투기해제, 대출 얼마나 가능할까

10.21건설대책으로 오는 11월부터 투기지역과 투기과열지구 일부가 해제될 전망이다. 해제가 되면 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 모두 상향 조정된다. 금융규제가 우회적으로 완화되는 셈이다.

현재 금융당국은 시중은행들이 투기지역 및 투기과열지구에서 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 LTV와 DTI를 40%로 적용하도록 엄격하게 규제하고 있다.

그러나 투기지역에서 해제되면 LTV와 DTI가 모두 60%까지 확대되기 때문에 대출 규제가 자연스럽게 완화되면서 대출 가능금액도 늘어나게 된다.

연소득 5000만원인 직장인 A씨가 시세 7억원 주택을 산다고 가정했을 때 현재 주택담보대출비율(LTV)는 40%로 최대 2억8000만원까지 빌릴수 있다. 7억짜리 아파트의 자산가치를 2억8000만원(40%)까지 인정해 줬다고 보면 된다.

하지만 실제로 대출 받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분할 것에 대비해 방 1개당 소액임차보증금 등을 빼고 대출해 주기 때문이다. 여기에 DTI(총부채상환비율)를 적용하면 대출금액은 더 작아진다. DTI는 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원금과 이자 상환액, 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다.

LTV처럼 주택에 가격에 비례해서 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정하는 것이다.

연소득 5000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정할 때(LTV 40% 적용으로 2억8000만원까지 대출 가능하다고 가정) DTI 40%를 적용하면 2000만원(5000만원×40%)은 원금과 이자를 갚는데 쓸 수 있게 된다. 1년 동안 매월 160만원씩 원금과 이자를 갚아야 한다. 따라서 이자율 8%에 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 빌린다면 1억9000만원 가량을 빌릴 수 있다.

그렇다면 투기지역 해제로 대출 가능 금액이 얼마나 늘어날까?같은 조건으로(연소득 5000만원×금리 8%) 7억짜리 아파트를 구입했을 때 LTV는 일단 4억2000만원(7억×60%)까지 늘어난다. 약 1억4000만원 가량을 더 빌릴 수 있다.

여기에 DTI규제가 완화된다면 원금과 이자로 갚을 수 있는 금액이 3000만원까지 늘어난다. 따라서 최종 대출이 가능한 금액은 약 3억원에 달한다. DTI와 LTV 완화로 1억1000만원까지 더 빌릴 수 있게 되는 셈이다.

하지만 이번대책도 효과는 미미할 것으로 보인다. 세계적으로 금융시장이 불안한데다 주택가격까지 하락하고 있어 수요자들의 투자심리가 살아나기에는 역부족이라는 반응이다.

부동산뱅크 김용진 본부장은 "수도권 주택투기지역에서 해제될 경우 6억원 초과 아파트도 집값의 60%까지 대출 받을 수는 있겠지만 실질적인 대출금리가 떨어지지 않는 이상 큰 효과는 기대하기 어려울 것"이라며 "주택가격까지 하락하고 있어 수요자들의 투자심리가 살아나기에는 역부족"이라고 말했다.

/ hyun@fnnews.com박현주기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]