연말 관심 가질만한 분양단지, 어디가 좋을까

서울도심물량과 수도권 인기택지지구 노릴 만

추석이후 매매시장이 주춤하고 있는 가운데 DTI 규제 대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 뜨겁다. 특히 1차 보금자리 시범단지 청약이 인기리에 분양중인 가운데 서울 서초 내곡·강남 세곡2지구 등 서울·수도권 6곳이 보금자리주택 지구로 추가 선정되어 청약시장을 더욱 뜨겁게 달굴 것으로 기대한다.

수도권 지역 미분양도 올해 들어 꾸준한 감소세를 보이고 있는데 8월말 기준으로 수도권 미분양 가구수는 연초대비 37.9%(6821가구) 줄었다. 이는 지난 2월에 발표된 미분양 주택 세제 감면과 매매 전세가격 상승, 신규분양시장 호황과 경기회복에 대한 기대감으로 인해 수도권 미분양에 관심이 커졌기 때문이다. 신규분양시장뿐만 아니라 미분양시장이 이처럼 인기를 끌고 있는 것은 몇 가지 요인으로 분석될 수 있다. 그 중에서도 강남3구를 제외한 수도권이 투기과열지구에서 해제돼 분양권 매매가 예전에 비해 자유로운 점과 정부의 양도세 특례 조치 때문으로 풀이된다.

분양시장 순항 중

최근 주택 청약시장을 단적으로 표현하면 보금자리 주택과 서울지역청약시장 과열 양상, 주변보다 저렴하게 분양하고 발전 가능성 있는 수도권 택지지구의 인기 회복이다. 최근 서울 도심권역인 광진구 광장힐스테이트와 마포구 공덕래미안과 인접지역인 광명시 하안동 광명e-편한세상이 큰 인기를 끌었다. 공덕래미안은 주변 시세 수준인 3.3㎡당 1900만~2300만원에 나왔지만 청약 경쟁률은 최고 143.5대1이나 됐을 정도다. 주변시세와 저렴하게 분양된 택지개발지구인 인천청라지구 동시분양 물량도 큰 인기를 끌고 있다.

결론적으로 정부의 표적이 될 수 있는 강남권을 포함한 버블세븐지역과 그 외 일반매물보다 저렴하고 발전 가능성 있는 분양 시장을 노리는 게 나아 보인다. 특히 동자 4구역, 흑석, 왕십리, 판교, 광교, 송도, 청라지구 등 프리미엄이 예상되는 단지위주로 선별적으로 청약하는 게 바람직해 보인다.

서울.수도권, 투자가치 있는 신규 분양물량

◇서울 지역동자동 동자4구역 동부 센트러빌최근 서울도심에서 분양하는 물량에 관심이 몰리고 있다. 그 중에서도 투자성이 검증되는 용산구 일대에서 공급되는 물량에 관심을 쏟아도 좋을 듯 싶다. 11월 중 동자동 동자4구역에서 공급되는'센트레빌'은 공급면적 159~307㎡ 278가구 중 202가구가 일반분양 예정이다. 서울역 인근인 동자동은 지하철 1,4호선 환승역인 서울역을 도보로 이용할 수 있다. 특히 배후지인 용산 지역은 민족공원과 남산그린웨이 조성, 역세권 개발 등의 호재가 많은 것이 장점이다.

왕십리뉴타운2구역1136가구 중 80~194㎡ 505가구를 12월 일반분양 예정인 왕십리뉴타운2구역도 주목할 필요가 있다. 성동구 상왕십리동 12의 37번지 왕십리뉴타운2구역은 현대산업개발, 삼성물산, GS건설, 대림산업 총 4개의 대형 건설업체가 시공을 맡았다. 왕십리뉴타운 2구역은 서울지하철 1호선 신설동역과 2호선 신당역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있다.

가재울뉴타운3구역

11월말경 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운3구역에서 삼성물산과 대림산업이 전용면적 59~153㎡ 총 3293가구 중 673가구을 공급한다. 부지 남쪽으로는 7월 1일 일부 구간이 개통된 경의선 복선전철(전구간 2012년 개통예정)이 조성돼 디지털미디어시티역을 추후 이용할 수 있게 된다. 홈플러스(월드컵점), 모래내시장, CGV 등이 차량으로 5분거리고 서울지하철 6호선 디지털미디어역은 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있다.

그 밖에 한강변 뉴타운으로 지하철 9호선 인근인 12월에 분양하는 흑석뉴타운(4구역 214가구)과 비슷한 시기에 분양하는 은평뉴타운 3지구 물량을 노려볼만하다.

◇경기.인천 지역송도 신도시오는 11월부터 서울의 강남이라고 할 수 있는 송도국제도시에 아파트 분양이 시작된다. 청라ㆍ영종과는 다르게 분양가가 현재 주변 아파트 시세보다 저렴하게 공급되기 때문에 시세차익도 가능하다고 말할 수 있다. 포스코건설이 오는 11월 송도국제업무단지 D7-1, 8블록에 송도더샵 그린애비뉴 1014가구를 공급한다. 지하2층, 지상12~28층 21개동 규모에 전용면적 84 ~ 133㎡로 구성되어 있다. 코오롱건설도 인천 연수구 송도동 15-10번지 일대에 주상복합 아파트 더프라우 2차 236가구 중 197가구를 일반에 분양할 계획이다. 대우건설은 12월 송도 글로벌 캠퍼스부지 Rm1블록에 글로벌 캠퍼스 푸르지오를 분양할 계획이다. 아파트 1739가구, 오피스텔 545실의 대단지로 전용면적 84~245㎡로 구성되어 있다. 끝으로 포스코건설은 12월에도 송도국제업무단지 F21, 22, 23블록에 84~160㎡ 총 1,656가구의 아파트를 공급할 예정이다. 업체별 예상 분양가는 3.3㎡ 당 1250~1400만원 대로 송도신도시 아파트의 평균 시세인 3.3㎡ 당 평균 1500~1600만원보다 3.3㎡ 당 200만원 이상 저렴하게 책정될 예정이다.

판교신도시11월~12월초 경 판교신도시에서 208가구가 공급된다. 금강주택이 먼저 B1-1블록에 연립주택 138~181㎡ 32가구를 11월 경 내놓는다. B1-1블록은 녹지율이 높은 서판교에 위치해 주거 쾌적성이 좋고 동판교에 속하는 C1-1블록은 지구 내 중심상업시설과 신분당선 판교역(2011년 개통 예정)이 도보 거리다. 이어 12월 호반건설이 C1-1블록에 주상복합 165~166㎡ 176가구를 분양할 예정이다.

광교신도시경기 남부권에서 판교신도시와 더불어 청약자들이 관심을 보이고 있는 광교신도시에서도 연말까지 5개 단지가 나온다. 11월 초쯤 호반건설이 109~147㎡ 555가구를 내놓고 비슷한 시기 삼성건설도 래미안 광교를 공급한다.

특히 광교신도시 A9블록에 공급되는'삼성 래미안 광교'는 택지지구에서 대형 브랜드 건설사가 공급하는 점에서 의미가 깊다. 지하 2층~지상 34층 6개 동 규모로 전용면적 97~171㎡ 총 629가구로 구성돼 있다. LH도 A4블록에 98~112㎡ 466가구를 분양하고 경기지방공사는 광교신도시 내 에듀타운 A12블록에 총 1764가구를 12월에 분양한다.

신규분양시장열기 미분양 시장에도 훈풍

경기 회복에 대한 기대감으로 미분양아파트에 대한 투자 문의도 급격히 증가하고 있다. 미분양 소진을 위해서 정부에서 혜택을 주는 양도세 특례뿐만 아니라 업체측에서도 분양가 할인 같은 파격적인 혜택을 내세우고 있기 때문이다.

대단지에서 미분양이 일시적으로 발생했을 경우 투자차원에서 접근하는 것도 고려해볼 만하다. 인구가 늘어날수록 주변 여건도 좋아지고 랜드마크 역할도 할 수 있기 때문에 입주 시점이 다가올수록 프리미엄도 덩달아 오를 확률이 높기 때문이다.

이런 점 때문에 수요자들도 대단지 미분양 단지를 선호하고 있다. 최근 발표된 부동산뱅크 자료를 보면 대단지 아파트 투자성도 가늠할 수 있다. 서울 및 수도권 중심으로 1000가구 이상 단지의 3.3㎡당 평균매매가를 조사한 결과 올 초부터 6개월간 3.03% 상승한 것으로 나타났다. 하지만 1000가구 미만 단지는 0.25% 상승에 그쳤다. 6월 현재 1000가구 이상 단지의 3.3㎡당 평균매매가는 1408만원으로 1000가구 미만 단지 1095만원에 비해 313만원 높다. 이는 지난 1월 각각 1366만원과 1093만원을 기록해 273만원 차이를 보인 것보다 40만원 가량이나 격차가 벌어진 수치다.

역세권에 위치한 미분양 단지도 관심을 가질 필요가 있는데 경기 등락에 관계없이 실수요자들이 선호해 불황에도 가격 하락폭이 적기 때문이다.

관심가질 서울-수도권 미분양 물량

우선 서울 강북구 미아뉴타운 8구역(두산건설)에 84~145㎡ 총 1370가구 중 일부 잔여세대를 주목할 필요가 있다. 단지에서 도보로 10분 거리에는 우이~신설 경전철 동북시장역이 2013년에 들어설 예정이다. 영훈중·대일외고 등 명문 학군도 단지 인근에 자리잡고 있다. 입주는 오는 2011년 12월에 예정돼 있다. 우남건설이 경기 김포시 양촌지구 AC-14블록에 129∼250㎡ 총 1202가구 중 잔여물량을 분양 중이다. 왕복 6차로 김포고속화도로가 개통될 계획이며 2012년에는 김포공항까지 연결하는 경전철이 준공된다. 입주는 2011년 6월 중에 이뤄진다.

지난 2008년 3월 현대아이파크가 강서구 화곡동 1095번지 일대에서 총 159가구를 분양했는데 30가구정도 잔여물량이 남아 있다. 계약금은 10%로 우장산공원, 봉제산 등 주변 녹지공간 이용이 쉽고 그랜드마트(화곡점), 홈플러스(강서점), 이마트(가양점) 등 대형 편의시설도 인근에 밀집해 있다. 서울지하철 9호선 가양역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있는 주상복합 아파트다. 삼호도 동작구 신대방동 342의 41번지에 84~165㎡ 386가구를 2007년 11월에 내놓았다. 현재 계약할 수 있는 물량은 154~165㎡ 30가구정도이다. 계약금은 5% 롯데백화점(관악점), 보라매공원, 보라매병원 등 편의시설은 걸어서 10분 이내에 모두 이용할 수 있다. 서울지하철 7호선 신대방삼거리역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 단지다.

최근 청약시장에 돌풍을 일으키고 있는 남양주 별내신도시 인근에도 미분양이 남아있다. 신안이 지난 2007년 8월 남양주시 진접읍 진접지구 2블록에 113㎡ 단일주택형으로 1100가구, 13블록에 1240가구를 분양했다. 현재 200가구정도의 잔여물량을 분양 중이고 계약금은 3층 미만 500만원, 3층 이상 1000만원이다. 단지 인근에 초중고가 밀집해 있고, 근린공원이 자리해 교육 및 주거환경이 좋다. 주요 도로망인 47번국도와 국지도 86호선, 383호선 진입이 수월하다.

끝으로 인천 부평구 부개동 (대우건설)에 84~193㎡ 총 1054가구 가운데 잔여물량을 공급하고 있다. 단지 내에서 지하철 1호선 부개역을 도보 5분 거리에 이용할 수 있는 초역세권 단지다. 또 송내IC·중동IC·서울외곽순환도로 등이 인접해 있다. 여기에 백화점·할인마트 등이 잘 갖춰져 있으며 입주 예정시기는 내년 상반기다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표 ( www.youandr.co.kr) 02-525-0597[Segye.com 인기뉴스] ◆ 출제위원장 "수능, 6·9월 모의보다 쉬워"◆ "카드 긁지도 않았는데" SMS 무더기 발송◆ 한 척만 '단독 도발'… 우발적 충돌?◆ 쌍용차, 국고 56억 쓴 하이브리드 기술 中에 유출◆ 출소 후 여아 성폭행 40대 무기징역◆ 신종플루 백신, 첫날 490개 학교 접종…'안도의 한숨'

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