11·3 부동산 대책 '약발'은 언제?

"내년 하반기 집값 상승 상반기께 내집 마련을"

정부는 지난 '11ㆍ3 부동산 대책'을 통해 마지막까지 아껴뒀던 재건축 규제완화와 함께 서울 강남 3개구(강남, 서초, 송파)를 제외하고는 투기과열지구 및 투기지역도 모두 해제했다.

아직 분양가 상한제, 1가구 다주택자 양도세 중과 등 몇몇 규제가 남아있긴 하지만 당분간 더 이상 획기적인 규제 완화책은 나오기 힘들 것으로 보인다. 그 동안 정부의 대책이 나오기를 기다리면서 주택 매입 및 매도를 늦춰온 사람들에겐 본격적으로 움직일 수 있는 여건이 조성된 셈이다.

그러나 지금의 부동산 침체가 언제까지 이어질지, 정부가 연이어 쏟아낸 부동산 대책이 언제쯤 효과를 낼 수 있을지는 여전히 불확실하기 때문에 선뜻 나서기가 망설여지는 시점이기도 하다. 지난 6월 이후 정부가 쏟아냈던 각종 부동산 관련 대책의 완결판이라고 할 수 있는 '11ㆍ3 부동산 대책'이후 부동산 시장은 어느 방향으로 움직일지 각 분야의 부동산 전문가들에게 조언을 구해봤다.

양도세 완화후 부동산시장 활성화 실수요자는 매수시기 더 앞당겨야재개발·재건축은 저층·소형이 유리…11·3대책 수혜지는 용산등 꼽아

정부가 부동산 경기 활성화를 위해 각종 대책을 쏟아냈지만 집값 급등의 부작용은 거의 없을 것으로 전문가들은 예상했다. 현재의 부동산 경기 침체는 우리나라만의 문제가 아닐 뿐 아니라 부동산 만의 문제도 아니기 때문이다.

박합수 국민은행 PB 부동산팀장은 "정부가 부동산 대책을 내놓았지만 지금은 금융위기가 실물위기로 전이될 것인가에 대한 불확실성이 더 크게 부각되는 시기인 만큼 현재의 하향 추세를 반전시키기에는 당분간 한계가 있을 것"이라고 내다봤다. 강민석 메리츠증권 부동산연구원도 "최근 정부의 대책은 수요를 증가시키는 효과가 있을 것"이라면서도 "국내외 경기 불안에 따른 수요 위축이 더 크게 작용할 것"이라고 말했다.

특히 지방에는 10만 가구 이상의 미분양 물량이 쌓여 있기 때문에 이들 물량이 해소되기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 전망됐다. 이와 함께 시기적으로 부동산 비수기인 겨울로 접어드는 만큼 당장 전반적인 집값 상승은 없을 것이란 지적도 나왔다. 대책 이후 집값이 소폭 오를 것이라고 내다본 고준석 갤러리아 팰리스 지점장도 "경제가 어느 정도 안정이 되고 금리가 하향 안정세를 보여야 한다"는 조건을 달았다.

◇내 집 마련은 내년 상반기 전후로=지난 6월부터 부동산 대책을 발표했던 정부는 매번 발표 때마다 "추가 대책을 준비 중"이라고 하면서 내 집 마련 수요자들의 속을 태워왔다. 특히 새롭게 발표하는 대책이 기존 대책을 180도 뒤집어 버리는 경우도 여러 차례 있었기 때문에 부동산 중개업자들 조차도 "대책이 다 나오기 전까진 사지도, 팔지도 말아야 한다"고 말하곤 했었다.

이제 정부가 쓸 수 있는 카드 중 주택 구입자를 위한 것은 거의 없다고 봐야 한다. 분양가 상한제 폐지나 1가구 다주택자 양도세 완화 등은 언제 나올지 모르는 데다 매수자에게는 오히려 불리하거나 상관없는 내용이기 때문이다.

전문가들은 내 집 마련을 준비 중인 사람이라면 내년 초나 상반기에 구입할 것을 주로 권했다. 집값의 회복 시기가 내년 상반기, 혹은 내년 하반기로 예상되는 만큼 한발 앞서 구입하라는 말이다.

김학권 세중코리아 대표는 "부동산 대책이 효과를 발휘하기 위해서는 최소한 2~3개월 소요되기 때문에 내년 초가 내 집 마련에는 적합한 시기"라고 말했다. 함영진 부동산써브 실장은 "전반적인 경기 침체에서는 급속한 시장 활성화에는 한계가 있을 것"이라며 "지방을 제외한 수도권 주택시장은 내년 하반기부터 국지적으로 회복세를 보일 수 있어 내년 상반기가 적기"라고 설명했다.

반대로 매도자 입장에서는 내년 상반기나 내년 하반기가 적당한 시점으로 꼽혔다. 실수요자들이 내년 상반기부터 움직인다고 보면 수요가 많을 때 가격도 뒷받침되기 때문이다. 하지만 이번 11ㆍ3대책에선 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과가 완화되지 않았기 때문에 양도세 완화 여부를 지켜보면서 매도 시점을 선택하는 것이 유리하다. 고준석 지점장은 "양도세 완화 여부를 지켜본 뒤 부동산 시장이 활성환 될 것으로 보이는 내년 상반기 이후에 파는 것이 유리해 보인다"고 말했다. 박합수 팀장은 또 "다주택자는 내년에 완화되는 증여세를 활용해 세대 분리 후 증여하는 방법도 고려할 만 하다"고 덧붙였다.

◇'11ㆍ3대책'의 수혜지는 비강남 랜드마크=정부는 이번 대책을 통해 서울 강남구, 송파구, 서초구 등 강남 3개 구를 빼고 투기과열지구 및 주택주기지역을 해제해 분양권 전매 및 대출 규제를 풀어줬다. 전문가들이 '비(非)강남 랜드마크' 지역이 11ㆍ3대책의 가장 큰 수혜를 볼 것으로 내다봤다.

강민석 연구원은 용산과 은평 뉴타운, 청라지구 등을 수혜지역으로 꼽았다. 입주 전 전매가 가능(은평, 청라)하고 최근 비교적 높은 가격 상승에도 불구하고 대출 규제에서 풀려(용산) 투자 수요층이 넓어졌다는 것이 이유지만 이들 지역이 서울 및 인천의 랜드마크인 점이 높은 점수를 받았다.

과거 '버블 세븐' 중 고점대비 낙폭이 컸던 목동, 분？？ 과천 등도 눈여겨볼 만한 곳으로 지목됐다. 이들 지역은 교육, 기반시설, 지역 커뮤니티 측면에서 빠질 것이 없는 데다 최근 가격이 급락해 진입 문턱도 낮아졌다.

실제 목동의 89㎡형 아파트는 한 때 7~8억원을 호가했지만 최근엔 5억원 안팎으로 떨어졌고 분당도 7~8억원이던 아파트가 4억원 중반까지 빠지기도 했다. 박합수 팀장은 "낙폭이 컸던 목동, 송파주변, 분당 등은 최근 매도 호가대비 30% 이상 떨어진 급매물은 충분히 매수 기회로 활용할 만 하다"고 조언했다.

강북권 대표지역의 6억원 초과 주택과 수도권 택지개발지구를 수혜지로 꼽혔다. 이와 함께 김포, 파주, 용인 등 분양가 상한제 아파트라도 전매제한 기간이 1년인 곳도 긍정적으로 평가 받았다. 다만 이들 지역은 단기적으론 대출 부담에 따른 처분 물량이 많아질 수 있어 주의가 필요하다는 지적이 제기됐다.

◇재건축ㆍ재개발은 저층, 소형평형이 유리=이번 대책에는 재건축과 관련된 부분도 대거 포함됐다. 용적률을 올라갔고 임대주택은 없어졌으며 소형 평형 의무비율은 완화됐다. 이 때문에 서울 재건축 단지들의 가격은 상승세를 보일 것이란 전망이 우세했다.

이번 대책 이후 재건축 주택 가격이 큰 폭으로 오를 것으로 예상한 김학권 대표는 "강남권을 중심으로 재건축 사업장의 수익성이 크게 향상돼 사업 속도가 빨라지게 됐다"고 말했다. 재건축 단지 중에선 개포 주공아파트처럼 저층의 소형 아파트가 상대적인 혜택을 더 많이 받을 것으로 전문가들은 예상했다. 박합수 팀장은 "소형 평형 의무비율은 소폭 완화된 것에 불과하기 때문에 중층 재건축 단지 중 중대형 평형으로 구성된 단지들은 혜택이 덜하다"며 "개포 주공은 강남의 핵심지역인 데다 저층, 소형이어서 수혜가 클 것"이라고 말했다.

한편 서울 외의 수도권 재건축 단지들은 규제 완화의 영향이 미치기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보여 서울과의 접근성이 우수한 과천 등 일부지역이 제한적으로 수혜를 받을 것으로 전망됐다.

전재호 기자 jeon@sed.co.kr

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