DJ 부동산정책 찬반 양론..규제완화는 'MB정부 교과서'

서거한 김대중 전 대통령의 부동산 정책에 대해서는 '찬반' 양론이 대립한다.DJ 부동산 정책의 핵심은 '부동산을 통한 경기부양 정책'으로 요약된다. IMF 위기에 빠진 한국경제를 수렁에서 끌어내기 위해 건설과 주택 경기를 활성화한 것은 공(功)으로 인정되는 반면, 이때 고삐가 풀린 부동산 시장은 향후 가격 급등의 재료가 됐던 것은 과(過)로 지적된다.

특히 DJ가 99~2000년 부동산 시장을 살리기 위해 내놓았던 양도세 감면과 분양권 전매 허용 등은 이후 부동산 정책의 교과서와 같은 역할을 하고 있다. 최근 MB정부의 부동산 정책도 10년 전 DJ정부가 외환위기를 극복하기 위해 추진하던 양도세 한시감면, 분양권 전매 허용, 정책금리 인하 등 큰 틀에서 정책기조는 물론 내용 면에서도 판박이다.

DJ정부 출범 초기에 빈 곳간을 채우고 추락한 신용도를 되살리기 위해 정부가 고심 끝에 꺼내든 카드가 건설경기 활성화였다.

부동산 관련 규제도 대폭 완화 또는 폐지됐다. 주택 구입 시 양도소득세 면제 및 취득ㆍ등록세 감면, 주택 최초구입자금 대출 등 금융ㆍ세제 지원이 잇따랐다.

시기적으로는 99년 1월 분양가 전면 자율화가 발표됐다. 이어 한 달 뒤 분양권 전매제한마저 폐지됐다. 같은 해 10월 청약통장 가입이 자유화됐고 재당첨 제한도 사라졌다. 분양가 자율화와 전매제한 폐지는 특히 저금리로 갈 곳이 없던 여윳돈을 주택시장으로 급속히 빨아들였다. 주식시장에서나 볼 수 있던 '단기투자' 열풍이 몰아치기 시작한 것도 이때부터였다.

사라졌던 '복부인'이 '떴다방'으로 모습을 바꿔 등장했고, 서민들의 내집마련 꿈이 담긴 청약통장은 '복권통장'으로 전락했다.

결과적으로 이들 두 정책은 저금리 기조와 맞물리면서 분양가 상승-분양권값 상승-기존 아파트값 상승-분양가 재상승이라는 악순환을 되풀이하며 '집값 대란'의 빌미를 제공했다.

그 결과 건설경기는 주택 부문을 중심으로 살아났다. 99년 하반기부터 전셋값 급등이 시작됐다.

재건축 열풍, 월세 전환 확산, 외환위기 이후 주택공급 부족이 한꺼번에 시장을 옥죄면서 전셋값은 99년 16.8% 상승에 이어 2000년엔 11.1%나 오르는 급등세를 보였다.

이에 따라 DJ정부는 정책기조를 바꾸기로 결정했다. 2001년 12월 '소형주택 의무비율' 제도가 재시행에 들어갔다. 이는 부동산 정책기조가 '투기억제'로 방향을 트는 출발점이자 규제 부활의 신호탄이었다.

이어 99년 폐지됐던 무주택 우선공급 제도가 2002년 4월에, 분양권 전매제한 조치가 2002년 9월에 각각 되살아났다. 재당첨금지제도 역시 2002년 10월 말부터 부활했다.

2002년에는 1가구1주택자 양도세 비과세 요건이 올 들어 '3년 이상 보유, 1년 이상 거주'로 강화됐다.

또 신축주택 구입 시 5년간 양도세를 면제받을 수 있는 대상에서 서울, 과천, 5개 신도시는 제외됐다.

10년이 지난 2008년 8월 글로벌 금융위기가 국내에도 파장을 미치면서 국내 부동산 시장은 급격하게 냉각되기 시작했고, 정부가 부동산 경기 활성화를 위해서 각종 규제완화에 손을 댄 것은 마찬가지였다. MB정부는 출범 이전부터 규제완화를 부동산 정책의 최우선 과제로 꼽았고, 재건축 규제완화와 종합부동산세 등 각종 세제 완화 등을 약속하기도 했었다.

MB정부는 지난해 6월 취ㆍ등록세를 감면한 데 이어 9월에는 양도소득세 고가주택 기준을 9억원으로 상향 조정했다. 이어 11ㆍ3 대책을 통해 서울 강남 3구를 제외한 수도권 전 지역을 투기과열지구에서 해제했다. 이는 분양권 전매를 5년 만에 허용한 것이다. 이어 2009년에는 지방 및 수도권 비과밀억제권에 한해 양도세를 한시적(5년)으로 면제하고, 과밀억제권역은 양도세를 50% 감면토록 결정했으며, 민간택지 분양가 상한제도 폐지했다.

10년 전 부동산 시장은 이 같은 부동산 정책에 힘입어 집값은 2001년부터 2002년 사이 폭등했다. 반면 MB정부에서는 아직 강남 3구와 일부 버블세븐 지역에서만 제한된 시세 급등 현상을 볼 수 있을 뿐 전국적 확산 여부는 아직 미지수다. MB정부는 이 같은 규제완화에 따른 역풍을 잠재우기 위해 최근 LTV 10% 인하 조치를 비롯해 부동산 돈줄을 다시 옥죄는 정책을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

박지웅 기자/goahead@heraldm.com [인기기사]

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