떴다방 달린다, 분양권 날아간다

[[머니위크]웃돈 수억원..안전하게 사고 파는 법]최근 분양을 실시한 수도권의 한 견본주택 앞. 수많은 사람들이 계약자들을 잡기 위해 경쟁을 벌인다. 이른바 떴다방들이다. 계약자들에게 분양권 전매를 권유하기 위해서다.

주변에는 단속 공무원들이 있는데 별로 단속하지 않는다. '단속'보다는 '계도' 차원이라고 한다.

분양권 및 입주권시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 판교신도시 내 중대형 아파트의 경우 분양권 웃돈만 수억원씩 붙은 것으로 알려지고 있다.

최근 대규모 분양이 있었던 인천 송도 및 청라지구 역시 다르지 않다. 계약 후 전매가 가능한 곳의 경우 벌써부터 웃돈이 수천만원에서 억대를 호가하고 있다. 떴다방들이 고액 차익거래를 부추긴 탓이다.

◆분양권, 전매제한 거의 없다

분양권 몸값이 갑자기 치솟은 것은 정부가 각종 규제를 풀어버리면서 분양권 전매가 과거에 비해 크게 자유로워졌기 때문이다.

분양권 전매가 일정 기간 제한되는 것은 지역에 따라 다르다. 분양가 상한제 주택의 경우 수도권 내 과밀억제권역에서 공공이 분양하는 경우 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 이상은 5년이다. 민간이 분양하면 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 이상은 3년이다. 기타지역에서 공공이 분양하는 경우도 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 이상은 3년이다.

수도권 내 기타지역에서 민간이 분양하는 경우 투기과열지구는 3년, 비투기과열지구 는 1년 동안 전매가 금지된다.

지방에서 공공이 분양하는 경우도 투기과열지구는 3년, 비투기과열지구 1년 동안 전매를 해서는 안 된다.

그런데 지난해 11월7일부터는 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 제외한 수도권 투기과열지구 전역이 모두 해제됐다.

무엇보다 분양가 상한제 주택이 아니라면 전매제한 기간이 없어 계약만 하면 곧바로 전매를 할 수 있다. 많은 건설사들이 분양가 상한제를 피하는 방법으로 분양을 해왔으므로 상당수 신규 분양 아파트들에는 전매제한이 없다.

재개발 및 재건축의 경우에도 조합원의 지위를 승계해 확보하는 입주권은 전매제한이 없다. 재건축 조합원지위 양도금지 규정은 지난해 8월21일 폐지키로 결정됐다.

올해 3월 다주택 보유자에 대한 양도세 중과제도를 내년까지 한시적으로 폐지한 것도 투자자들의 부담을 크게 덜어줬다.

분양권을 사는 입장에서도 청약통장을 쓸 필요 없이 약간의 웃돈만 얹어주면 되는 만큼 청약가점제에서 불리한 투자자들이 쉽게 접근할 수 있다.

최근 청약경쟁이 다시 치열해진 것도 분양권 매각 차익을 노린 투자자들이 늘어나는데 한몫한 것으로 보인다.

◆양도세 중과 잘 따져봐야 한다

과도한 시세차익 환수를 위해 지난 2007년 6월부터 아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고대상에 포함시키고 양도세를 부과하고 있다. 특히 분양권 역시 주택과 비슷하게 취급되는 것을 주의해야 한다.

양도세는 기본세율 6~35%의 누진제를 따른다. 내년부터는 6~33%로 조정된다.한가지 더 주의할 점은 소유권 등기 이전과 이후가 달라진다는 것이다. 잔금을 청산하고 소유권 이전등기를 하게 되면 분양권 상태에서 주택보유 상태로 바뀌게 된다. 이는 주택을 구입한 것이기 때문에 우선 취득세와 등록세를 납부해야 한다.

또 등기를 하게 되면 그 시점부터 보유기간을 다시 산정하기 때문에 양도세가 중과된다. 1년이 되지 않았을 때에는 양도차익의 50%를, 2년 미만인 경우에는 40%로 중과한다.

분양권은 엄밀하게는 주택이 아니기 때문에 여러개의 분양권을 보유하고 있어도 세율이 동일하게 적용된다. 그러나 주택은 여러채를 소유할 경우 양도세가 중과될 수 있다.

따라서 다주택자인 경우는 사정이 크게 달라진다. 내년까지 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 폐지했지만 지금의 경기여건상 매도시점이 내후년 이후가 될 수 있는 점을 고려해봐야 한다.

2주택자는 양도차익의 50%를 과세해야 하지만 내년까지 한시적으로 기본세율이 적용된다. 3주택 이상 보유자는 60% 과세가 원칙이지만 내년까지만 기본세율에 10%포인트를 더한 수준인 45%를 적용한다.

입주권의 경우 주택과 동일하게 취급되는 점도 주의해야 한다. 따라서 입주권 상태라 하더라도 보유한 주택수에 포함될 수 있다.

고봉산 하나은행 PB사업본부 세무사는 "조합원 자격을 취득하거나 조합원 자격을 승계한 경우도 분양권으로 본다"며 "반포 재건축의 사례처럼 조합원 분양권은 보유한 주택수에 포함되며 일반분양을 받은 것은 단순한 분양권으로 봐 주택수에 포함하지 않는다"고 설명했다.

고 세무사는 "기존 주택을 갖고 있는 수요자의 경우 새로 분양을 받아 입주하려는 경우가 많으므로 분양권을 갖고 있다고 해서 다주택자로 구분하지는 않는다"며 "다만 이런 실수요 목적이 아닌 투자목적인 경우 세법에서는 중과하게 돼 있으므로 주의해야 한다"고 조언했다.

◆불법 전매, 분쟁 빚어도 대책 없다

전매제한 기간이 아직 1년여가 남아 있는데도 떴다방을 중심으로 분양권이 거래되고 있어 주의가 필요한 것으로 지적되고 있다.

이 경우 이면계약을 통해 계약금과 중도금을 주고받은 후 전매제한이 풀리면 잔금을 지불하고 소유권을 이전하는 수법을 쓴다.

형식만 보면 파생상품의 일종인 선물거래와 유사한 방식이다. 전매제한기간이 풀렸을 때 사고파는 가격을 지금 정하기 때문이다.

앞으로 전매제한기간이 지난 1년 후 시세가 지금보다 높을 수도 있고 낮을 수도 있으므로 파는 쪽 또는 사는 쪽에 가격에 불만이 생길 가능성이 크다.

따라서 실제 소유권 이전이 일어나는 시점에 분쟁을 빚을 소지를 다분히 안고 있는 거래다. 게다가 이와 같은 거래는 엄연히 불법이어서 법적인 보호를 전혀 받을 수 없다.

미등기 전매뿐 아니라 다운계약서를 쓰는 경우 역시 불법이다. 업계 관계자는 "미등기 전매가 적발될 경우 등록세(분양가의 1%)의 5배까지 과태료를 내야하고, 다운계약서 역시 양도세 탈세액의 3배가 추징되는 등 처벌이 강하다"고 설명했다.

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이재경기자 lee@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >