재건축 규제완화, 집값불안 도화선되나

(서울=연합뉴스) 박성제 서미숙 기자 = 정부가 '11.3경제난국 극복 종합대책'을 통해 재건축을 활성화시킬 조치를 밝힘에 따라 향후 부동산 시장이 어떻게 움직일지가 관심이다.

정부는 부동산시장의 급락을 막고 연착륙을 유도하기 위한 조치라고 주장하고 있지만 앞으로 집값이 오를 것이라는 기대가 일면서 부동산시장도 꿈틀거릴 조짐이 벌써 나타나고 있다.

◇ 집값 불안 우려 = 정부가 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 대거 해제하면서도 서울 서초구, 강남구, 송파구 등은 그대로 묶어 두기로 했다.

올해 집값 변동만 놓고 보면 강남 3구는 계속 하락하고 있어 당연히 해제대상이 되지만 '강남 3구'發 집값 불안 가능성에 대비하자는 의도로 받아들여지고 있다.

그러나 재건축 규제를 완화하기로 한 것은 정부가 '강남 3구'發 집값불안을 우려하는지를 의심하게 만들기에 충분하다.

재건축 아파트의 경우 강남 3구에 집중돼 있어 재건축 규제 완화의 혜택은 이들 지역이 많이 받을 수 밖에 없다.

강남 3구의 재건축 아파트는 2006년 전국적인 집값 급등의 진원지였다는 사실에서도 알 수 있듯 폭발성이 크다.

특히 이번에 포함된 용적률 상향 조정은 정부가 지금까지 내 놓았던 절차 단축, 안전진단 완화, 후분양제 폐지 등과 비교할 때 훨씬 강도높은 조치여서 즉각적인 반응이 나타날 가능성이 높다.

이미 지난 주말부터 재건축 아파트에 대한 규제완화 방침이 알려지면서 급매물이 회수되고 호가가 상승하는 현상이 벌어지고 있다. 재건축발 집값 불안의 예고인 셈이다.

그러나 금리가 높은 수준인데다 매수심리가 아직 바닥권을 헤매고 있어 당장 집값불안으로 이어지지는 않을 것이라는 분석도 있다.

국토부 관계자도 "규제를 풀더라도 앞으로 강남권의 집값은 상당폭 떨어질 것으로 본다"며 시장 불안으로 연결되지는 않을 것으로 전망했다.

◇ 재건축 용적률은 신규아파트보다 높다 = 재건축 용적률을 법적 한도까지 높여 주기로 함에 따라 앞으로 서울시내에서는 신규아파트의 용적률은 낮고 재건축아파트는 높아지는 현상이 발생한다.

신규아파트는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)의 적용을 받는 반면 재건축아파트는 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받기 때문이다.

예를 들면 3종일반주거지역에 신규 아파트를 지을 때에는 국계법이 적용돼 250%를 넘을 수 없다. 국계법에서 3종 일반주거지역의 경우 용적률 상한을 300%로 정하고 있으나 이 범위에서 시도가 조례로 정하도록 한 규정에 따라 서울시가 250%로 정하고 있기 때문이다.

그러나 같은 지역에 있는 아파트가 노후화돼 재건축할 때에는 300%가 적용된다. 국계법의 적용을 받는 게 아니라 도정법의 적용을 받기 때문이다. 물론 고도제한, 일조권보장 등을 규정하고 있는 다른 법률이 적용될 경우에는 300%까지 적용되지 않는 경우도 나올 수 있다.

이에 따라 신규아파트의 용적률도 재건축아파트와 동일한 기준을 적용해 달라는 요구가 빗발칠 것으로 보인다.

◇ '리모델링 vs 재건축' 갈등 예고 = 재건축 규제가 대폭 완화됨에 따라 건축연한이 20-30년이 된 단지 중에는 리모델링과 재건축 사이에서 갈등하는 곳이 늘어날 전망이다.

이미 기존 리모델링 추진 단지 중 일부는 재건축으로 돌아서려는 움직임을 보이고 있다.서울 영등포구 여의도동 삼부아파트는 최근 잇따른 재건축 규제 완화로 리모델링에서 재건축으로 방향을 선회할 조짐이다.

인근 중개업소 관계자는 "그동안 리모델링추진위원회와 재건축추진위원회가 양립하고 있었는데 최근 안전진단 절차 완화에 이어 이번에 용적률, 소형의무비율 등이 크게 완화되면서 재건축쪽으로 무게중심이 옮겨가는 분위기"라고 말했다.

송파구 잠실 우성4차도 리모델링 대신 재건축으로 가닥을 잡았고, 이미 리모델링 시공사를 선정한 서울 광진구 광장동 워커힐 아파트도 일부에서 재건축 가능성을 타진하고 있는 것으로 알려졌다.

전문가들은 이에 따라 리모델링과 재건축 사이에서 이해득실을 저울질하려는 주민들의 움직임이 활발해질 것으로 보고 있다.

이미 리모델링 시공사를 선정한 아파트 단지 가운데 리모델링과 재건축을 놓고 조합원들끼리 갈등을 빚는 곳이 많아질 전망이다.

쌍용건설 관계자는 그러나 "현재 리모델링 추진 단지는 건축 연한이 15-20년 안팎이어서 재건축 안전진단을 받을 수 있는 연한에 한참 못미친다"며 "재건축과 리모델링은 별개의 시장이어서 큰 타격은 없을 것"이라고 말했다.

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