전매제한 완화등 '호재 만발'.. 분양시장 웃음꽃 활짝

■ '양도세 감면' 마지막 물량 잡아라분양시장에 웃음꽃이 활짝 피었다.대부분의 수도권 신규 아파트가 청약 1순위에서 높은 경쟁률로 마감되는가 하면 계약률이 90%를 훌쩍 넘는 단지도 잇따르고 있다. 전매제한이 완화되면서 계약과 동시에 수천만원의 웃돈이 붙어 거래가 이뤄지는 아파트도 적지 않다.

전문가들은 총부채상환비율(DTI) 확대 적용으로 자금의 쏠림현상이 나타나면서 신규 아파트시장에 훈풍이 불고 있다고 진단했다. 정부가 은행 대출을 죄면서 기존 주택에 대한 매수세가 위축됨에 따라 부동자금이 신규시장으로 몰리고 있다는 것이다. 예컨대 연소득 4,100만원의 직장인이 서울에서 5억원짜리 주택을 매입할 경우 기존에는 주택담보인정비율(LTV)만 적용 받아 최대 3억원까지 빌릴 수 있었지만 이제는 최대 1억9,000만원 정도밖에 빌릴 수 없게 된다.

하지만 신규분양 아파트는 DTI 규제에서 자유로운데다 일단 계약금만 있으면 건설사를 통한 집단대출을 받을 수 있다. 당장 중도금을 갚을 필요도 없고 대출이자도 이자후불제나 중도금 무이자 등의 금융혜택을 받을 수 있다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "정부가 기존 주택의 오름세는 막고 분양시장은 활성화하는 방향으로 정책방향을 잡았다"며 "당분간 신규주택 강세 현상이 지속될 가능성이 높다"고 분석했다.

다양한 혜택으로 투자자들 몰려일부 지역은 수천만원 웃돈 붙어김포·송도 등 '알짜 단지' 관심분양가 높아져 입지등잘따져야

스피드뱅크에 따르면 전국에서 올해 말까지 분양을 앞둔 아파트는 총 5만9,209가구에 달한다. 서울에서 5,584가구가 분양되며 경기도에서는 3만3,584가구가 공급된다. 판교, 김포, 인천 송도ㆍ영종 등 알짜 단지가 많아 부동산시장의 관심이 집중되고 있다. 이르면 올해 말이나 내년 상반기 중 기준금리 인상이 점쳐지는데다 경기도 불확실해 정부의 부동산정책이 또다시 어떻게 바뀔지 알기 어렵다. 내 집 마련을 노리는 실수요자에게 지금 열려 있는 '큰 장'이 상설시장이 아닐 수도 있는 셈이다.

◇새 아파트 프리미엄 얼마나 붙었나=

신규 분양시장의 호황은 새 아파트에 붙는'프리미엄'을 보면 실감할 수 있다. 올 들어 기존 5~7년이던 택지지구의 새 아파트 전매제한 기간이 1~3년으로 크게 줄었고 서울 재개발ㆍ재건축 아파트 역시 대부분 계약과 동시에 사고팔 수 있게 되면서 분양권시장이 되살아나고 있기 때문이다.

지난 6월 초 동시분양한 청라지구 아파트가 분양권 프리미엄 급등의 포문을 열었다. 청라지구의 경우 전용 85㎡형 아파트는 계약 후 1년을 기다려야 매매할 수 있기는 하지만 기존 분양 아파트들에는 입지와 층에 따라 최고 7,000만원의 웃돈이 붙어 있는 것으로 관측된다. 5월 중구 신당동에서 삼성물산이 공급한 '래미안신당2차'는 주택형과 관계없이 3,000만원 정도의 웃돈이 붙은 매물이 시장에 나와 있고 7월 초 동부건설이 동작구 흑석동에서 분양한 '흑석동부센트레빌'에도 7,000만~1억원 수준의 프리미엄이 형성됐다.

DTI 규제가 본격적으로 적용된 9월 이후로는 상대적으로 입지가 떨어지는 것으로 평가 받는 지역의 분양물량에도 프리미엄이 붙었다. 9월 분양된 경기 의왕시 '포일자이'는 85㎡형을 기준 분양가 대비 3,000만원 정도의 웃돈이 붙었고 같은 달 11.7대1의 평균 경쟁률을 기록하며 1순위 마감된 구로구 고척동의 '벽산블루밍' 역시 2,000만~3,000만원선의 웃돈이 더해진 매물이 시장에 나오고 있다.

미분양에 신음하던 수도권 일부 지역의 분양물량에도 웃돈이 붙어 11.8대1의 평균 경쟁률을 보인 남양주 별내지구의 '쌍용예가'는 2,000만~3,000만원가량의 프리미엄이 형성돼 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "청약열기가 높았던 곳에서는 입지별로 2,000만~1억원의 분양권 프리미엄이 붙고 있다"며 "전매제한이 없는 곳이라면 투자를 고려해볼 만하다"고 조언했다.

◇마지막 양도세 감면 물량 잡아라=

새 아파트를 구입할 의향이 있는 실수요자라면 오는 2010년 2월로 양도세 감면 혜택이 종료되는 점도 고려해야 한다. 서울을 제외한 전국의 미분양 아파트와 신축주택의 양도소득세를 취득 후 5년간 60~100%까지 감면해주는 조세특례제한법 적용이 내년 2월11로 만료되기 때문이다. 더구나 이 기간에 새 아파트를 구입하면 보유 주택 수와 상관없이 장기보유공제까지 받을 수 있어 실수요자라면 주택구입을 서둘러야 할 것으로 보인다.

각 건설사 역시 양도세 감면 혜택을 적극 활용하기 위해 수도권 택지지구 등에서 '밀어내기' 분양을 준비하고 있다. 삼성물산은 올해가 가기 전에 김포한강신도시 Ac-15블록에서 아파트를 분양할 예정이고 대우건설 역시 인천 송도와 청라지구의 물량을 12월 중순쯤 내놓을 계획이다. 건설업계의 한 관계자는 "수도권에 적용되는 양도세 감면 혜택 종료 시점이 다가오고 있고 정부 역시 이 기간을 연洋蠻？것으로 보이지 않아 토지사용 시기가 도래한 부지를 보유한 건설사들이 분양을 서두르는 분위기"라고 전했다.

다만 수도권이라고 해서 모두 5년간 양도세가 100% 면제되는 것은 아니다. 과밀억제권역은 양도소득세 감면폭이 60%로 비과밀억제권역보다 낮다. 과밀억제권역에는 ▦인천(강화ㆍ옹진 등 제외) ▦의정부 ▦남양주(일부) ▦하남 ▦고양 ▦수원 ▦성남 ▦안양 ▦부천 ▦광명 ▦과천 ▦의왕 ▦군포 ▦시흥(반월 제외)이 해당된다.

◇입지ㆍ분양가 꼼꼼히 따져야=

분양시장이 살아나면서 주요 신규분양 단지들의 분양가가 높아지고 있는 점도 고려해야 할 사항이다.

지난해까지만 해도 서울 강북권의 3.3㎡당 분양가가 1,500만원대 전후에서 형성됐지만 올해의 경우 가파르게 분양가가 오르면서 3.3㎡당 2,000만원선을 훌쩍 넘긴 것은 물론 최근 일부 지역에서는 2,500만~3,000만원선까지 치솟고 있다. 시간이 흐를수록 청약자 입장에서는 더 높은 가격을 치러야 하는 셈이다.

실제로 이달 21일 1순위 청약접수를 실시한 광진구 광장동의 '광장힐스테이트'는 3.3㎡당 2,500만원의 분양가가 책정됐지만 모두 순위 내에서 마감됐고 11월 초 분양될 예정인 강동구 고덕동의 '고덕아이파크'는 최고 분양가가 3.3㎡당 3,000만원을 넘겨 공급될 예정이다. 동작구 본동의 '래미안트윈파크' 역시 3.3㎡당 2,400만원선에 분양가가 결정됐다.

보금자리주택의 일반공급이 시작된 것도 변수다. 이들 아파트는 서울 도심 접근성이 양호하고 분양가도 저렴해 청약저축 가입자라면 민영주택보다 매력이 더 높을 수 있기 때문이다. 박 대표는 "자신의 소득 수준과 여건에 맞는 청약전략을 짜는 게 무엇보다 중요하다"고 강조했다.

서일범기자 squiz@sed.co.kr '스타화보 VM' 무료다운받기 [**8253+NATE 또는 통화]

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