서울시, 재건축 용적률 대안마련 '고심'

- 일괄상향시 도시미관 저해 등 부작용 우려

- "입지별 차등적용하면 공급효과 충분"

[이데일리 윤도진기자] 정부의 재건축 용적률 일괄상향 방침에 대한 서울시의 고민이 깊다.주택시장 불안 요인를 억제하고 도시 미관을 관리하기 위해서는 재건축 용적률을 제한해야 한다는 게 시의 기존 입장. 그러나 국토해양부가 주택 거래시장 활성화와 도심내 주택공급 확대를 위해 용적률을 일률적으로 올리겠다는 방침을 내놓은 탓에 그간의 입장을 고수할 수 없는 상황이다.

◇ 정부 "시장활성화·공급확대 위해 필요"

정부는 지난 11·3대책에서 `도시 및 주거환경 정비법`(도정법)을 개정해 재건축 용적률을 지자체 조례와 상관없이 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`(국토계획법)에서 정한 한도까지 허용한다는 방침을 내놨다.

재건축 용적률 상한선은 기본적으로 국토계획법에 따라 일반주거지역의 경우 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%로 정해져 있다. 그러나 시도 조례로 정할 수 있도록 한 조항에 따라 서울의 경우 이보다 각각 50%포인트씩 낮은 용적률이 적용되고 있다.

그러나 이는 상한 용적률일 뿐이고 실제로는 각각 170%, 190%, 210%가 적용된다. 기반시설 기부 등이 있을 경우에만 20%포인트 가량 상향조정이 가능하다.

국토부는 11·3대책이 시행되면 침체된 주택시장 활성화를 앞당길 수 있을 뿐 아니라 도심내 주택공급도 대폭 확대할 수 있다고 보고 있다. 국토부는 앞서 발표한 9·19대책에서 향후 10년내 도심에서 180만가구의 주택을 공급하고 이 중 재개발·재건축을 통해 37만가구, 역세권 개발로 16만가구를 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

◇ 시 "일괄상향 불가능..입지따라 차등적용해야"

서울시는 국토부의 공급확대 방침은 이해하지만 재건축 용적률을 일괄적으로 상향하기는 어렵다는 입장이다. 다른 건축규제 때문에 현실성이 적고 부작용도 크다는 것이다.

시 고위관계자는 "실제로 사선제한, 고도제한 등을 따져보면 재건축 용적률을 상한까지 적용할 수 있는 곳은 많지 않다"며 "상한 용적률을 일률적으로 적용하는 것은 불가능하다"고 말했다.

이미 270~285%의 용적률로 재건축 사업이 완료된 서초구 반포주공 2·3단지, 송파구 잠실주공1~4단지 등의 선례에서 볼때 주거지역의 고층·고밀화는 경관 저해나 교통 혼잡과 같은 부작용을 불러 올 수 있다는 점도 지적된다.

이 같은 이유에서 재건축 용적률은 `일률 상향` 보다 지역여건에 따른 `차등 적용`이 맞다는 방향으로 의견이 모이고 있다. 이 관계자는 "구릉지 등 경관 상 용적률을 유지해야 할 곳들은 놓아두고 역세권과 같이 용적률을 대폭 상향시킬 수 있는 곳은 용도지역 변경 등을 통해 적극적으로 높이는 방식이 대안이 될 수 있을 것"이라고 밝혔다.

그는 "이 경우 국토부에서 예상한 것보다 더 많은 공급효과를 거둘 수 있을 것"이라고 말했다. 용적률 차등 적용방침이 기반시설이 부족한 강북 지역에 불리할 수 있다는 지적도 있지만 용적률 상향조정 폭이 큰 곳에 보금자리주택 공급을 늘려 형평을 맞추겠다는 게 시의 복안이다.

시는 이밖에도 용적률을 높이는 조건에 디자인 및 친환경 우수건물에 대한 용적률 인센티브 제도도 포함해 운영할 계획이다. 시는 현재 이와 관련 도시계획국과 주택국 등이 참여한 TF팀을 운영 중이며 내년 초까지는 국토부와 협의를 마칠 계획이다.

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