[뉴시스아이즈]부동산칼럼-아파트 회복돼도 당분간 강보합세

【서울=뉴시스】김원상 부동산전문가 = 2009년 현재 부동산 시장은 철저히 지역별 순환 상승 장세를 타고 있다. IMF 외환위기라는 혹독한 경제 시련을 거친 후 2001년부터 부동산 경기는 꿈틀대기 시작했다.2001~2002년에는 서울 강남권 재건축이 상승세였다. 2003~2005년은 강남권 중대형의 전성시대라고 할 수 있다.

강북을 포함한 소외 지역은 2001년부터 2003년 10·29 부동산 대책 때까지만 부동산 가격이 상승했다. 이후 강남권 부동산 상승과는 다른 길을 걸었다. 1990년대와 2001~2005년 우리나라의 부동산시장에서는 강남권만 살아 있었다고 볼 수 있을 정도다.

이때 강남권 부동산의 가격 상승은 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 등을 신조어 '버블 세븐'으로 묶었다. 2005년 조선, 철강 등 재래산업의 수출 호경기 이후 2006년 하반기부터 강남권을 대체할 수 있는 새로운 지역이 신 버블 세븐지역(노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 의정부, 금천구, 인천 계양구)으로 부상했다.

요약하면 2001~2005년 강남권 주도시장, 2006년 하반기~2008년 상반기 노원구, 도봉구, 강북구를 포함한 강북권 주도시장, 2008년 미국발 금융쇼크로 강북권이 밀려나고 2008년 말부터 강남권 재건축시장이 상승세를 이어받아 현재까지 강남권 주도시장 판도인 셈이다.

얼마 전 정부의 DTI 규제 발표가 다시 한 번 부동산 시장의 커다란 축을 갈라놓았다. 강남권 재건축시장에서 상대적으로 대출 부담이 적은 중소형 아파트시장의 부상을 예상할 수 있다.

중소형 아파트는 버블세븐지역보다 신버블세븐지역에 많다. 크게 나눈 두 지역은 도시개발적인 측면과 부동산시장 내부 순환적인 측면에서 각각 다른 특성을 보이고 있다.

도시개발적인 측면에서는 1989년 분당 신도시 건설발표 이후 현재까지 서울, 수도권, 동남권 지역 위주로 개발이 진행됐다. 동남권은 개발 포화상태라 최근 서울시는 동남권을 제외한 동북권, 서남권, 서북권 르네상스만을 발표하고 있다.

도시와 지역이 개발되면 부동산 가격도 재평가 받아야 한다. 향후 동북권, 서남권, 서북권 르네상스 지역의 부동산 재평가가 예상된다. 종전 외곽지역 택지개발지구 위주의 서울시 도시개발사업이 도심 재건축 위주의 개발로 회귀하고 있으므로 앞으로는 수도권 경부라인보다 서울 강북권을 포함한 서울 소외지역이 부동산시장의 주도세를 이어갈 것으로 전망된다.

정부의 부동산정책 의지대로 간다고 예상한다면, 또 도심개발 위주의 정책이 이어진다면 중소형아파트가 많이 분포돼 있는 신버블세븐지역을 포함한 소외된 지역이 부동산투자에 유리하다고 볼 수 있다.

이번 DTI 규제확대로 부동산 시장을 전망하자면, 2008년 말 극심한 침체에서 벗어나 상승국면에 있다는 대세 상승측면에서 볼 때 DTI 규제확대로 큰 변화를 기대하기는 어렵다고 본다. 다시 말해, 하락은 없고 상승은 미약한 강보합권의 단기 시세가 예상된다.

강보합권의 단기 시세 예상을 바탕으로 지역별 2009년 하반기 부동산 시장을 예측해본다.1. 강남권(강남, 서초, 송파)=이 지역들은 이미 DTI 규제가 시행되고 있었으므로 이번 DTI 규제 확대적용에 전혀 영향을 받지 않을 것으로 예측된다. 따라서 강남권 재건축 아파트와 중·소형아파트에서는 강보합시세를 예상할 수 있으나 최근 8개월간 지속된 시세 상승흐름으로 상승폭이 둔화될 것으로 보인다.

2. 목동, 강동, 용산, 성수, 과천, 판교=강남권이 DTI 규제 적용을 받을 때 규제를 받지 않음으로써 강남3구를 대체하는 유망투자지역으로 상승을 보였다. 그러나 일단 시세 상승흐름을 멈추고 보합으로 전환될 것으로 보인다.

3. 분당, 용인, 평촌, 영통, 동탄=경부라인의 대표지역으로 대출규제의 영향권에 들어감으로 인해 현재와 같은 강보합세를 보일 것으로 예측된다. 이 지역은 2006년 말 고점을 찍고 2년간 가격이 하락했지만 재건축과 재개발 호재가 있었던 지역에 비해 투자자보다는 실수요자 위주의 시장흐름을 보였기 때문에 대출규제의 영향은 크지 않을 듯하다. 하지만 정부가 부동산 규제 강화로 정책을 선회했다는 점에 실수요자도 긴장하고 있다. 부동산 시장 거래는 지금보다 떨어질 것이다. 급매물 소진 후 매도자와 매수자 간의 희망매매가격 격차가 커질 것으로 보인다.

4. 노원, 도봉, 강북, 구로, 금천, 중랑=이 지역은 대출규제의 영향을 받아 현재까지 반사적으로 이익을 봤다. 이번 대출규제에 상관없이 시세는 소폭 상승 움직임을 보일 것으로 예상된다. 재개발로 인한 전세가격 상승이 매매가 상승으로 이어질 것이고 대출규제를 받지 않는 소형 평형 아파트들이 많기 때문이다.

5. 수도권 기타 지역=대출규제가 수도권 전역으로 확대되면서 2009년 하반기에는 보합권에서 소폭의 상승과 하락을 보이겠지만 거래가 없는 장세로 예측된다.

앞으로 부동산시장의 최대 호재는 실물경제 회복이라고 할 수 있다. 실물경제의 선행이라고 할 수 있는 코스피지수가 상승 추세이고, 내년 상반기 중으로 코스피지수가 2000포인트를 넘을 것이라는 전망도 나오고 있다. 코스피지수, 특히 내수 관련주와 부동산 가격은 동반 상승하는 경향이 있다. 과연 어떤 지역에 줄을 서야 할 것인가.

※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제152호(11월09일자)에 실린 것입니다.

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