금융규제 완화 제외한 8.21대책, 효과는?

경기침체속, 거래 활성화는 역부족

이번에 발표된 정부대책을 요약해 보면 ▲분양권 전매제한 기간을 1∼7년으로 대폭 단축 ▲재건축조합원 지위 양도금지 규정 폐지 ▲신도시 추가지정 ▲분양가 상한제 보완 ▲택지 관련 규제 완화 ▲후분양제 폐지 ▲주택공급 확대 대책과 ▲지방 미분양 주택 해소 방안 ▲ 매입 임대사업자의 기준 대폭완화책 등이다.

결론부터 얘기하면 과도한 금융억제책과 취등록세 인하 등의 수요 유인책 없는 신도시 개발로 인한 주택공급 정책으로는 부동산거래 활성화로 인한 경기진작 효과가 반감될 수 밖에 없다. 수도권을 뺀 지방 광역시의 경우 양도세 부담을 일부 덜었지만 종합부동산세의 경우 과세기준이 그대로 유지되는 등 거의 변화가 없고 최근 시장을 억눌러온 대출규제 완화방안도 포함되지 않아 이번 대책으로 거래활성화가 이루어지기는 힘들어 보인다.

현재 부동산시장은 경기침체와 고금리로 인한 수요 위축이 심각한 상황이어서 알맹이 없는 이번 대책으로 인해 전매제한완화혜택을 보는 수도권 일부 택지지구 외에는 거래활성화를 통한 경기진작은 더욱더 기대하기 힘들게 되었다.

외국계 증권사에서도 정부가 내놓은 8.21부동산대책에 대해 "대책의 강도가 너무 약하고, 너무 때늦은 정책"이라고 혹평하고 있다. 이번 대책에서 빠진 DTI나 LTV 규제완화, 보유세 완화, 재건축 규제 완화 없이는 부동산시장의 의미있는 수요 반등을 불러 일으킬 수 없다는 이유다. 역설적으로 보면 정부의 규제완화조치로 과거와 같은 이상급등 현상이 재연될 가능성도 거의 없기 때문에 시세차익을 기대하면서 성급하게 시장에 뛰어들 필요는 없을 것 같다.

신규 신도시지정, 기존 미분양해소에 악영향

신도시 등 공급 대책에 있어서는 MB 정권의 도심개발을 통한 주택 공급확대와 전면 배치되는 것이다. 현재도 비공식적인 미분양 물량까지 합쳐 20만 가구 이상이 산적해 있는데, 미분양해소를 위한 추가적인 대책 없이, 신규 신도시 지정이 기존의 미분양해소에는 더욱더 부정적으로 작용할 수밖에 없다.

현재 부동산경기가 내리막길을 걷고 있는 가운데 이번에 추가로 신도시로 편입되는 검단제2신도시 오산세교2지구 등 주변 주택가격도 공급과잉과 입지적인 불리로 인해 극심한 침체기를 걷고 있다.

크게 보면 인천지역 주택보급율은 이미 100%를 이미 상회, 검단신도시 인근 김포신도시의 경우도 부동산 경기 침체속에 미입주 문제가 심각하다. 또한 민간 아파트까지 미분양이 계속 적체되고 잇는 실정으로 심각하고 최근1순위 청약을 받은 김포 걸포지구 '걸포 오스타파라곤'이 청약경쟁률이 '0'로 나타날 정도로 주택경기가 최악이다.

오산세교2지구도 신규 공급될 동동탄신도시와 합치면 수요부족으로 인한 공급초과 문제까지 겹쳐 오히려 경기침제 속에 미분양을 더욱더 키우는 꼴로 나가기 십상이다. 이미 경부고속도로 주변에 들어선 용인, 판교, 동탄1•2지구 등이 대규모 신도시가 조성돼 있어 오산•세교는 입주 때 심각한 교통대란을 빚을 것이 불을 보듯 뻔하다. 분양가 상한제로 공급되는 신도시 추가 공급으로 인해 이 지역은 더욱더 물량공급과 대기수요로 인해 하락세를 보일 것으로 예상된다.

결론적으로 현재는 수요가 없는 곳에 추가 신도시 지정보다는 지방뿐만 아니라 수도권까지아울러 미분양 대책을 통한 기존미분양해소에 주력하는 게 오히려 좋을 성 싶다.

매입 임대사업자 기준 3억 족쇄, 중소형과 중대형 구별해 차등적용 필요

지방 주택에 한해 매입 임대사업의 조건을 대폭 완화하는 방안이 나왔지만 중대형위주인 지방 미분양 해소를 위해서는 더욱더 세심한 손질이 필요하다. 중소형의 경우 3억, 중대형의 경우 5억원 등으로 매입 취득가액을 이원화해서 지방미분양대책이 나왔어야 했다. 왜냐면 부산,대구,울산 등 대부분의 지역에서 미분양이 문제되는 것은 3억원 이하의 중소형이 아닌 대부분 3억원이 넘는 고가 중대형아파트로 세제대책의 대상을 3억원 이하로 한정할 경우 그 효과는 제한적일 수 밖에 없기 때문이다.

구체적으로 지방미분양대책을 보면 부산 대구 광주 대전 울산 등 지방 광역시의 1세대 2주택에 한해 지금까지 1억원(공시가격) 이하 주택까지만 양도세를 중과하지 않던 것이 앞으로는 3억원 이하 주택까지도 양도세를 중과하지 않기로 했다. 이에 따라 지방 광역시에서 2주택 가운데 3억원 이하의 주택 하나를 팔 경우 기존의 양도세 중과율(50%) 대신 일반세율(9~36%)을 적용받게 된다.

그러나 지난해 부산, 대구 등지에서 대거 발생한 3억원이 넘는 고가 대형 미분양 주택에 대해서는 이 같은 혜택이 적용되지 않는다.

또 정부는 지금까지 지방의 같은 시•군 내에서 85㎡(25.7평) 이하 5개 이상의 주택을 10년 이상 임대해야 매입임대주택 사업자로 인정받아 양도세 중과와 종부세를 면제받을 수 있던 것을 앞으로는 지방 어디서든 149㎥(45평) 이하 주택 1개만 7년 이상 임대하면 사업자 등록 후 이 같은 혜택을 누릴 수 있게 했다. 현재 매입 임대사업자의 경우 같은 시.군.구에 소재한 5가구 이상을 임대해야 하지만 정부는 지방 주택거래 활성화를 위해 5가구를 1가구로 줄이고, 거주지역 제한도 없애는 방안을 검토하고 있는데 더욱더 많은 추가 대책이 필요하다.

지방 미분양 해소를 위해 정부가 지방 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 '1가구2주택자 양도소득세 중과제도'를 폐지하는 등의 세제대책을 내놨지만 3억원이 넘는 고가 주택은 여전히 이 같은 혜택을 받지 못한다. 또 지방에서 7년 이상 임대한 주택의 경우 6억원 초과분에 대해 종합부동산세를 사실상 면제받을 수 있도록 했지만 이 역시 취득시 공시가격 3억원 이하, 149㎡(45평) 이하 주택으로 한정돼 그 실효성에 의문이 제기된다.

현재 수도권뿐만 아니라 지방 경기도 거의 빈사상태이기 때문에 , 이번 대책으로 인해 투기광풍이 불 우려는 거의 없다고 본다.

아파트 전매제한 완화, 수도권 일부 중소형 주택만 혜택

정부는 이번 대책에서 권역별로 나눠 서울과 인천,경기 성남시 등 과밀억제권역에서 공공택지의 경우 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년으로 비과밀억제권역(성장관리권역 및 자연보전권역)은 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년으로 각각 줄이기로 했다. 또 민간택지 아파트는 과밀억제권역에서 전용 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 초과는 3년, 기타권역에서 85㎡ 이하는 3년, 85㎡ 초과는 1년으로 각각 단축된다.

전매제한의 경우도 소급적용이 안돼 미분양이 소진될 가능성은 크지 않고 기존 계약자들에게는 소급적용은 하지 않기로 결정됨에 따라 기존 계약자간의 형평성문제로 논란도 불거질 전망이다.

수도권 전매제한 완화 효과는 신도시 등 유망지역을 중심으로 인기가 몰리고 그렇지 않은 곳은 혜택이 제한적일 것이다. 현재 수도권 전매제한은 계약체결 가능일 기준으로 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 10년, 85㎡ 초과는 7년이며 민간택지는 85㎡ 이하가 7년, 85㎡ 초과는 5년이다. 이에 따라 수도권 신도시나 택지지구 등 유망지역의 신규 분양 중소형 아파트에 대한 인기는 치솟을 것으로 전망된다.

재건축 규제완화 미흡, 거래 활성화 미흡

우선 재건축 아파트의 일반분양분을 공정률 80% 이후 분양하도록 제한한 재건축 후분양제가 폐지될 전망이다. 재건축 후분양의 경우 일반 분양일정을 늦춤으로써 재건축 조합의 수익성을 떨어뜨려 투기거래 수요를 줄이려는 목적으로 도입된 것이다.하지만 일반분양 수입의 회수 시점이 늦어지면서 발생하는 금융비용을 상당부분 일반분양가에 전가해 분양가 상승을 초래한다는 지적을 받아왔다.

재건축 안전진단과 조합원 동의 절차를 간소화와 더불어 재건축 규제완화도 포함되는데 '투기과열지구'에서 조합설립 인가가 난 뒤에는 조합원의 지위를 사고 팔지 못하도록 돼 있지만, 앞으로는 조합원 지위 양도를 허용된다. 재건축•재개발 건물의 층고(層高) 제한도 완화되는데 가령 '2종 일반주거지역'의 경우 층고 제한이 '최고 15층'에서 '평균 15층'으로 완화해 다양한 높이의 건물을 지을 수 있도록 했다.

안전진단 기준이 완화되면 송파 잠실주공5단지와 강남 대치 은마아파트 등의 재건축 추진이 빨라질수 있지만 임대 및 소형주택의무비율, 대출규제완화책없는 재건축아파트 규제완화책은 사업성이 현저히 떨어질수 밖에 없다.

경기침체와 고금리,대출규제지속이 한동안 지속되리라 예상하기 때문에, 규제완화 대책에도 불구하고 추가매물출회로 인해 재건축 아파트 가격이 추가 하락할 수 밖에 있다.

끝으로 종합부동산세 완화를 내년 이후로 전면 보류하고, 양도소득세 감면 대상을 장기보유 1가구 1주택자로 축소한 계획에 대해서는 현실화 될때까지는 거래공백을 더욱 심화시킬 수 밖에 없다.

건설업체들 요구 대폭수용, 도덕적 해이 (moral hazard)논란

주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득해서 보유하는 토지에 대해서는 일단 종부세를 비과세하고 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 그때가서 추징하도록 했다. 주택신축판매업자가 건축, 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간도 기존 3년에서 향후 5년으로 늘리고 시공사가 주택 신축업자로부터 대물변제로 받은 미분양주택도 5년간 종부세를 비과세해준다.

분양가상한제와 관련해선 민간택지의 경우 실매입가를 감정가의 120% 내에서 인정하고 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선했다. 도심내 주상복합에 대해서도 입지와 건축 특수성을 감안, 역시 가산비를 추가 인정키로 했다

또한 건설사들의 경영악화를 지원하기 위해 대한주택공사와 대한주택보증 등 공공기관이 미분양아파트를 분양가의 70~75%로 매입, 준공 후 사업자 요구시 되팔 수 있는 '환매조건부' 미분양 대책과 함께 최저가낙찰제 확대(300억→100억원 이상) 연기, 단품슬라이딩제 적용 확대 등의 조치를 단행했다. 턴키•대안입찰 공사에서 떨어진 기업에 대해 설계비를 보상하는 방안도 마련키로 했다.

이번에 발표된 부동산규제완화 대책을 보면 신도시를 통한 주택공급 확대뿐만 아니라 부동산 세제 완화책에서 대부분 민간 건설업자들에게만 혜택이 돌아가고 있다. 시장현실을 제대로 파악하지 못한, 건설사들의 밀어내기식 분양이 미분양사태의 주원인인 만큼 건설사들에게도 일부 책임을 돌려야 한다. 하지만 이번 대책으로 인해 언제든지 정부가 구원투수로 나서 지원해 줄 수 있다는 그릇된 신념으로 일부 건설사들이 도덕적 해이(moral hazard)에 빠질 가능성과 정부의 '일방적인 건설사 편들기'라는 논란의 여지만 남겨뒀다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]

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