집 팔까 고민하는 당신, 양도차익 크면 年內 파세요

"집을 팔긴 팔아야 하는데…." "집 장만 더 이상 미룰 수 없는데…." 부동산 거래 시기를 고민했던 사람이라면 내년 부동산 전망보다는 바뀌는 세제에 주목할 필요가 있다. 내년 전망은 세계 경기에 따라, 부동산 시장에 따라 언제든 바뀌지만 당장 내가 낼 세금은 충분히 계산 가능하기 때문이다. 세율 1%에 따라 적게는 몇 백만 원에서 많게는 수억 원까지 세액이 달라진다. 경기를 부양하기 위해 각종 세금 감면혜택을 쏟아냈던 올해는 한 달 먼저, 한 달 늦게 양도했을 때 세액 차이가 예년보다 더 커질 수 있다.

특히 주택 종류와 취득ㆍ양도시기에 따라 세율이 천차만별인 양도세를 꼼꼼히 살펴야 한다. 12월 정기국회 통과를 기다리고 있는 세법 개정안도 상당히 많은 편이다.

집 값이 크게 변하지 않는다고 가정할 때 10년 이상 보유한 일반주택은 대부분 올해 양도하는 편이 세액이 적다. 집주인이 양도세를 두 달 안에 먼저 신고하면 세액 10%를 깎아주는 예정신고납부세액공제가 올해까지만 적용되기 때문. 양도차익이 크다면 예정신고납부세액공제로 감면받는 세액도 당연히 커진다.

장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 후 과세표준 금액이 1억원이라고 가정(표 참고)하고, 최고세율인 35%를 적용하면 올해 내야 할 세액(누진공제 제외)은 2086만원, 2010년 양도할 때 최고세율 33%를 적용하면 세금은 약 1986만원이다. 여기서 예정신고납부세액(208만원)을 빼고 주민세 등을 더하면 총 납부세액은 올해 양도할 때(2065만원)가 내년에 양도할 때(2184만원)보다 적다. 특히 한 주택을 10년 이상 보유해 장기보유특별공제 80%를 적용받는 사람이라면 올해 파는 편이 낫다는 결론이다.

주택을 취득한 지 아직 10년이 안 됐다면 예정신고납부세액공제와 매년 8%씩 늘어나는 장기보유특별공제 혜택을 비교해 전자가 크면 올해, 후자가 크면 내년에 팔아야 세액을 줄일 수 있다.

단 내년에는 현행 6~35%에서 2%포인트 낮춘 양도세율(6~33%)을 적용한다는 점을 고려하면 세액은 달라질 수 있다.

신방수 세무법인 정상 세무사는 "정기국회 법안 통과 여부에 따라 달라지겠지만 내년 과표가 고소득자에게는 다소 불리하게 작용할 수 있다"고 말했다. 신 세무사는 "다주택자라면 한 해에 두 채를 처분하게 되면 누진세가 적용된다"며 올해와 내년에 나눠 파는 것을 권했다. 2011년부터는 2주택 이상 보유자에 대해 다시 50~60%인 양도세 중과율이 부활한다.

내년이면 사라지는 여러 세제 중 하나가 미분양주택에 대한 양도세 감면이다.

양도세 감면은 내년 2월 12일까지 계약한 미분양주택으로 제한하므로 미분양 주택을 매입할 때는 이 기한 전에 계약서를 작성하는 것이 유리하다. 내년 6월 30일까지 등기한 주택의 취득세를 1.1~1.5%로 줄여주는 것도 활용할 수 있다.

일반주택도 올해 취득하면 세금이 줄어든다. 올해까지는 취득세와 등록세를 각각 1%가량 낮춰 2.2~2.7%를 적용한다. 구입하는 주택이 10억원이라면 취등록세에서만 2000만원을 줄이는 셈이다. 원종훈 국민은행 PB세무사는 "취등록세로 절약할 수 있는 세액도 적지 않은 편"이라고 설명했다. 취득ㆍ등록세 감면은 내년까지 연장될 가능성도 있다. 최근 행정안전부가 국회에 취득ㆍ등록세 감면안을 1년 더 연장하는 개정안을 제출한 것으로 알려졌다.

당장은 세제 혜택이 없지만 매입 후 양도 시 세액이 줄어드는 사례도 있다. 올해와 내년 새로 취득한 주택이나 토지는 향후 양도시 중과세율(50~60%) 대신 일반세율(6~33%)에 따라 세금을 내면 된다.

정기국회를 통과하느냐에 따라 내년부터 달라질 수 있는 세제도 여러 가지다. 상가 임대사업자에게 매출액 1%를 가산세로 부과하는 규정이나 전세금 등 주택임대보증금에 소득세를 과세하는 규정 등이다. 부모님을 함께 모시다 주택을 상속받았을 때 자신이 먼저 갖고 있던 주택에 비과세를 적용하는 규정(동거 봉양한 상속주택 비과세)도 있다.

[이유진 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

모바일로 읽는 매일경제 '65+NATE/MagicN/Ez-I 버튼'