부동산시장 언제쯤 바닥칠까?

[머니투데이 서성완MTN기자] < 앵커멘트 >'반토막'으로 상징될만큼 극심한 침체를 겪고 있는 부동산 시장 과연 언제쯤 바닥을 칠 수 있을까요? 실물경기의 회복이란 변수 속에 규제완화의 효과가 언제부터 나타날 것인 지가 관건인데요.. 올 한해 부동산 시장이 어떻게 움직일 지 MTN 부동산부 서성완 부장과 함께 살펴보겠습니다.

< 리포트 > < 질문1 > 지난 한해 부동산 시장은 다른 설명이 필요없을 만큼 극심한 침체를 겪었는데요? 우선 왜 이렇게 된 겁니까?

사실 부동산 시장의 침체는 지난해 하반기부터 시작된 금융위기 이전부터 진행돼 왔습니다.거슬러 올라가면 2006년 파주신도시와 은평뉴타운에서 고분양가 논란이 빚어지면서 하반기부터 강남지역을 중심으로 집값이 급등하기 시작했습니다.

집값 폭등에 놀란 수요자들이 무리하게 대출을 받아 주택구입에 동참하면서 집값은 걷잡을 수 없이 뛰었습니다.

그러자 참여정부가 대출규제와 분양가 상한제라는 초고강도의 규제를 잇따라 내놓았고 '돈 줄이 막힌 상태에서 싼 아파트가 나올 것'이란 기대심리가 퍼지면서 주택구입을 미루는 대기수요가 증가했습니다.

거래가 없는 상태에서도 투기수요와 일부지역 주민들의 담합행위는 강북지역 특히 노도강(노원,도봉,강북)의 집값까지 끌어 올려놓았습니다.

결국 기대심리와 현실의 격차가 갈수록 벌어지면서 부동산 거래시장은 호가만 오른 채 거래는 극도의 침체상태를 보이는 왜곡이 심화돼온 겁니다.

또한 주택업체들은 분양가 상한제를 피해 지난해 대거 공급량을 쏟아냈고 결국 대거 미분양 사태를 맞고선 '대출규제'때문이라며 그 탓을 정부에게로 돌렸죠..

이런 불균형의 상태에서 글로벌 금융위기의 여파가 우리에게도 불어닥치면서그동안 끼었던 거품이 빠지기 시작하는 것이 현재의 상황인 겁니다. < 질문2 > 지금의 시장 상황은 단적으로 '반토막'이라는 말만 들어도 알 수 있습니다만 실제 어느 정도로 심각한 상황인가요?

좀 더 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 사실 반토막이라는 말은 좀 극단적인 사례여서 전반적인 상황이라고 볼 순 없습니다.

물론 버블세븐지역의 일부 아파트들이 30~40% 하락하고는 있는데요, 최고점 대비 초급매물의 시세를 비교한 것이어서 일반적 현상으로 보기엔 무리가 있습니다.

또 아직 강북이나 수도권으로 하락세가 본격 확산되지는 않은 상황인데요 지금은 집값하락이 번지기 시작하는 초입으로 볼 수 있을 것 같습니다.

시장을 읽는 지표중에서 대표적인 아파트 거래량을 보면 주택을 사려는 수요가 거의 없다는 것을 알 수 있는데요..

지난 11월 전국의 아파트 거래량이 2만 가구도 되지 않았고 서울의 경우 단 687가구만 거래됐습니다.

집값이 급등했던 2006년 11월의 3% 수준이라고 하니 말 그대로 꽁꽁 얼어붙었고 이는 바꿔 말하면 '집을 사겠다는 사람이 없는 것'으로 봐야합니다.

< 질문3 > 신규 아파트 분양시장도 얼어붙기는 마찬가지죠?

잘 아시겠지만 미분양 문제는 여전합니다. 정부까지 나서서 미분양주택을 매입해주고 있지만 거의 줄지 않고 있습니다.

10월말 기준으로 공식집계된 미분양 주택수는 15만5천7백여 가구 정도 됩니다.6월말의 15만 7천여 가구보다 다소 줄었지만 줄었다고 보기 어려운 규모구요..주택업체들이 밝히지 않는 실제 미분양 규모가 최소 25만 가구에 달할 것으로 추산되기 때문에 더욱 의미없는 숫자인 셈입니다.

단적으로 최근 한 조사에 따르면 2008년 청약율이 0%인 사업장이 114곳이나 됐습니다. 전체 435개 분양단지의 4분의 1이나 되는 규몹니다.

1,2,3순위 내에서 단 한명도 청약을 하지 않은 곳만 이렇단 말이구요...청약을 했어도 소수이기 때문에 나머지 사업장도 사정은 엇비슷합니다.

< 질문4 > 집값이 계속 떨어지는데 분양가를 내리지 않는 아파트에 수요가 몰리길 기대하는 것 자체가 무리겠죠? 문제는 이런 침체가 언제까지 지속될까 하는 것 아니겠습니까?

시장에서도 나타나고 있습니다만 '하락과 감소'로 요약되는 부동산경기 침체는 상당기간 지속될 것으로 보입니다.

하반기냐 아니면 내년 상반기에 끝날 것이냐의 차이만 있을 뿐 전문가들의 의견도 하락세 지속에는 공통된 입장을 보이고 있습니다.

머니투데이가 부동산 전문가 25명을 대상으로 조사한 바에 따르면 76%가 '집값이 하락세를 나타낼 것'이라고 답했습니다.

전세시장도 하락세를 보일 것이란 의견이 50%, 보합세를 보일 것이란 의견은 38%를 차지했습니다.

부동산경기 회복 시점에 대해서도 올 상반기라고 답한 사람은 8%, 하반기는 40%인 데 비해 2010년 상반기 32%, 하반기 20%로 나타났습니다

조사결과에서도 드러나듯이 올해 부동산시장은 바닥이 어딘지를 확인하는 장세가 상당기간 되풀이될 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

< 질문5 > 부동산 시장의 회복되려면 사실 실물경기가 먼저 살아나야 할 것 같은데요? 이런 관점에서 본다면 지금은 자산가치 하락을 먼저 걱정해야 하는 상황인가요?

그렇습니다. 부동산 시장은 실물경기에 후행할 수 밖에 없습니다.그런데 지금 상황은 올해 실물경기가 극도로 악화될 것이란 극히 비관적인 전망들만 나와있기 때문에 부동산 시장 자체만을 전망하는 건 큰 의미가 없습니다.

강만수 장관이 '올 핸 일자리도 지키기 힘들 것'이라는 말을 했는데요..구태여 말하지 않더라도 기업들의 구조조정과 임금삭감 등의 한파가 곧 닥칠 것으로 보입니다.

일자리를 잃거나 실질임금이 감소하는 상황에서 부채상환 압박은 높아지고 집값은 떨어져 가계가 부실화되는 자산디플레이션의 공포가 현실화될 것 같습니다.

극단적으로 60%의 대출을 받아 집을 샀는데 집값이 40% 빠졌다면 부채만 남은 셈이구요 이 부채를 갚지 못한다면 경매로 넘어가게됩니다.

현재 주택담보대출 규모가 3백7조 정도되는데요 최근 주택담보가치가 크게 떨어지면서 부실화될 수 있는 규모가 20% 안팍일 것이란 관측도 나오고 있습니다.

정부가 담보가치 하락분에 대해 1억원까지 지급보증을 해주기 해 어느 정도 완충이 예상됩니다만 저축은행 등의 대출금 상환압박에 못이긴 초급매물들의 출현가능성은 갈수록 높아질 것 같습니다.

< 질문 6 > 말씀하신 위험요인들이 어느 정도 해소돼야만 시장도 안정될 것 같은데요? 바닥을 알 수 있는 징후들이라면 어떤 게 있을까요?

시장 회복을 위해선 우선 몇가지 선결돼야할 전제가 있는데요.실물경기의 회복세와 이에따른 시중 유동성 확대, 그리고 예고만했을 뿐 바꾸지 못한 남아있는 규제완화 여부가 남아있습니다.

지난 하반기 돈줄을 묶었던 시중은행들이 자금을 풀 경우, 할인율이 높은 수도권 미분양 단지들이 수혜를 입을 수 있을 것으로 보입니다.

규제를 대폭 해제한 강남 재건축 아파트의 급매물을 중심으로 매수세가 붙으면서 한차례 바닥논란이 일 것으로 예측됩니다.

하지만 이때쯤 실물경기의 회복 신호가 나타나줘야만 상승전환의 분위기가 조성되지 만약 그렇지 않다면 바닥론은 다시 수그러드는 양상을 보일 것 같습니다.

이런 과정을 몇차례 반복할 것이라는 게 시장 전문가들의 견해이기도 합니다.규제완화도 변수인데요...시장원리에 맞지 않는다는 비판을 받아온 분양가상한제가 폐지되면 주택구입을 미루던 대기수요가 감소하면서 재고시장의 급매물 위주로 매수세가 붙을 가능성도 점쳐지고 있습니다.

하지만 내집마련을 위한 실수요자라면 집값하락의 추세를 좀 더 지켜보면서 매수시기를 찾아보되 상반기중엔 시세하락분이 반영돼 경매에 새로 부쳐지는 물건들을 눈여겨보는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.

잘 들었습니다. 모바일로 보는 머니투데이 "5200 누르고 NATE/magicⓝ/ez-i"서성완MTN기자< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이 >