"상가 투자, 판교를 주목하라"

[편집자주] 하반기 재테크 시계는 바야흐로 봄을 지나 여름으로 가고 있다. 증시는 이젠 유동성장세에서 실적장세로 넘어갈 타이밍이다. 이제 막 해빙기에서 벗어나 꿈틀거리는 부동산시장은 투자자들에게 여전히 '로망'이다. 실물경기는 아직 빙하기에서 탈피하지 못한 상태. 창업시장은 아직까지 봄을 맞이하지 못하고 있다. 하지만 기회는 위기 속에서 찾아오는 법. 진검승부에서 승자가 되기 위해 투자자들이 어떻게 해야 하는지, 그 노하우를 관련업계 고수들을 통해 미리 짚어봤다.

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상가는 임대수익뿐 아니라 향후 시세차익까지 노릴 수 있어 투자자들이 관심을 많이 갖는 물건이다. 특히 최근에는 금리가 하락하고 투자할 곳이 줄어들면서 임대수익에 눈을 돌리는 투자자들이 늘어났다.

상가시장에서는 지역적으로 내년 상반기까지 판교신도시만한 곳이 없다. 지금까지 판교에서 상가분양이 꽤 있었지만 판교 전체 상가물량의 5% 정도만 나온 상황이다.

하반기 쏟아질 물량 및 사업진행이 더뎌서 못나온 것 등 내년 상반기까지 상당한 규모의 상가들이 분양을 대기하고 있다.

따라서 당분간 판교만큼 큰 시장이 없을 것이므로 판교를 주목할 필요가 있다.서울 내에서는 9호선 인근 지역의 상권을 주목할 필요가 있다. 그 중에서도 개발가치가 가장 높은 곳은 반포 및 교보타워네거리 등이다. 인근의 상가 네곳 등에서 개발을 앞두고 있다.

다만 강남지역이다 보니 내정가격이 만만치 않다. 1층을 기준으로 3.3㎡당 1억~1억5000만원 정도 할 것이라는 얘기가 나오고 있다.

시장에서 받아들일지는 지켜봐야 하겠지만 잠정적 예비가격이 이 정도 선에서 거론되고 있어 개인투자자들이 접근하기엔 만만치 않을 수 있다.

◆3억원 정도 자금이면 투자해볼 만

우선 1억원에서 3억원 정도의 여유 자금이 있다면 현실적으로 투자가 가능하다.1억원 미만으로 직접 실물에 투자하는 것은 권하고 싶지 않다. 수천만원으로 투자할 수 있는 곳은 테마쇼핑몰 정도인데 이 경우 손해를 보는 경우가 많기 때문이다.

3억원 정도의 자금이 있다면 5억원 정도의 상가에 도전해볼 수 있다. 임대보증금 및 대출 등을 활용할 수 있다. 이 정도면 1층 상가까지 노릴 수 있다.

만약 1억~3억원 정도의 자금력이라면 단지내상가의 2층에 투자할 수 있다. 임대를 끼거나 대출을 받거나 해야 한다. 3억원 미만에서는 1층 접근이 어렵다.

근린상가는 상층부밖에 여력이 없다. 3.3㎡당 800만원인 경우 100㎡ 정도의 상가를 매입하려면 2억4000만원 정도가 필요하다. 이 정도 가격대는 수도권 외곽 택지개발지구의 플라자상가 등이 가능하다.

단지규모가 작은 주공아파트 등을 노리는 것도 방법이다. ◆기대수익률을 낮춰라

경기가 좋을 때에는 투자자들은 실투자금 대비 8~10%의 수익률을 기대한다. 경기가 나쁜 지금도 강남지역에서는 6%, 수도권 택지지구에서도 8%는 바라고 있다.

그러나 실제 시장의 체력은 5~6%의 수익률 정도에서 머물고 있다.따라서 목표기대수익률을 낮춰 잡는 것이 현명하다. 기대치가 높으면 무리한 대출을 끌어다 쓰거나 임차인을 구하는 데 어려움을 겪다가 시장에 충격이 오면 가장 먼저 무너질 수 있다.

무엇보다 실세금리보다 2%포인트만 상회하면 마지노선은 통과한 것으로 보는 것이 좋다. 모바일로 보는 머니투데이 "5200 누르고 NATE/magicⓝ/ez-i"재테크주간지 머니위크 [바로가기]선종필상가뉴스레이다 대표< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >