들의 관심을 모은 오피스텔 시장은 경기 회복과 함께 하반기 회복세로 접어들었지만, 경기 침체의 직격탄을 맞은 오피스 시장은 공실률이 4%대까지 치솟았다. 토지시장도 2분기부터는 회복세를 띠기 시작했지만 뚜렷한 개발재료가 없는 지역은 하락세를 면치 못했다.

2009년 말 현재 주택시장은 하향 안정세를 띠고 있다. 대출규제로 자금마련이 어려워진 데다가 2008년 말에 비해 크게 오른 주택가격이 부담으로 작용하면서 재건축, 버블세븐 등 부동산시장 선도지역의 아파트값이 조정되고 있다. 부동산경기 회복과 투자 기대감은 여전히 높지만 동시에 경기 더블딥 우려와 금리인상 가능성도 남아 있다. 건설경기 악화에 대한 우려도 적지 않다. 특히 신규분양시장은 양도세 한시감면 혜택 시한이 종료되면 경기침체의 영향을 받을 수밖에 없다. 2010년엔 적절한 경기 부양과 시장안정을 유도하면서 상품간, 지역간 온도 차를 줄일 수 있는 대책 마련이 중요하다.

부동산114 김규정 부장

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