(바뀌는 부동산)④재건축 "규제완화 3월 이후"

- 재건축절차 간소화, 시행령 마련뒤 적용

- 재개발 지분쪼개기 원천봉쇄도 6월 이후

- 재건축 용적률 확대는 3월 이후 될듯

[이데일리 윤진섭기자] 서울 강남구 은마아파트 재건축 추진위원회와 시공사인 삼성물산 건설부문은 국회 일정에 촉각을 곤두세우고 있다.

당초 은마아파트 재건축 추진위원회는 작년 8·21대책과 11·3대책에 따라 올 상반기 안전진단 신청 및 조합설립인가, 하반기 사업계획승인 및 이주 등의 계획을 세웠다.

하지만 관련법의 국회통과가 늦어지면서 일정 수정이 불가피해졌다. 현재로선 안전진단 통과나 사업계획 수정도 일러야 하반기에나 가능할 것으로 예상되고 있다.

재건축 규제완화와 재개발 지분쪼개기 원천봉쇄 방침이 정부의 의도와 달리 속도를 내지 못하고 있다.

법률 개정안이 국회를 통과해야 하위법령 정비 등을 거쳐 시행에 들어갈 수 있지만 국회에서 논의 중이거나 아직 상정도 못한 법률 개정안도 있기 때문이다.

◇ 안전진단 2회에서 1회 축소, 6월 이후 시행될 듯

재건축 규제완화 핵심 내용은 크게 두 가지다. 안전진단 절차를 간소화하는 재건축 절차 간소화와 재건축 용적률을 법정 상한선까지 확대하는 것이다.

재건축 절차 간소화는 `도시 및 주거환경정비법`, 재건축 용적률 법정 상한선까지 확대는 `국토계획법` 개정이 선행돼야 한다.

재건축 절차 간소화는 재건축 때 안전진단을 2회에서 1회로 줄이고 중복심의 생략, 시공사 조기선정 등을 통해 총 3년이었던 사업기간을 1년6개월로 단축시킨다는 게 핵심이다. 작년 10월30일 신영수 의원의 개정안 발의로 정비에 들어갔으나 아직 법제사법위원회에 머물러 있다.

국토부는 법률 개정이 시급하다는 점을 내세워 이번 1월 임시국회에서 본회의까지 통과시킨다는 방침이다. 하지만 민생법안을 우선 처리키로 여·야간 합의가 이뤄져 있어, 통과 여부는 불투명하다. 이번 국회에서 통과되더라도 핵심 내용은 공포 이후 6개월 뒤부터 시행된다.

실제 안전진단을 2회에서 1회로 축소하는 것은 법 개정 사안이지만 노후도 평가기준 변경 등은 시행령에 명시토록 돼 있다. 이 경우 1월 법이 통과된다고 해도 실제 시행은 오는 6월 이후에나 가능하다. 다만 시공사 조기 선정은 법 개정만 돼도 시행이 가능하다.

재건축 조합원 지위양도 허용은 국토해양위원회 논의과정에서 제외됐다. 지위 양도를 허용하자는 취지에는 공감대가 형성됐지만 법률에서의 조항은 그대로 살려 두고 대신 하위법령인 시행령을 보완해 지위 양도를 할 수 있도록 하는 게 바람직하다는 합의에 따른 것이다.

다만 정부가 이르면 설 연휴를 전후해 강남3구에 대한 투기과열지구를 해제키로 방침을 정한 상태여서, 이 법은 사실상 사문화될 것으로 보인다. 현행 조합원 지위양도 금지는 투기과열지구에서만 적용되기 때문이다.

◇ 재건축 용적률 최대 300% 확대..3월 이후 시행

정부는 작년 11월3일 재건축 용적률을 지방자치단체의 조례에 상관없이 국토계획법이 정한 상한까지 허용토록 하는 내용의 규제완화를 발표했다.

국토부가 발표한 내용에 따르면 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 정비계획상 용적률 초과분에 대해 30~50%를 보금자리 주택으로 환수한다는 게 핵심이다. 이에 서울시 재건축 단지의 경우 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70%포인트 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용받을 수 있게 됐다.

이와 함께 소형평형의무비율도 완화키로 했다. 정부는 기존 ▲60㎡ 이하 20% ▲60㎡ 이하 85㎡ 초과 40%로 정해진 비율을 ▲85㎡ 이하 60% 내에서 지자체별로 차등 적용할 수 있도록 했다.

국토부는 재건축 승인권자인 각 지자체와 협의를 마치고 지난 7일 김성태 의원이 발의하는 형식을 통해 개정안을 국회에 제출했다. 이 개정안은 2월 임시국회에서나 통과될 수 있을 것으로 국토부는 예상하고 있다. 국무회의, 각 지자체 조례 개정 등의 후속절차를 고려하면 시행은 3월 이후에나 가능하다.

◇ `지분쪼개기` 원천봉쇄, 6월 이후 시행

재개발 지구지정 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정하는 규제 역시 6월 이후에나 적용될 가능성이 높다. 지분 쪼개기를 원천 봉쇄하는 내용도 작년 10월 신영수 의원이 제출한 도시 및 주거환경정비법 개정안에 포함돼 있기 때문이다.

국토부 관계자는 "재개발 지분쪼개기 금지 법안도 대통령 위임 사항이기 때문에 시행령이 마련돼야 한다"며 "올 6월 이후에나 시행이 될 것"이라고 말했다.

개정안에 따르면 재개발, 뉴타운을 추진 중인 지역에서는 정비구역 지정 전 지자체장이 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고, 나머지는 현금청산 대상자가 된다. 기존에는 정비구역 지정 이후 지분을 쪼갰을 때만 분양권을 인정했었다.

아울러 개발 예정지역에서는 지자체장이 최대 4년간 건물 신축이나 토지 분할 행위를 제한할 수 있게 되며, 여러 명의 소유자가 한 세대인 경우와 조합설립인가 후 한 명의 소유자가 여러 명에게 지위를 팔았을 때 모두 조합원은 한 명만 인정받게 된다.

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