신도시·뉴타운에서 희망 찾는다

[머니투데이 문성일기자][[머니위크] 2009년에 주목할 부동산]글로벌 금융위기로 시작된 부동산시장 침체가 실물경기 위축과 함께 맞물리면서 위기감으로 이어지고 있다. 국내·외적 경기 상황을 감안하면 2009년 부동산시장 역시 상승보다는 하락 요인이 더 많을 것이란 불안감이 대세를 이루고 있다.

많은 수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 투자시기를 미루는 것도 이처럼 밝지 않은 전망 때문이다. 그렇다고 희망을 버릴 필요는 없다. 전망이 불투명하더라도 항상 틈새는 있기 마련이다. 무엇보다 지역, 규모, 희망 가격을 항상 염두에 두고 대비하는 자세가 필요하다. 2009년 부동산시장은 타이밍을 조절해 나름의 희망을 찾아가는 시기로 삼아야 한다.

◇어떤 곳을 주목할까

분양시장에선 광교신도시와 함께 잔여물량이 대기하고 있는 판교신도시 역시 주목할 만한 곳이다.

지난 2008년 10월 분양한 광교신도시 울트라참누리아파트의 경우 수도권 1순위 청약에서 773가구 모집에 1만1004명이 청약, 14.2대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 인기를 누렸다. 특히 3가구를 모집한 187㎡에는 무려 400명이 몰려 133.3대 1의 청약률을 나타냈다. 문제는 이처럼 높은 청약률과는 달리 계약률이 크게 저조했다는 점이다.

실제 이 아파트의 당첨자 계약률은 70%대에 그쳤다. 전체적인 분양시장 침체가 원인인데다, 층과 향에 따라 계약 포기자가 늘어난 것이다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 광교신도시를 2008년 하반기에 이어 2009년에도 분양시장 최대어로 꼽는데 주저하지 않는다. 침체기라 큰 의미를 두기는 어렵지만 2기 신도시는 분양가상한제가 적용, 분양가가 상대적으로 저렴하다는 장점이 있다.

특히 광교는 입지와 주거환경 등의 장점이 많다. 일단 동수원IC가 인근에 있어 영동고속도로와 경부고속도로 진입이 수월하다. 2009년 용인~서울간 고속도로가 뚫릴 경우 교통 편의성이 훨씬 향상된다. 2014년에는 정자~광교를 잇는 신분당선 연장선이 개통, 서울 강남으로의 출퇴근도 용이해진다.

인근 광교산과 원천유원지 등 기존 자연환경을 그대로 살려 택지를 조성하는 등 신도시 전체의 공원 녹지율이 판교보다 높은 41%에 달한다. 올해는 1월6일부터 9일까지 청약접수를 받는 용인지방공사의 '이던하우스'가 첫 분양 테이프를 끊는다.

60~85㎡ 700가구 규모로, 지역우선 공급은 수원시 160가구와 용인시 22가구 등 모두 182가구다. 당첨자 발표는 1월16일이며 계약은 21일부터 23일까지 사흘간 실시한다.

기존 주택시장에선 단연 재건축아파트가 돋보인다. 정부의 잇따른 규제 완화로 인해 재건축아파트는 상당한 호재를 맞고 있다. 그만큼 기대감도 매우 크다.

우선 8.21대책을 통해 조합원 지위 양도금지와 일반공급분 후분양 의무조항이 각각 폐지됐다. 같은 대책을 통해 기존 2회인 안전진단 절차가 1회로 줄어든 동시에, 판정기준 실시시점도 정비계획 수립 후에서 수립 전으로 앞당겨졌다. 종전 최고 15층까지인 2종 일반주거지역 내 아파트 층수는 평균 18층으로 완화됐다.

이어 11.3대책에서 용적률이 법정한도까지 완화됐고 소형평형 의무비율 조정과 임대주택 의무비율을 폐지하는 등의 조치가 취해졌다. 이들 대책으로 강남 중층 재건축아파트가 상당한 수혜를 입게 됐다.

재건축아파트 가운데 가장 큰 수혜를 누릴 곳으로 보이는 곳은 역시 서울 강남권이다. 특히 한강르네상스 수혜를 입을 수 있는 강남구 압구정동, 개포동, 대치동이나 서초구 반포, 송파구 잠실 등은 주목해야 하는 곳으로 꼽힌다.

◇어떤 상품을 골라야 하나

정부 역점 사업 가운데 하나인 뉴타운이나 재개발, 준공업지역을 주목할 필요가 있다.뉴타운의 경우 모든 사업지가 추천 지역은 아니다. 교통과 조망이 좋은 곳이 우선 고려 대상이다. 여의도와 용산 국제업무지구, 강남 등의 삼각축의 중간에 놓인 흑석뉴타운을 비롯해 망원, 합정, 목동 등 4차 뉴타운 지정 예상지역도 관심가질 만하다.

용도가 바뀌는 준공업지역도 눈여겨봐야 할 곳이다. 지난해 10월 '국토이용 효율화 방안' 발표 후 수도권 준공업지역 인근 토지와 주택시장이 주목받은 바 있다. 특히 김포, 평택, 화성, 안성, 이천 등 산업단지 주변 시장이 꿈틀거렸다.

2009년 3월 이 같은 방안이 본격 시행될 경우 수도권 준공업지역 복합개발이 가능해진다. 이들 지역은 용도제한 완화, 용도변경 등을 통해 주거지나 상업지로 변신할 수 있는 길이 열렸다.

전문가들은 용인이나 동두천, 광주 등의 대규모 개발지 등을 나름 좋은 투자처로 꼽고 있다. 서울에선 서울시가 '수도 서울의 경쟁력 강화를 위한 신도시계획 체계 도입안'을 통해 1만㎡ 이상 대규모 부지를 용도 변경한 뒤 개발을 추진할 수 있게 허용함에 따라 서초동 롯데칠성 부지와 성수동 뚝섬 현대차(옛 삼표레미콘) 부지, 시흥동 대한전선 부지 등이 주목받고 있다.

이밖에 서울 도심 역세권 아파트와 저밀도 연립도 관심 지역에 포함된다. 도심 역세권의 경우 교통이 좋아 경기 회복 시 곧바로 관심 종목으로 분류될 수 있다.

경기 불황의 가장 큰 여파를 받고 있는 상가의 경우 굳이 투자에 나서려면 병원이나 금융기관 등이 입점할 수 있는 전면 주상복합상가를 노리는 게 좋다. 1층이라도 후면상가나 접근성이 떨어지는 상가는 절대 피해야 한다. 가장 중요한 것은 투자금액 대비 수익률을 반드시 비교해 봐야 한다.

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문성일기자 ssamddaq@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이 >