거품 빠진거 같다고? 집사기 서둘지 말라

[[머니위크]활황세 보이는 부동산시장]이제는 집을 사도 되지 않을까? 경기도 좋아질 것 같은데.최근 국지적인 부동산시장의 활기로 부동산 매입에 대한 관심이 높아지고 있다. 경기가 좋아진다면 집값 하락에 대한 걱정 없이 '자산불리기' 재미도 볼 수 있을 것 같다.

그러나 전문가들은 아직 우려 섞인 시선을 거두지 않고 있다. 실물경기가 뒷받침되지 못한 채 정부의 부양책으로 나아진 듯 보이는 '착시현상'일 가능성이 높다는 것이다.

◆거품 아직 안 빠졌다

부동산 매입에 신중해야 할 첫번째 이유는 아파트 거품이 아직 별로 빠지지 않았다는 점이다. 물가를 고려한 아파트 실질 가격을 산출해 보면 가격 조정은 이제 시작 단계다.

국민은행이 지난 1986년부터 조사해온 아파트매매 가격지수는 외환위기를 겪었던 1999년 및 2000년을 제외하고는 가격이 지속적으로 상승했다.

아파트매매 가격지수는 1986년을 100으로 보면 1991년 202.6으로 두배나 뛰었다. 그 후 외환위기까지 약보합세를 보이다가 2002년부터는 급격히 뛰어오르기 시작했다.

그러나 아파트매매 가격지수를 통계청이 발표하는 소비자물가지수로 나눈 실질 아파트매매가격지수는 전혀 다른 양상을 보여준다.

1991년까지 정점으로 치달은 점은 비슷하지만 그 후 급격한 조정을 겪었음을 알 수 있다.

1986년 100이었던 가격지수는 1991년 146.2까지 치솟았다가 곧바로 꺾여 내려와 외환위기 직전인 1996년 102.9로 10년 전 가격을 되찾는다. 이후 외환위기를 겪으면서 가격지수는 1999년 86.8까지 내려앉는다. 결국 거품이 빠진 것.

최근에는 2007년 137.9까지 다시 치고 올라왔다. 그 후 올해 5월까지 점진적인 내리막을 걷고 있다. 아직까지 본격적으로 거품이 빠지지는 않고 있지만 조정시기에 접어든 것으로 분석된다.

즉 아파트 가격의 거품은 아직 많이 남아 있고, 이제서야 빠지기 시작했다는 것이다. ◆시장은 정부 부양책으로 '버티기' 중

아파트 가격 거품이 급격하게 빠지지 않고 있는 데는 정부의 부양책의 역할이 크다.정부는 지난해 8월 전매제한을 대폭 완화했고 올해 들어서는 민간택지의 분양가상한제 폐지를 추진하기도 했다.

또 양도세 중과제도마저 한시적으로 폐지하면서 분양시장에 투자자들이 몰려들게 됐다.최근 인천 청라지구 분양에 투자자들이 대거 몰린 이유 중의 하나도 양도세 중과의 한시 폐지였다.

초저금리 기조를 유지하면서 시중유동성에 부담을 덜어준 것도 주요 요인으로 작용하고 있다.게다가 정부 및 서울시에서 보금자리주택 공급 등 개발 호재들을 무더기로 쏟아내면서 부동산시장에 기대감을 높이고 있다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "현재 부동산시장의 상승세를 이끌고 있는 요인의 면면을 보면 인위적인 경기부양에 기인한 것일 뿐 어디에도 실물경기회복이라는 요인은 없다"며 "실물경기회복이라는 대전제가 받쳐주지 않는 한 투자심리가 본격적으로 살아날 수 없고 상승무드도 지속된다고 볼 수 없다"고 말했다.

◆분양가부터 거품 빠지는 중

분양시장에 투자자들이 몰려들고 있는 것은 무엇보다 낮아진 분양가 때문이다. 분양가에서부터 거품이 빠지고 있는 것.

최근 청라지구의 대대적인 인기는 동시분양에서 최고 300대 1에 육박하는 경쟁률로 나타났다. 평균 경쟁률도 10대 1이 넘으면서 대부분 1순위에서 청약을 마감했다.

이때 분양한 청라지구 아파트의 분양가는 3.3㎡당 1000만원 전후였다. 2년 전에 비해 3.3㎡당 300만원이나 가격이 빠진 것.

지난 2007년 분양했던 중흥S-클래스의 경우 평균 분양가는 3.3㎡당 1300만원이었다. GS청라자이도 비슷했다. 평균 분양가가 3.3㎡당 1250만~1350만원선이었다.

미분양 아파트는 가격이 더 빠지고 있다. 유진기업은 최근 서울 광진구 광장동에 위치한 주상복합 '유진스웰'을 40% 가까운 수준으로 할인해 분양에 나서기도 했다.

금호건설은 아파트 한 단지를 통째로 5년 전 가격으로 재분양했다. 경북 구미시 남통동에서 재분양하는 '금오산 어울림아파트'의 분양가를 3.3㎡당 평균 480만원으로 책정, 3.3㎡당 100만~200만원 할인했다.

한 시중은행 부동산전문PB팀장은 "앞으로 2기 신도시 및 보금자리 주택 등 대규모 공급이 예정돼 있다"며 "국지적으로는 가격이 오르는 곳도 있겠지만 전반적으로는 약보합세 내지는 조정국면으로 진행할 가능성이 높다"고 예상했다.

그는 "지나치게 낙관적인 전망을 가져서는 안되며 과거보다 신중하게 부동산시장에 접근할 필요가 있다"고 당부했다.

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이재경기자 lee@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >