버블세븐 집값 어떻게 될까

단기 부동화 현상 당분간 이어질 듯

최근 버블세븐 집값이 심상치 않다. 강남권을 비롯해 목동 집값은 이미 강남권 상승률을 추월했다. 버블세븐 집값이 오르고 있는 배경은 무엇일까? 현재 '버블 세븐' 지역 아파트 시가총액은 394조 5210억 원에서 411조 4484억 원으로 16조 9274억 원(4.1%) 늘어났다. 올 초 대비 꾸준하게 상승무드를 타고 있다.

이렇게 버블세븐 지역 집값이 상승세를 타는 이유는 글로벌 금융위기가 완화되고 시중 유동성이 풍부해지면서 그동안 가격하락의 영향이 적은 곳으로 대표되는 버블세븐 지역 부동산시장을 들썩였던 것으로 보인다. 또 아직까지 부동산시장에서 투자자들의 수요를 끌어당길만한 대형 호재가 없는 상태인데다 연초 정부가 거래활성화를 위해 제시한 규제 완화에 대한 수혜가 버블세븐지역 등 주로 강남권과 수도권에만 집중됐기 때문인 것으로 분석된다.

실제 버블세븐 지역은 중소형 급매물은 거의 소진된 상태이지만 대형 아파트는 급매물이 여전히 남아있는 상태이다. 대형의 경우 단기간 가격이 크게 상승해 수요가 급격히 줄어든 것이 그 이유 중 하나다. 그렇다면 앞으로 이들 버블세븐 지역의 반등국면을 언제까지 갈까. 또 어느 지역의 움직임이 두드러지게 될까.

올 상반기 버블세븐 지역을 중심으로 부동산시장의 상황이 호전되었지만 하반기에 접어들면서 서울 강남 일대를 중심으로 다시 주춤하는 형국을 띄고 있다. 상반기는 규제완화 및 정책 금리 인하를 통해 인위적으로 경기를 부양했던 것이기 때문인데 6~7월 비수기를 넘어 하반기로 접어들수록 이들 버블세븐 부동산시장으로 꿈틀거릴 조짐이 농후한 상태다.

현재 우리나라 경제는 단기 부동자금이 많게는 811조원까지 올라갔고 투기성 자금만 130조~230조원에 이르는 것으로 조사된 바 있다. 경기회복이 U자형, 완만한 L자형으로 가면서 저금리가 유지되고, 풍부한 부동자금들이 오갈 데를 찾지 못한 채 인기지역 아파트 시장에서 치고 빠지는 식으로 단기 부동화 현상이 당분간 이어질 것으로 예측된다.

다만 이들 지역 내 아파트값이 고점상태에서 크게 내려가지 않은 상태임으로 기존 아파트나 주택 등을 추가 매수하기 보다는 급매나 경매와 같은 저가매입 시장이나 청약을 통해 분양가 경쟁력이 큰 신규분양 아파트 또는 분양권에 관심을 갖는 것이 바람직하다. 분양권은 전매제한 규제가 풀린 데다 자금 부담이 적고 향후 입주 시까지 시간을 벌수 있어 유리하다. 올 하반기 투자자들의 관심이 높은 인천 청라 등 일부 신규 분양시장의 움직임을 지켜볼 필요가 있다.

향후 전세 동향과 투자 유망지역

주택 전세시장도 심상치 않다. 버블세븐 지역의 전세가율은 2006년 이후 최고치를 보이고 있다. 올해 내내 상승세가 이어질까? 2006년 말 집값이 최고치를 기록한 이래 매매가는 꾸준히 하락한 데 비해 전세가격은 소폭 상승했기 때문에 전세값이 꾸준히 오르고 있는 양상을 보이고 있다. 특히 여름철 비수기로 접어들었지만 지하철 개통 호재지역이나 학군수요가 있는 곳, 싼 전세 물건이 모여 있는 곳을 중심으로 당분간 상승세를 탈 가능성이 높다.

그러나 서민과 자영업자들의 소득감소와 경제 불황, 고교선택제의 도입으로 이른바 학군프리미엄이 사라지고 있어 장기적으로 이주수요는 많지 않을 것으로 보인다. 특히 2기 신도시가 들어서는 판교·파주 등 신도시와 용인 지역 중심으로 입주물량이 쏟아질 예정에 있기 때문에 당분간 버블세븐지역의 경기권은 전세값 약세가 이어질 것으로 보여 전세값은 하반기로 접어들수록 안정세를 보일 것으로 판단된다.

올해 안에 버블세븐 지역에 입성을 고려하는 투자자는 고민이 많다. 그렇다면 앞으로 가장 유망한 투자지역과 적정한 투자금액, 상품은 무엇일까? 강남권역을 비롯해 분당, 버블세븐 등 가격 선도 지역은 아직 예전 가격이 조금씩 회복되는 추세일 뿐 거래가 활성화했다고 보기 어려운 상황이다. 침체된 실물경기 탓에 당분간 실제 거래는 소강상태를 유지할 것으로 보인다. 거래가 활성화돼야 완만한 가격상승을 기대할 수 있으나 급매물이 여전히 적체돼 있는 시장상황임을 주시해야 한다.

현재 부동산시장은 금리를 바탕으로 하고 있기 때문에 급격한 가격하락은 기대하기 어려운 만큼 투자목적보다는 실제 거주를 목적으로 투자한다면 급매나 경매 등 저가매수를 고려하는 것이 바람직하다. 버블세븐 지역 진입을 노린다면 실수요자들의 구매력이 살아나는 시점까지 시장상황을 지켜 본 후 투자하는 것이 바람직하다.

향후 내 집 마련을 위해 관심을 가질 최대 이슈지역으로써 3000가구가 동시 분양되는 인천 청라지구, 수도권에서는 수원 광교신도시와 김포 한강신도시에서 분양하는 대단지 아파트 청약시장을 노리는 것이 좋다. 용인지역 분양권의 경우 아직 실거주 목적보다는 시세차익을 노린 투자자가 다수를 이루고 있으므로 경기가 본격적으로 회복돼 중대형 아파트 수요자들이 가세하는 시점에 투자해도 늦지 않을 것으로 판단된다.

윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr, 02) 765-0008

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