[혼돈의 부동산시장과 富테크] <2> 급변하는 시장-1

서울 강남권과 경기 분당신도시 및 용인 등 '버블세븐' 지역을 중심으로 집값이 꿈틀거리고 있다. 지난해 말까지만 해도 끝없이 추락할 것만 같았던 이들 지역 집값이 규제완화와 전반적인 경제회복에 대한 기대로 회복세로 돌아서고 있는 것.

하지만 아직도 버블세븐 지역 외 수도권 대부분 지역과 지방의 집값은 꽁꽁 얼어붙어 있다. 거래는 고사하고 문의조차 없는 곳이 대부분이다. 정부의 규제 완화 효과가 시장 전체에 즉시 반영돼 주택시장 전반이 급등하던 현상이 예년 비해서는 확연히 달라진 모습이다. '규제 완화=집값 폭등'이라는 공식이 깨진 것이다. 정부 규제 완화 등 정책 변화가 시장에서 절대적인 영향력을 미치기보다는 다양한 변수에 따라 국지적으로 시장이 움직이는 새로운 패러다임이 형성되고 있다.

■규제 완화 영향력 갈수록 약해져정종환 국토해양부 장관은 최근 "주택 구입자금 출처조사 면제와 현재 국회에서 논의 중인 강남3구의 투기지역 및 투기과열지구 해제를 제외하고 쓸 수 있는 카드는 다 내놨다"고 말했다.정부로서도 이제는 할 만큼 했다는 평가다. 이에 대해 일부 야당과 시민단체에서는 정부가 투기를 조장한다고 비판하고 있다. 하지만 서울 강남 재건축과 경기 분당, 용인 등 일부 지역 호가가 다소 오르고 있지만 폭등으로 치달을 만큼의 수준은 아니다. 매도자-매수간 힘겨루기가 이어지면서 거래도 썩 많이 늘고 있지는 않다.

최근처럼 규제가 대폭 풀렸던 외환위기 이후의 2000년 대 초·중반의 시장상황과는 완전히 다른 양상이 펼쳐지고 있다. 당시 강남 재건축아파트값은 자고 나면 '억'이라는 소리가 들릴 정도로 폭등했고 분양시장이 과열돼 견본주택마다 200∼300m 이상씩 줄을 서는 진풍경이 빚어지기도 했다. 그러나 지난해 하반기부터 시장이 급변하면서 이런 광경을 거의 찾아 볼 수 없다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 "과거와 달리 지금은 실물경기가 받쳐 주지 못하기 때문에 규제를 풀어도 효과가 크지 않다"면서 "전체적으로 아직도 시장이 되살아났다고는 평가할 수 없다"고 말했다.

■금리 등 외적 변수가 영향 커져전문가들은 지난해 세계적인 금융위기 이후 국내 부동산시장도 정부 정책 변화보다는 금리 등 실물경기의 영향력이 더욱 커졌다고 진단한다. 박 소장은 "실물경기가 안좋은 상황에서는 정부 정책은 한계가 있을 수밖에 없고 이제는 정부 정책에 의해 시장이 '좌우'하는 시대는 지났다"고 평가했다. 그는 "현재 서울 강남권 재건축 아파트 호가가 오르고 있는데 이는 정부 규제완화 기대감보다는 저금리에 따른 투자에 더 영향을 받은 것으로 보인다"면서 "앞으로의 부동산시장은 실물경기가 얼마나 살아나고 금리가 어떻게 움직이느냐가 주요 변수로 작용할 것"이라고 강조했다.

정책 외에 다양한 외적 변수가 많은 영향을 미치게 되는 만큼 앞으로의 주택시장은 양극화 현상이 심화되고 지역의 개발호재나 정책 변수, 금리 등 실물경기 등 호재가 집중되는 곳을 중심으로 국지적으로 주택시장의 부침이 심화될 것이라는 얘기다.

부동산써브 함영진 실장은 "시장의 변동성이 높고 불확실성이 클수록 투자자들은 리스크를 분산하고 유동성을 확보하는 게 가장 중요하다"며 "요즘 같은 부동산 회복기에는 급매물이나 경매에 관심을 가질 만 하다"고 말했다.

/shin@fnnews.com 신홍범기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]