전매제한 풀린 2기 신도시 투자 '메리트'

주변환경 쾌적 인프라 구축광교ㆍ김포한강 관심강남 재건축등 선별 접근

2008년 부동산 불패 신화는 무너졌다. 무너진 신화 앞에는 냉혹한 현실만이 기다리고 있을 뿐. 이젠 '아파트=대박'이라는 말은 통하지 않게 됐다. 오히려 각종 금융부담과 가격 하락으로 인해 집을 가지고 있는 것 자체가 부담이고, 매매 실종으로 가지고 있는 집 처분에 골머리를 앓아야 하는 실정이다. '집 가진 게 죄?'라면 투자 역시 어렵다. 집 고르기에 어느 때보다 신중한 판단이 필요하게 된 것. 전문가들은 공격적인 투자보다 방어적으로 투자할 것을 조언하고 있다. 핵심은 '무조건 싸게 사라. 그리고 무리한 욕심을 버려라' 정도로 요약할 수 있다.

▶급락한 강남 재건축 시장…지금이 진입 기회인가

속절없이 무너진 집값. 그 중심에는 강남을 비롯한 버블세븐지역이 있었다. 30~40%는 하락은 기본, 최고점인 2006년 말을 기준으로 한다면 절반 가까이 폭락한 아파트까지 등장했다. "지금이 강남으로 진입할 수 있는 기회가 아닌가"라는 질문이 나오는 것은 당연한 일. 이에 대해 전문가들은 "장기적인 관점에서 본다면 재건축 단지를 중심으로 선별적으로 접근해볼만 하다"고 조언하고 있다.

무엇보다 재건축 아파트에 대한 정부의 전폭적인 규제 완화에 주목해 볼 필요가 있다. 8ㆍ21대책, 9ㆍ1세제 개편안, 10ㆍ21대책에 이어 소형의무비율 완화, 용적률 상향 등을 담은 11ㆍ3대책까지 내놓은 상태. 비록 시장 분위기는 금융시장 불안, 국내 경제 침체 등의 영향으로 미지근한 반응을 보였지만, 지난해 말에 접어들며 조금씩 변화 조짐이 나타나고 있다. 게다가 조만간 강남권에 대한 투기지구ㆍ투기과열지구 해제 등 추가 규제 완화가 예상되는 만큼 시장 분위기가 다소 호전될 수 있는 여지도 있다는 판단이다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 "올해 상반기에는 최악의 상황에서 쉽게 벗어나기는 힘들 것"이라고 예상하면서도 "다만 고점 대비 40~50% 급락한 아파트는 선별적으로 매입을 하는 것도 괜찮다"고 조언했다.

▶제 2기 신도시...전매 제한 완화 대책 수혜를 노려라

지난해 말 정부는 공공택지 아파트 전매제한 완화 대책을 내놓았다. 분양가상한제 적용 민영주택 재당첨 제한을 2년간 한시적으로 풀어주는 한편 공공택지 내 분양권 전매제한 기간도 3∼7년에서 1∼5년으로 단축키로 한 것. 이에 따라 수도권 내 신도시에 눈길을 돌려볼 필요가 있다. 발품을 조금 더하고, 조금만 과감한 선택을 한다면 소액으로 얼마든지 투자가 가능하다는 지적이다. 판교 등 알짜 신도시 대형 아파트의 경우 입주 후 바로 되팔 수 있다는 점은 충분한 메리트가 있다.

광교, 김포한강, 파주 등 다른 2기 신도시도 마찬가지다. 공공택지 개발의 특성상 높은 녹지율로 주변 환경이 쾌적하고 기반 시설 인프라가 잘 갖춰져 있어 지속적인 관심을 받아왔던 곳. 경기가 되살아날 경우 회복세가 재빠를 가능성이 크다.

지난 11ㆍ3 대책에 투기ㆍ투기과열지구에서 해제된 강남 3구 이외 지역의 미분양도 주요 공략 대상이 될 수 있다. 특히 인근 시세보다 싼 분양가로 공급된 미분양 단지들은 적어도 마이너스 프리미엄(입주 때 시세가 애초 분양값보다 낮은 현상)에 빠질 위험성도 적다. 경기가 호전될 경우 시세 차익을 기다리기만 하면 된다는 얘기다.

남상욱 기자/kaka@heraldm.com

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