[재산 리모델링] 아파트 평수 넓히고 싶은데 재건축에 돈 묶여

[edaily 윤진섭기자] "재건축이냐 리모델링이냐"서울 송파구 잠실주공 5단지가 재건축 추진이냐 리모델링 전환이냐를 둘러싸고 내홍에 휩싸였다. 이 아파트는 총 4139가구의 규모로 강남권 고밀도 재건축 추진 단지 중 최대규모를 자랑하고, 사업규모만 1조원을 넘는 대단지 사업이다.

28일 잠실주공 5단지 재건축 추진위와 관련업계에 따르면 상가를 포함해 총 4139가구(실제 주택조합원은 3930가구)로 34~36평형으로 이뤄진 이 아파트는 당초 용적률 292%를 적용, 46~64평형 4900가구로 재건축을 할 계획이었다.

그러나 이 아파트는 소형평형의무비율, 임대아파트 건립, 그리고 용적률 제한 등 각종 규제로 지난 2003년 12월말 재건축 조합 인가 후 지금까지 사업진행에 어려움을 겪어 왔다.

이에 일부에서 리모델링 준비모임을 결성, 세 차례의 사업설명회를 개최하는 리모델링 전환 움직임을 나타내고 있다.

그러나 최근 재건축 추진 위원회가 종전 서울시에 요구하던 재건축 용적률 250%를 고밀도 수준인 230%로 낮춰 추진하는 것을 검토하고, 소형평형의무비율을 피하기 위해 평형 1대 1 재건축을 추진하면서 또 다시 재건축 전환을 모색해 향후 그 결과에 귀추가 주목되고 있다◇`평형 1대1 재건축, 소형평형의무비율 피할 수 있다`..잠실재건축 추진위서울시가 고밀도 재건축 단지에 대해 잇따라 용적률 230% 안을 내놓고 있는 가운데 잠실 주공 5단지 재건축 조합도 이에 맞춰 개발계획을 다시 짜고 있는 상태다.

특히 소형평형의무비율에 대해선 평형 `1대 1`재건축을 통해 `중소형 의무건립`을 피하는 안을 유력하게 검토하고 있는 실정이다. 잠실주공 5단지<사진-부동산뱅크제공> 재건축 추진위 관계자는 "용적률이 확정되지 않았지만 타 지역을 고려할 때 230%가 유력하고, 이 정도 용적률이라면 재건축을 추진할 수 있는 수준이라고 판단하고 있다"고 말했다.

이어 그는 "최근 건교부로부터 평형 1대1 재건축을 추진할 경우 소형평형의무비율을 유지할 필요가 없다는 유권해석을 받았다"라고 말했다.

그는 또 "이를 적용할 경우 평형 1대 1 재건축을 추진하면서, 늘어나는 용적률만큼을 34평형 이하 주택으로 분양, 이를 통해 건립비용을 회수하는 안이 유력하게 검토되고 있다"고 전했다.

현재 잠실주공 5단지 재건축 추진위가 검토하고 있는 평형 1대 1 재건축은 종전 34, 35, 36평형에 맞춰 재건축을 추진하는 것.그러나 재건축 추진위원회는 이들 평형이 구청 등기부상에 34평형의 경우 31평, 35평형은 32평, 그리고 36평형은 33평형으로 등재돼 있어 평형 1대 1 재건축을 할 경우 실제 분양 평형은 41~42평형이 될 것으로 예측하고 있다.

또 잠실주공 5단지 재건축 추진위는 이를 통해 소형평형의무비율을 피할 경우 총 건립가구 5330가구(용적률 230% 적용)에서 주택조합원 3930가구를 제외한 약 1400가구를 종전 최소평형인 32평형으로 지어 일반분양할 계획이다.

이 경우 평당 2000만원에 아파트를 일반분양해 총 8900억원의 수익을 거둬, 이를 재건축 건립비로 충당한다는 게 추진위의 복안이다. 물론 이 아파트의 경우 후분양으로 분양이 되지만, 입지가 뛰어나 사전에 건설회사나 다른 금융기관으로부터 분양 수익만큼의 차입은 가능하다는 게 5단지 재건축 추진위의 설명이다.

잠실주공 5단지 추진위 관계자는 "재건축 추진에 큰 걸림돌인 소형평형의무비율은 평형 1대 1 재건축으로 해결하고, 또 다른 문제인 개발이익환수제도는 아직 시행여부가 불투명해 마땅한 대책은 세워놓지 않고 있다"고 전했다.

그러나 그는 "설령 개발이익환수제도가 확정돼 임대아파트를 건립하더라도 건립 규모가 작아 재건축 추진에 있어 조합원들에게 커다란 금전적 부담은 되지 않을 것이란 게 추진위 내 분위기"라고 말했다.

아울러 그는 일부 주민들이 리모델링 전환을 추진하는 것에 대해 "지반이 약해 내진 설계가 힘들고, 비용도 만만치 않게 들어간다"며 "재건축 추진의 길이 열리고 일반분양을 통해 사업비 부담도 덜 수 있는데, 굳이 리모델링으로 선회할 이유가 없다"고 리모델링 추진 움직임을 일축했다.

◇리모델링 추진위, `각종 규제 피하기 위해선 리모델링이 최선`반면 주민 중 일부는 리모델링 준비 모임을 결성, 지난 8월~10월 사이 모두 세 차례의 사업설명회를 개최하고 최근엔 단지 내 상가에 사무실을 여는 등 움직임을 보이고 있다.

현재 준비모임이 내놓은 리모델링 증가 효과는 ▲34평형→48평형(전용면적 증축효과 14.58평) ▲35평형→49평형(15평) ▲36평형→50평형(15.26평)으로 각각 추산하고 있다.

또 리모델링 비용도 34평형은 1억2000만원, 35평형 1억2250만원, 36평형은 1억2500만원으로 예상하고 있다.

잠실 5단지 리모델링 준비모임 관계자는 "리모델링으로 전환할 경우 소형평형의무비율이나 용적률 제한, 개발이익환수제도 적용 등을 모두 피할 수 있다"면서 "특히 리모델링으로 전환할 경우 중대형 전환이 가능해 이를 통한 아파트 가격 상승도 크기 때문에 주민들의 관심이 높다"고 전했다.

아울러 재건축 조합의 추진안에 대해 그는 “설령 소형평형의무비율은 피한다고 해도 개발이익환수제도, 후분양 등은 어떻게 대비할 것인지 의문”이라며 “무엇보다 평형 증가폭이 적고, 32평형 위주의 단지가 될 가능성이 큰 상황에서 주민들의 이해를 얻기엔 역부족”이라고 말했다.

한편 리모델링 추진위원회는 리모델링 사업 추진을 위해 조합원 동의를 받는 데 총력을 기울이고 있다.

리모델링 추진위원회 관계자는 “도시 및 주거환경정비법에는 50%에 대한 주민동의를 받으면 리모델링 조합 설립 추진이 가능한 것으로 알고 있다”며 “주민들간 공감대가 형성돼 있어 이에 대한 주민동의율을 높이는 데 총력을 기울이고 있다”고 전했다.

이에 대해 재건축 추진위는 “재건축이 가능한데도 불구하고 리모델링 조합이 마치 큰 문제가 있는 듯한 유언비어를 유포해 주민들을 혼란스럽게 하고 있다”며 “현재로선 재건축 추진상의 변경은 없다”고 말했다.

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