"최근 강남 집값급등은 저금리 탓"

건설산업전략硏 보고서

서울 강남권 재건축 아파트값이 최고점이었던 2006년 가격의 90%까지 이르는 등 강남發 집값 상승세가 분당 용인 등 수도권 시장까지 번지고 있다. 이런 분위기 가운데 최근 주택가격 상승의 원인을 '소득감소에도 주택담보대출금리가 낮기 때문'이라는 분석이 제기돼 눈길을 끌고 있다.

15일 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 '소득과 담보대출 이자율 변화에 따른 균형주택 가격의 변동'이라는 보고서에서 "최근 강남권 등 버블세븐 아파트값 상승세는 규제 완화에 따른 투기수요의 선취매 영향도 있지만 저금리로 인해 주택 실수요가 늘어난 것이 근본적인 원인"이라고 말했다.

김 소장에 따르면 통상 수요자가 주택담보대출로 감당할 수 있는 대출이자(원리금 포함)는 가계소득의 25%로 추산된다. 지난해 우리나라 도시근로자의 연 평균소득은 4793만원(월 399만4300원). 만약 올해 우리나라 도시근로자의 연 평균소득이 4000만원으로 떨어졌다고 가정한다면 연 1000만원, 매달 83만3000원의 대출이자를 감당할 수 있는 것이다.

이같은 논리로 연소득 4000만원인 가계가 서울 평균집값인 3억원짜리 아파트를 구입하면서 집값의 50%인 1억5000만원을 대출받았다면 본인 소득으로 갚아나갈 수 있는 대출금리는 6.67%(연 대출이자 1000만원÷대출금액 1억5000만원)까지다. 만약 소득은 그대로인데 대출금리가 8%로 오르면 연 1200만원, 매월 대출상환액이 100만원으로 늘어 가계가 지불할 수 있는 범위를 넘어서게 되고 결국 매물이 증가해 집값은 떨어진다.

반대로 대출금리가 5%로 하락하면 담보대출 상환액이 연 750만원, 월 62만5000원으로 줄어 종전보다 1억원 비싼 4억원짜리 집도 살 수 있게된다. 만약 구조조정 등으로 연 평균소득이 3600만원으로 떨어진다 해도 3억원짜리 주택을 대출 1억5000만원을 받아 구입할 경우 금리가 5.99%가 될 때까지는 버틸 수 있다.

김 소장은 "지난해 9~12월에는 시중은행의 주택담보대출 금리가 6.8~7.5%를 넘나들어 가계대출 이자부담으로 매물이 늘고 집값도 하락했지만 올해 들어서는 금리가 5% 초반으로 하락해 급매물이 크게 늘지않고 집을 사려는 수요는 늘어난 것"이라고 설명했다.

정태일 기자(killpass@heraldm.com)- '대중종합경제지' Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -