"강남등 버블세븐 추가하락 주목"

버블세븐지역의 아파트 하락세가 지속되고 있는 가운데 2001년 이후 아파트값 상승분의 절반 이상이 '버블'이라는 연구결과가 연달아 나와 시장에 충격을 주고 있다. 특히 국내외 경기침체와 고금리, 복합규제 등으로 맥을 추지 못하고 있는 강남지역의 주택가격이 추가 하락할 수 있음을 내비친 것으로 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다.

윤형호 서울시정개발연구원 연구위원과 안종범 성균관대 경제학부 교수가 한국재정학회 학회지에 게재한 '2000년 이후 서울시 아파트가격 상승 분석-강남 4구 버블을 중심으로' 보고서는 그동안 버블 논란과 달리 정확히 버블 정도를 산출해 냈다는데 의의가 있다.

이들은 교통, 교육여건, 환경 등 주거요인별 혜택을 반영한 전세가격 등을 토대로 '정상 가격'을 계산한 뒤 매매 가격과 증가율을 비교하는 방식으로 버블을 산출, 아파트 가격중 최고 72.6%(강동구)가 버블이라고 결론을 내렸다.

또 버블 증가율이 전체 아파트 가격 상승률보다 높아 버블이 극심했던 것으로 분석했다. 예컨대 아파트가격이 가장 오랫동안 상승했던 2000년 1월부터 지난해 11월까지를 기준으로 강남구의 평당 아파트 가격은 989만원에서 3498만원으로 월 1.36%씩 증가했는데 버블은 월 2.29%로 더 높은 증가율을 보였다는 것.

윤형호 연구위원은 "강남 4구의 아파트가격 상승은 버블 증가가 주요인"이라며 "다만 학군 및 생활여건 편의성에 따른 과수요 전망, 재개발 가능성에 따른 자산가치 상승 기대감, 신규 공급의 제한성 등에 따라 구별로 버블 증가율이 조금씩 다르게 나타났다"고 설명했다.

한편 전문가들은 이번 연구결과가 임대수입률 등을 기초가격의 주요 상승분으로 계산하는 등 보수적인 평가에 따른 것인 만큼 현실화 가능성에는 의문을 제기하면서도 향후 부동산 시장의 하락 가능성에는 시사점이 있다는데 의견을 함께하고 있다.

이보다 앞서 최근 농협경제연구소가 미분양 사태 장기화로 집값이 재차 25%정도 떨어질 것이라고 전망, 향후 강남 등 버블세븐지역의 추가하락 여부에 귀추가 모아지고 있다. '버블' 붕괴가 본격화한다면 아파트값 상승분의 '절반' 이상이 날아갈 수도 있다는 것이어서 '투자주의보'로도 해석할 수 있기 때문이다.

박지웅 기자 (goahead@heraldm.com)

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