[혼돈의 부동산시장과 富테크] <3> 신 부테크 전략 찾아라-2

'도심 재개발 사업지 급부상', '신도시 등 수도권 택지지구 침체.'이명박(MB) 정부가 출범한 지난해 초 대부분 전문가들은 앞으로 가장 빠르게 부상할 부동산으로 뉴타운 및 재개발 사업이 한창인 도심 재개발 지역을 주목했다. 실제로 지난해 상반기 도·노·강(도봉·노원·강북구)으로 상징되는 서울 강북지역의 노후화된 주택 밀집 지역이 집값 상승을 주도했다.

반대로 주택 수요 감소로 인해 수도권 등 신도시는 퇴조를 보일 것이란 전망이 지배적이었다. 실제로 참여정부 때 집값 상승을 주도했던 버블세븐에 속했던 경기도 용인, 분당 등의 집값은 지난해 반 토막까지 빠지는 곳도 속출하는 등 폭락세를 이어갔다. 신도시로 지정만 되면 급등세를 타던 과거와는 달리 지난해 새로 지정된 세교신도시, 확대 지정된 검단신도시 등은 별다른 호응을 얻지 못했다.

■도심 재개발 '지고' 신도시 분양 '뜨고'7일 부동산114에 따르면 실제로 이명박 정부 출범 이후 서울 및 수도권 지역에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 인천시 동구와 경기도 포천시, 의정부시, 서울 중랑구, 도봉구 등 그동안 집값 상승에서 소외된 강북지역이 대부분이다. 하지만 이 수치는 지난해 상반기 집값 상승효과가 반영된 결과일 뿐 최근 상황은 정반대로 움직이고 있다.

강북지역 집값은 올해(2008년 12월 26일∼2009년 5월 1일) 들어 급락세다. 올 들어 가장 많이 떨어진 곳은 동두천시(-5.47%), 양주시(-3.48%) 등 수도권 북부지역과 도봉구(-2.4%), 노원구(-1.84%) 등 서울 강북지역이다. 반면 지난해 크게 하락했던 버블세븐과 강남 집값은 본격적인 상승곡선을 그리고 있다.

강북 재개발 단지가 예상과는 달리 빠르게 하락하고 있는 반면, 인천 청라지구, 파주신도시, 광교신도시 등 수도권의 대형 택지지구 분양은 청약인파가 대거 몰리는 등 인기몰이를 하고 있는 점도 특징이다.

MB정부가 최초 출범할 때와 달리 도심 재개발 사업은 오히려 별로 주목받지 못하고 수도권의 신도시 등에서 진행되는 분양물량만 인기가 높아지고 있는 셈이다. 당초 예상과는 달리 MB정부에서 신도시가 뜨고 도심재개발이 지고 있는 셈이다.

■버블세븐 다시 뜨고, 북부권 한강변 새롭게 주목전문가들은 향후 부동산 시장은 도심재개발 시장은 보합세를 계속 이어갈 가능성이 크다고 보고 있다. MB정부가 주택 공급을 늘리기 위해 도심재개발 활성화 정책을 내놓을 수밖에 없는 상황이긴 하지만 대부분 지역에서 지분값이 너무 올라 재개발의 메리트가 사라졌기 때문이다.

특히 최근엔 법원에서 추가분담금을 조합원에게 정확히 공지하지 않고 설립한 조합동의서는 무효라는 판결까지 나와 이래저래 재개발 조합이 사업을 진행하기 어려워졌다. 분담금이 많이 나와 조합원들의 반발이 많은 대부분 재개발 지역에서 소송 움직임도 본격화될 조짐이다.

반면 지난해 집값이 크게 떨어졌던 '버블세븐'이 다시 주목받고 마포구 당산동·합정동·상암동, 성동구 성수동, 용산 등 한강변 재개발 지역이 새롭게 부상할 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 버블세븐 지역은 경기침체가 장기화되면 일부 지역이 동조 움직임에서 떨어져 나가는 '디커플링' 현상을 겪을 전망이지만 강남 등은 여전히 실수요가 가장 탄탄한 지역이어서다. 한강변은 그동안 개발에서 소외된 지역으로 향후 가장 급변할 지역에 속해 중장기적으로 가장 크게 발전할 것으로 예상된다.

부동산114 김규정 부장은 "MB정부에서 앞으로 가장 많이 개발될 지역이라도 대부분 중장기적 프로젝트로 진행되는 곳이기 때문에 단기간 시세차익을 노리고 섣불리 투자해선 곤란하다"고 말했다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]