바뀐 정책과 시장 흐름 읽기가 '돈'이다

[머니투데이 문성일기자][[머니위크] 부동산, 타이밍이 성패 좌우]

글로벌 금융쇼크와 실물경기 침체로 인해 부동산시장은 바닥세를 면치 못하고 있지만, 시장 진출입 자체는 매우 수월해진다. 부동산 관련 각종 규제의 빗장이 대부분 풀어지기 때문이다.

그만큼 규제로 인해 팔지 못하고 사지 못하는 일은 거의 없게 됐다. 이는 적어도 정책에 대한 불신은 없어졌음을 의미한다. 문제는 시장 밖 변수들이다. 외부 환경이 부동산시장의 이륙을 가로막고 있는 것이다.

이런 이유로 부동산시장은 타이밍이 중요하다. 매번 강조하지만, 타이밍은 기본적으로 성패를 가늠하고 나아가 수익률을 좌우한다. 물건이 좋아도 타이밍이 좋지 않으면 수익률이 떨어지고, 다소 비싼 값을 주더라도 타이밍이 좋으면 나름의 이익을 챙길 수 있다. 반면 물건 자체가 별로인데다, 타이밍까지 나쁘면 상상하기조차 싫은 결과를 얻을 수 있다.

따라서 이 같은 타이밍을 잘 맞추려면 시장의 변화를 잘 읽고 있어야 한다. 여기에 동반하는 중요 요소가 정책이다. 당장은 거시 변수가 시장에 80~90% 가량 영향을 주는데 비해, 정책은 불과 10% 남짓이다.

하지만 불안 요인들이 해소되고 본격 상승기를 맞기 시작하면 정책 변수는 시장 움직임에 80~90%를 좌우할 수 있다. 때문에 정책적 규제 내용과 시행 시점 등을 면밀히 알아둬야 한다.

◆수요 억제 완화, 이달부터 본격 시작

그동안 수요를 억제해 왔던 규제들은 이달부터 본격 완화된다. 우선 민간아파트 분양권 전매와 청약 수요를 억제했던 투기과열지구와 함께 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제를 적용하는 주택투기지역이 서울 강남3구를 제외하곤 지난 11월7일 전면 해제됐다.

이어 12월2일에는 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한 기간을 5~10년에서 1~7년으로 대폭 완화하는 내용의 '주택법' 시행령이 국무회의를 통과, 관보 게재 후 곧 시행에 들어간다.

국토해양부에 따르면 이번 전매제한 완화 조치로 인해 서울 2만10000가구, 인천 3만가구, 경기 14만가구 등 수도권에서 약 19만1000가구가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 이 가운데 비상한제 아파트로 전매제한이 완전 해제되는 아파트는 서울 1만5000가구, 인천 2만5000가구, 경기 10만가구 등 14만가구에 달한다.

◆재개발·재건축 규제 완화, 연내 시행

시공자 선정시기 조기화와 안전진단 완화 등의 재개발·재건축사업 관련 절차 규제 간소화하는 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법'(이하 도정법) 개정안이 지난 10월30일 발의, 11월27일 국회 국토해양위 상임위를 통과함에 따라 빠르면 연내 시행된다.

이때 시공자 선정시기를 기존 사업시행인가 후에서 조합설립인가 이후로 단축하는 내용과 재건축 조합설립 요건 완화, 정비계획수립 시 건축심의 생략, 토지 등 소유자 동의방식 간소화 등은 공포 후 곧바로 시행에 들어간다. 안전진단 절차를 2회에서 1회로 줄이는 방안은 공포 6개월 후에 시행된다. 다만, 안전진단 기준 완화는 고시 개정사항으로 연내 시행될 가능성이 높다.

소형평형 의무비율 완화는 현재 입법예고 중이며 국토부가 관련 절차를 최대한 단축한다는 방침이어서 역시 연내 개정이 완료될 것으로 보인다. 국토부는 또 임대주택 의무비율 완화와 용적률 상향에 대해선 도정법 개정안을 연내 국회에 제출, 심의가 완료되는 대로 최대한 하위법령을 조속히 마련할 방침이어서 내년 3월에는 시행에 들어갈 수 있을 것으로 예측된다.

◆분양가상한제, 존속 여부 조만간 결정

지난해 9월1일부터 민간주택에도 확대, 시행되고 있는 분양가상한제의 경우 사실상 폐지하는 방향으로 가닥이 잡히고 있다. 이와 관련, 국토부 도태호 주택정책관은 최근까지 언론과의 인터뷰를 통해 잇따라 "시장논리에도 맞지 않고 주택가격 상승기에 과도하게 책정된 것"이라며 폐지 가능성을 언급해 왔다.

이런 가운데 택지비를 실매입가로 산정 시 가산비용을 인정하는 내용의 '주택법' 개정안이 지난 10월30일 발의, 현재 국토해양위에서 심의 중이어서 연내 개정 가능성이 있다. 일반아파트 외에 주상복합아파트도 건축비와 택지비에 있어 가산비 추가비용을 인정할 수 있는 내용의 '분양가 산정규칙'이 현재 법제처 심사를 마무리고 있어 이달 중 개정될 것으로 보인다.

◆뉴타운, 내년 중 지정 확대

정부가 9.19대책을 통해 도심 내 공급 확대 방안의 일환으로 추진키로 한 뉴타운사업이 내년에 더욱 활성화될 전망이다. 국토부는 이와 관련, 서울시와 뉴타운사업 재검토 결과가 나오는 대로 추가 지정 문제를 협의할 방침을 세웠다. 현재 서울시내 뉴타운은 은평·길음·왕십리 등 시범지구 3곳을 비롯해 2차 12곳, 3차 11곳 등 모두 26곳이다.

앞서 서울시도 지난달 '도시재정비촉진을 위한 특별법 조례'를 발표, 이달 중 선정작업에 착수키로 한 바 있다. 시는 현재 각 구청에 후보지역을 추천토록 했다. 4차 뉴타운은 오세훈 서울시장의 공약을 감안할 때 10곳 미만이 될 것으로 예상된다.

현재 후보지로 꼽히는 곳은 지난 3차 지정 때 탈락했던 강북구 미아1·2·8동, 수유 1동, 강동구 천호1·3동, 구로구 구로본동, 구로2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1·4동, 성동구 성수1·2가동, 도봉구 창2·3동, 동대문구 제기·청량지구, 서초구 방배2·3동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 등이다.

◆신도시, 내년 4만7000가구 공급 재개

내년 중 판교(1만가구), 광교(5000가구), 김포(1만8000가구), 파주(1만1000가구) 등 수도권 2기 신도시에서 모두 4만7000여가구가 공급된다. 이들 신도시 물량의 소화 여부는 공급가격과 시장을 둘러싼 분위기에 달려있다.

수도권 분양시장 최대어로 꼽혔던 인천 청라지구에서 미분양 물량이 남아있을 정도로, 현재 신규분양시장은 한 마디로 얼음짱 같다. 따라서 분양 시점에 공급가격 책정 수준과 전체 경기 상황에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다.

이런 가운데 내년부터 보금자리주택이 본격 공급, 서민층의 관심을 끌고 있다. 국토부는 내년 6월까지 시범지구를 지정하고 하반기에 사전예약제 방식으로 첫 공급할 예정이다. 특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근지역 신규분양아파트보다 15% 싸게 공급될 전망이다.

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문성일기자 ssamddaq@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이 >